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Prêt immobilier : la concurrence des banques.

L'éditeur de logiciels ISSOS, spécialisé dans les secteurs de la banque et l'assurance, s'est livré à une très intéressante enquête sur la vente de crédits immobiliers par les établissements bancaires. L'étude a ciblé 55 agences bancaires parmi les plus grands noms et courtiers connus sur la place entre la région parisienne, la région PACA et les Pays de La Loire. Des pseudo emprunteurs (clients mystère) avaient pour mission de faire la demande d'un crédit immobilier destiné à financer l'achat d'un appartement d'une valeur de 197 300€ (avec un apport de 15 000€). Quand on cherche un crédit immobilier, mieux vaut avoir quelques connaissances pour affronter les conseillers bancaires et dialoguer équitablement.

La première constatation est la mise en avant systématique du taux nominal que les banques utilisent pour communiquer sur un produit de crédit. Ce taux sert effectivement de base pour calculer les intérêts du prêt mais demeure insuffisant pour déterminer le prix de revient réel d'un prêt. Il faut en effet ajouter les frais de dossier, les assurances, les coûts liés aux garanties (hypothèque,…), les frais de notaire, autant d'éléments uniquement pris en compte dans le TEG, taux effectif global. Attention toutefois, en cas de délégation d'assurance, le TEG n'intègre pas l'assurance de prêt. Seul le TEG permet de comparer les offres de crédit, un taux nominal intéressant peut cacher des frais plus élevés qu'un second taux et se révéler moins performant. En calculant le TEG, les offres de crédit se concurrencent et l'on peut ainsi vérifier que le taux de l'usure n'est pas dépassé.

L'étude menée par ISSOS met en lumière la féroce concurrence que se livrent les banques, toutes proposant des taux nominaux très voisins. L'énorme surprise vient du coût global du crédit qui passe du simple au quadruple, une fois tous les frais intégrés : pour un crédit autour de 180 000€, le coût total du prêt va de 50 000€ à 210 000€ ! Cette disparité existe également au sein de plusieurs agences d'une même enseigne. Il ressort malgré cela que certaines banques réalisent un réel travail d'information auprès de l'emprunteur grâce à des outils de calcul cohérents pour une offre de crédit performante.

Les banques pêchent néanmoins par omission en ce qui concerne le prêt à taux zéro. Etant donné le faible niveau de ressources des emprunteurs mystère, le PTZ devait immanquablement être proposé afin de diminuer le coût du crédit. Quand l'emprunteur suggère le PTZ, un conseiller sur deux est peu enclin à l'intégrer et lisser du coup le prêt pour réduire les mensualités du crédit. Or la technique du lissage permet de s'adapter à la situation du client et de le soulager durant les premières années quand un ou plusieurs prêts se chevauchent sur les durées variables pour le financement du projet.

Quant aux produits annexes telle l'assurance de prêt, les offres varient fortement d'une enseigne à l'autre et d'une agence à l'autre. Concept novateur qui vient dissoudre le quasi monopole des banques, la délégation d'assurance, quand elle est suggérée par l'emprunteur, est un sujet familier des conseillers qui n'éludent pas la concurrence.

Cette atmosphère hautement concurrentielle entre les banques fait le jeu des courtiers en crédit vers lesquels près d'un quart des emprunteurs semblent désormais se tourner pour décrocher la meilleure offre de prêt.

Consultez le baromètre des taux des courtiers en crédit immobilier.



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