Il est rare de financer un achat immobilier à crédit sans un minimum d'apport personnel.Cette contrainte exigée par les banques sert à couvrir au moins les frais de notaire, qui, comme chacun le sait, ont augmenté récemment dans la plupart des départements. Pourtant les derniers chiffres de l'Observatoire Crédit Logement/CSA font état d'un taux d'apport en diminution en janvier 2015. Un assouplissement des banques qui mérite quelques explications.

Moins d'apport personnel
Le niveau de l'apport personnel dans un prêt immobilier a reculé entre janvier 2014 et janvier 2015. Dans l'ancien, il baisse de près de 16%, beaucoup moins dans le neuf (-2,8%). Pourquoi une telle différence ? L'apport personnel doit permettre de couvrir au moins les frais d'achat, et principalement les frais de notaire. Les frais de mutation ont augmenté depuis le 1er mars 2014 dans la plupart des départements (hormis une dizaine dont Paris, Loire-Atlantique, Isère), passant de 3,8% à 4,5%. Additionnés aux autres frais qui composent les frais de notaire, ces droits de mutation font monter la facture des frais à 7,7% du prix de vente contre 7% avant l'augmentation. Les droits de mutation ne concernent que les biens anciens, les biens neufs n'ayant pas encore eu d'acquéreur. La différence de frais entre ces deux types de logement se chiffre en milliers d'euros.
Ceci explique en partie l'assouplissement des critères des banques en matière d'apport personnel : un rééquilibrage des exigences entre l'acquisition dans le neuf et dans l'ancien. La première raison reste pourtant le fort repli des taux d'intérêts depuis un an, ce qui a permis aux banques de reconsidérer le niveau de risque.

Crédit immobilier remboursé plus rapidement
La baisse drastique des taux d'intérêts a pour effet mathématique de réduire le coût total d'un prêt immobilier. Le taux moyen sur 20 ans affichait 4% en janvier 2012, il est tombé à 2,30% en janvier dernier. Conséquence, le capital est remboursé plus vite : un tiers du capital est soldé à la 83ème mensualité, alors qu'il fallait attendre la 93ème trois ans plus tôt. Ce gain de 10 mois rassure les banques qui se débarrassent plus rapidement d'un risque éventuel de défaut de paiement.
Le recul du taux d’apport personnel (hausse du coût des opérations, mais diminution de l’apport personnel) nécessite un recours plus intense au crédit. Pour autant, l’indicateur de solvabilité se maintient à un niveau élevé.

Le niveau d'apport personnel (sur ces propres capitaux, hors aides publiques comme le prêt à taux zéro) reste néanmoins une donnée implacable à l'aune de laquelle les banques considèrent la capacité d'épargne de l'emprunteur.