Compromis de vente : un cadre strict qui engage les deux parties.
Dans le processus de vente d'un bien immobilier, la signature d'un avant-contrat est nécessaire avant la conclusion de l'affaire. Cet avant-contrat prend, soit la forme d'un compromis de vente, soit celle d'une promesse de vente. La différence entre les deux est la nature de l'engagement qui lie le vendeur et l'acheteur, le compromis étant plus qu'une promesse, à savoir un contrat préparatoire à la vente définitive, et la promesse quant à elle n'engage que le vendeur, l'acheteur pouvant se désister moyennement le paiement d'une indemnité. On comprend alors que le compromis de vente est un acte qui engage les deux parties dès sa signature, et qu'une promesse de vente apporte plus de souplesse à l'acquéreur.
Le compromis, par son cadre restrictif, est l'avant-contrat le plus utilisé pour la vente d'un bien immobilier. Plus économique car ne nécessitant pas de frais d'enregistrement (seulement frais de rédaction par l'agent immobilier ou le notaire), il est par ailleurs plus fiable que la promesse de vente, dans le sens où il est très difficile de l'annuler. Le compromis retarde uniquement les effets de la vente dont l'acte authentique et définitif sera rédigé et signé chez le notaire selon les délais légaux.
La rédaction du compromis doit être la plus précise possible : c'est la pièce maîtresse de la vente qui définit les engagements de chacune des parties. Il fixe les modalités de la vente par un descriptif complet du bien, le prix convenu, la date de la vente avec apposition de la signature des deux parties. Il peut aussi mentionner certaines conditions nécessaires à la cession du bien : il s'agit des conditions suspensives (obtention du prêt pour l'acheteur, réalisation de travaux de remise en état, ) dont la non-réalisation lève l'engagement pour la partie lésée. A la signature du compromis, l'acheteur verse 10% de la valeur du bien à titre d'acompte qui sera perdu s'il se désiste et déduit au moment de la vente définitive. L'acheteur dispose ensuite d'un délai de rétraction de 7 jours ouvrables sans pénalité, et les conditions suspensives fixent un autre délai généralement lié à l'obtention du prêt nécessaire au financement de l'achat du bien.
Le délai de rétractation ne bénéficie qu'à l'acquéreur qui doit alors signifier son refus par lettre recommandée avec AR : l'avant-contrat devient caduc et l'acheteur récupère son acompte dans un délai de 21 jours. La condition suspensive fixant les conditions d'obtention du prêt vient elle aussi au secours de l'acheteur : sans le financement prévu, la vente ne peut avoir lieu. Le compromis doit toutefois préciser de manière très détaillée les caractéristiques du prêt (montant de l'emprunt, apport personnel, taux maximal, durée, ), et ce pour renforcer la protection du vendeur face à un éventuel acheteur de mauvaise foi : un délai généralement égal à 3 mois est nécessaire à l'acheteur pour obtenir son prêt et il doit mettre tout en oeuvre pour arriver au but. Si aucune banque ne donne son accord, le compromis de vente est caduc et l'acheteur récupère son dépôt de garantie. Pour se désengager il doit prouver le refus de/des banques par écrit dans le respect des conditions énoncées dans le compromis.
A la date fixée dans le compromis, les deux parties doivent se présenter chez le notaire pour conclure la vente. En cas contraire, si l'acheteur ou le vendeur n'est pas présent, l'autre est en droit d'exiger la vente forcée par voie de justice. Cette procédure est longue et coûteuse, mais n'est pas forcément à l'avantage du vendeur si l'acheteur n'a pas le financement. Il vaut mieux réclamer les indemnités légales (10% du prix de vente) et chercher un autre acquéreur solvable.
Le compromis de vente développe tout son intérêt et son utilité s'il est rédigé par un professionnel, un notaire, qui n'omettra aucun précision quant au bien à vendre : il n'est pas dans l'intérêt du vendeur de cacher les défauts de son bien, défauts dont il a la connaissance. Un manque de transparence lui serait préjudiciable et ne conduirait finalement qu'à compromettre la vente.