Crédit immobilier : pensez aux taux variables.

Depuis le printemps dernier, les taux fixes des crédits immobilier à l'habitat ont suivi une courbe ascendante.

Oubliés les records historiques de l'automne 2010, les taux sont repartis à la hausse et ont renoué en novembre dernier avec leur niveau de début 2010. Un mouvement qui n'est pas prêt de s'arrêter : les obligations d'Etat, les fameuses OAT 10 ans qui déterminent les taux fixes, continuent de grimper et les banques, soucieuses de consolider leurs marges, sont plus sévères avec les candidats à l'emprunt immobilier. Les taux variables retrouvent leur pertinence et pourraient avoir la faveur des emprunteurs éclairés en 2012.

Les Français n'aiment pas les taux variables. Seuls 5% du volume des prêts en 2011 se sont conclus à taux variables. Il aurait d'ailleurs été peu judicieux de choisir un taux variable pour financer un emprunt l'an dernier, l'écart entre taux fixes et taux variables n'étant pas suffisant pour que l'opération soit opportune. Celui-ci doit en effet être au minimum de 0,75%, mieux de 1%. La bonne tenue des taux fixes en 2011, malgré leur hausse constante, rendait inadéquat tout regard vers les taux variables. Même en gagnant plus d'un demi point par rapport à l'automne 2010, le taux fixe moyen restait très performant en novembre dernier à 3,85%.

Tout laisse à penser que les taux fixes vont poursuivre leur ascension en 2012.

La crise de la dette fait grimper le taux des obligations d'Etat. L'OAT 10 ans, l'indice de référence des taux fixes, a fait le yo-yo depuis septembre 2011 avec une forte oscillation entre 3,20% et 3,60%. Les tensions engendrées par les déficits publics abyssaux pèsent sur la confiance des marchés, l'Etat français qui vit sous le joug d'une dégradation de sa note emprunte à un coup plus élevé. Pour les particuliers, c'est l'effet domino, alimenté par les banques qui doivent relever leurs marges pour augmenter leurs capitaux propres. Les plupart des spécialistes nous prévoit des taux fixes autour de 5% courant 2012, plus d'un demi point supérieur au niveau actuel.

Emprunter en 2011 s'est révélé plus difficile qu'en 2010, surtout depuis l'été. La crise a pris des proportions alarmantes et les craintes sur les ratios de solvabilité des banques sont désormais fondées. Les conditions d'octroi ont été durcies, les durées raccourcies et l'apport personnel a été relevé. 2012 ? Rien ne laisse entrevoir une amélioration, à moins de réfléchir à une autre voie que les taux fixes. Les taux variables redeviennent intéressants. Dès aujourd'hui l'écart avec les taux fixes leur rend toute leur pertinence. Les taux variables sont indexés sur l'Euribor, indice des prêts interbancaires à court terme. Celui-ci est plutôt atone. Les banques préfèrent emprunter auprès de la Banque Centrale Européenne au taux très bas de 1%. Moins demandé, l'Euribor conserve un taux réduit, ce qui favorise la bonne performance des taux variables. C'est donc le moment d'envisager une formule à taux variable : caper à +1% ou +2%, un taux révisable négocié au départ à 3% n'ira pas au-delà de 5%, seuil que les taux fixes risquent d'atteindre en 2012. L'opération pourrait réduire le coût total du crédit de manière très significative. N'ayez plus peur des taux révisables, la barrière de protection constituée par le "cap" limite aujourd'hui le risque au niveau des taux fixes.