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mercredi, 17 février 2010

Immobilier : les aides à l'accession à la propriété.

Depuis début 2009, les mesures incitatives se sont multipliées pour soutenir le secteur immobilier et les aides se sont surtout concentrées sur l'immobilier neuf, il est toutefois possible d'obtenir des prêts aidés pour l'achat dans l'ancien. Néanmoins toutes les nouvelles mesures et celles qui pourraient venir sont orientées vers le développement durable, et le respect de normes "haute performance énergétique" deviendra rapidement incontournable. Entre le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt, le prêt à taux zéro, le Pass-Foncier et les aides des collectivités locales, faisons un petit rappel des mesures de l'Etat pour l'accession à la propriété.

Le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt :

Mis en place en août 2007 dans le cadre de la loi en faveur du travail, de l'emploi et du pouvoir d'achat, le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt a été instauré pour inciter les ménages français à acheter leur résidence principale. Cette mesure ne peut concerner que les contribuables qui achètent un logement neuf (achat d'un local non affecté à usage d'habitation qui est transformé en logement) ou font construire dans le but d'en faire leur habitation principale. En 2007, le crédit accordé était à hauteur de 20% des intérêts d'emprunt durant les cinq premières années, rehaussé à 40% la première année par la loi de Finances 2008. En 2009, la loi de Finances porte le crédit à 40% durant 7 ans pour les bâtiments BBC. Pour l'année 2010, il n'y a aucun changement pour les logements BBC ; en revanche, pour les bâtiments qui se contentent de respecter les normes actuelles, une réduction graduelle est appliquée au dispositif : pour un logement acquis en 2010, le taux du crédit passe à 30% la première année, pour être ramené ensuite à 15% sur les 4 années suivantes. Pour un logement qui serait acquis en 2011, les taux passent à 25% puis à 10%. En 2012, les taux descendent à 15% et 5%. Le grand changement arrivera en 2013 avec les nouvelles normes BBC qui seront rendues obligatoires. Dès lors toute habitation neuve construite à partir de 2013 pourra bénéficier d'un crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt de 40% sur 7 ans.

La loi fixe un plafond sur les intérêts qui sont limités à 3 750€ par an pour une personne seule et 7 500€ pour un couple avec la possibilité d'ajouter 500€ par personne à charge.

Le prêt à taux zéro ou PTZ :

Il s'agit d'une avance de fonds remboursable sans intérêts comme son nom l'indique. Cumulable à d'autres prêts, le prêt à taux zéro est destiné aux ménages à revenus modestes ou moyens à acquérir leur résidence principale. Son obtention est soumise à des conditions de ressources. Etant constitutif d'apport personnel, la banque le prendra en compte lors de la contractation du prêt immobilier. Son apport est limité à 50% du financement total (et à 30% du prix du logement) et peut se cumuler au PAS (prêt accession sociale), au PC (prêt conventionné), au PEL (prêt épargne logement), au prêt 1% logement, et à d'autres aides des collectivités locales éventuellement.

Il concerne uniquement l'acquisition de sa résidence principale dans le neuf ou l'ancien avec ou sans travaux. Le logement acquis doit être habité dans un délai d'un an suivant l'achat ou l'achèvement des travaux. Il peut également concerner l'achat d'un logement destiné à devenir votre habitation pour votre retraite si celle-ci commence dans moins de 6 ans. Pour ce cas, le logement devra être loué pendant ce temps et le locataire devra justifier d'un plafond de ressources qui lui permettrait d'obtenir un PTZ.

Le PTZ a été doublé jusqu'en juin 2010 et majoré ensuite de 50% jusqu'à fin 2010. Pour y avoir droit, un couple avec 2 enfants doit respecter un plafond de ressources de 56 875€ en zone A (Paris, Côte d'Azur) ou de 40 488€ en zones B et C (reste du territoire). En zone A, ce même couple peut obtenir un prêt à taux zéro de 24 750€ maximum et de 17 200€ en zone B. Le remboursement du prêt se fait par mensualités constantes durant 6 à 22 ans, sachant que plus les revenus seront élevés, plus la durée du prêt sera courte.

Pour l'achat d'un logement BBC 2005, le gouvernement octroie 20 000€ supplémentaires. Pour un achat dans l'ancien, le doublement du prêt à taux zéro est limité à 50% du total des autres prêts et à 20% du prix du logement.

La Pass-Foncier :

Le Pass-Foncier permet de différer une partie du remboursement de sa résidence principale. Seul l'immobilier neuf est concerné. Pour l'obtenir, il faut  être primo-accédant, justifier d'un plafond de ressources (identique au PTZ) et bénéficier d'aide à l'accession sociale à la propriété attribuée par les collectivités locales. Il facilite l'achat de sa résidence principale en permettant d'acquérir en 2 temps, le logement d'abord et le terrain ensuite. Grâce à ce mécanisme financier, l'achat du terrain est différé tout durant la durée de remboursement de la maison dans la limite de 25 ans. L'accédant peut acheter le terrain à tout moment sans formalité particulière. Le prix du foncier est alors indexé au taux de 1,5% chaque année si l'accédant bénéficie du 1% Logement, sinon un taux situé entre 2% et 4,5% (selon l'inflation) est appliqué pour les autres acquéreurs. L'opération est sécurisée en cas de difficultés sur la période de portage du foncier.

Le prêt conventionné :

Contrairement aux prêts déjà évoqués, le prêt conventionné n'oblige à aucune condition de ressources. Il concerne la construction de sa maison, l'acquisition d'un logement neuf ou ancien (avec ou sans travaux), les travaux d'amélioration ou d'agrandissement, ou encore l'investissement locatif si le logement est la résidence principale du locataire. Le logement doit en outre répondre de critères de surface habitable. Proche des prêts bancaires classiques par son taux, le prêt conventionné permet à l'accédant de bénéficier de l'aide personnalisée au logement grâce au PAS, il peut s'ajouter à un prêt fonctionnaire, ou encore être cumulé avec le PTZ, le PEL, le prêt 1% Logement, ou encore le prêt relais. Les frais d'actes notariés ainsi que les frais de dossier sont réduits. Le gros avantage est qu'il peut financer intégralement le prix de l'opération.


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