Lors du financement à crédit de votre achat immobilier, la banque demandera des garanties. A l'assurance de prêt qui garantit la bonne fin de l'emprunt en cas de décès ou d'invalidité, s'ajoute une autre protection exigée par l'établissement prêteur si vous ne remplissez pas vos obligations de remboursement. Cette garantie peut prendre la forme d'une hypothèque ou d'un cautionnement, plus rarement du privilège de prêteur de deniers ou d'un nantissement. Intéressons-nous au cautionnement, dispositif juridique plus simple et moins onéreux qu'une hypothèque.

Qu'est-ce qu'une caution mutuelle ?

En alternative à l'hypothèque, il existe le cautionnement. Cette garantie est de plus en plus répandue, car simple à mettre en place, moins chère, et surtout elle n'est pas attachée au bien pour lequel vous l'avez souscrite, à l'inverse de l'hypothèque.
Un organisme financier spécialisé se porte garant du remboursement de votre crédit auprès de la banque prêteuse. C'est la banque qui met en place cette garantie, tout en vous laissant, théoriquement, le choix entre les différents organismes de cautionnement. Le plus connu et le plus sollicité (1 prêt sur 3) est le Crédit Logement. Certaines grandes enseignes bancaires ont leur propre filiale de cautionnement, comme la CAMCA pour le Crédit Agricole, le CMH pour le Crédit Mutuel, ou encore la CNP Caution.
Si vous ne payez pas vos mensualités, la société de cautionnement va rembourser votre banque. Elle cherchera avec vous des solutions amiables (rééchelonnement de la dette) avant de saisir votre bien pour le vendre aux enchères.

Coût d'une caution

Le cautionnement est basé sur le principe de mutualisation. L'organisme de caution garantit un grand nombre de prêts immobiliers ; les risques reposant sur un nombre important de prêts à garantir et le taux de défaillance étant par ailleurs très réduit, le coût de cette garantie est moins élevé que celui d'une hypothèque.
Ajoutons deux autres raisons :
• il faut passer par un notaire pour un hypothèque, avec les frais divers que cela comporte (frais d'inscription ou de mainlevée, taxe de publicité foncière, rémunération du notaire). La caution est simplement signée sous seing privé.
• une partie des cotisations versées pour la caution sont récupérables en fin de prêt, si vous n'avez eu aucun incident de paiement.

Les frais d'une caution mutuelle sont de l'ordre de 1% à 2,5% du montant emprunté. Ils sont composés d'une commission de caution et d'une contribution au fonds mutuel ; ils sont intégrés à votre budget prévisionnel en plus des autres frais d'acquisition. Si aucun incident n'est à déplorer, vous pouvez récupérer jusqu'à 75% de votre participation au fonds mutuel. C'est ce que propose Crédit Logement, qui permet aussi aux emprunteurs de moins de 37 ans de ne payer la commission qu'en fin de prêt (en fait prélevée sur les sommes restituées).

Attention : la caution n'est pas automatique. L'organisme de cautionnement va étudier votre dossier avant de donner son accord pour se porter caution. En cas de refus, il vous reste l'hypothèque.

Consultez le baromètre des taux des courtiers en crédit immobilier.