Immobilier : le bilan 2011.

La montée des prix de l'immobilier est constante

L'année immobilière 2011 ne s'est pas déroulée en ligne droite. Le bilan est largement contrasté, très hétérogène, et l'évolution du marché fortement liée au contexte économique dégradé. La hausse des prix est la constante, dans des proportions plus raisonnables qu'en 2010, avec toutefois de nouveaux records pour Paris. Un freinage est remarqué dans les régions, plus appuyé depuis l'été quand la crise de la dette est devenue une réalité tangible pour chacun. 2011 pourrait être divisée en deux périodes, avant l'annonce de la crise et après l'entrée fracassante dans le gouffre de la dette souveraine. L'imbrication complexe de divers facteurs, la crise n'étant que l'enveloppe piégée, confère à l'année 2011 un profil tourmenté que les perspectives pour 2012 ne permettent pas d'adoucir.

La hausse des prix ne fléchit pas en 2011

2011 a commencé sur les traces de 2010. Les ventes s'articulent autour d'une dynamique portée par une forte demande, malgré la remontée des taux de crédits dès la fin 2010 et le durcissement des mesures en faveur de l'achat immobilier. Le second semestre est plus volatile, impacté par les émois de la crise : les prix reculent légèrement dans les régions, Paris donne des signes de faiblesse, mais seulement à partir de septembre, les taux stagnent et le volume des transactions se contracte. Confrontées à une crise de liquidité sans précédent, les banques resserrent les conditions d'accès au crédit, ne prennent aucun risque et limitent l'emprunt immobilier aux profils les plus solvables.

Les chiffres avancés par les réseaux d'agences immobilières soulignent en revanche une hausse des prix bien marquée, que le repli estimé à 2% du second semestre n'aura que légèrement émoussée : sur l'ensemble de la France, les prix ont augmenté entre +6% et +7% (+8,3% pour les appartements et +3,5% pour les maisons). En 2011, le prix moyen du mètre carré établit un nouveau record à 2 690€, pour une valeur moyenne de 205 177€ par achat immobilier. En marge des régions, Paris : toujours figure d'exception, la capitale inscrit elle aussi un nouveau record avec un prix moyen de 8 394€/m2, soit une progression de +12% par rapport à 2010 (+20% en 2010 en variation annuelle). Progression en mode ralenti au second semestre avec tout juste +1,2%. Le réseau d'agences Century 21 constate même un net repli des valeurs sur Paris au cours du 4ème trimestre avec -6,3%. La hausse nationale cache des disparités en régions, puisque 5 d'entre elles enregistrent une baisse annuelle (Picardie, Limousin, Auvergne, Nord et Bourgogne).

Pour la FNAIM et Century 21, les prix des biens immobiliers devraient se calmer en 2012, sans toutefois anticiper ni hausse ni baisse. Chacun reste prudent, car la vitalité du secteur est directement liée au contexte politico-économique malheureusement non circonscrit aux frontières de la France. Le contexte franco-français a néanmoins donné le "la" avec la suppression du PTZ+ dans l'immobilier ancien : un large pourcentage de primo-accédants est désormais exclu de l'achat immobilier. Pour vendre leur bien en 2012, les vendeurs devront se plier au nouveau cadre, intégrer une probable remontée des taux de crédit et considérer que les acheteurs ont atteint les limites de leur capacité de financement.

Gerard Mihranyan

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