Immobilier : quid des 30% supplémentaires sur les droits à construire ?

Augmentation de 30% du droit à la construction

L'annonce présidentielle visant à augmenter de 30% les droits à construire a rapidement été suivie d'effet. Le 8 février dernier, le projet de loi a été examiné en conseil des ministres et avant la fin du mois, il sera présenté à l'Assemblée Nationale. Ceux qui voient dans ce projet une formidable aubaine pour réaliser des travaux d'agrandissement jusque là impossibles devront tout de même attendre plusieurs mois avant son entrée en application. Sans compter les modifications que la navette entre les deux Chambres va nécessairement induire. Ceux qui possèdent un terrain à bâtir seraient par ailleurs bien inspirés d'attendre confirmation des modalités. Surtout que la décision finale d'autoriser ou non une majoration des droits à construire appartient aux élus locaux. Explications.

Le projet de loi qui comprend pour l'heure un seul texte devrait permettre à tous les propriétaires (maisons, appartements, terrains à bâtir) de bénéficier d'un bonus de 30% de droits à construire. Les copropriétaires pourraient ne pas être inclus dans la disposition étant donnée la problématique des règles de fonctionnement de la copropriété. L'examen du projet de loi est prévu fin février. En dépit de sa relative simplicité, après l'examen à l'Assemblée, le texte part au Sénat pour revenir chez les députés à cause du va-et-vient engendré par les divers amendements.

Une augmentation de 30% de la constructibilité implique une plus-value supplémentaire

Une fois votée, l'application de la loi est du ressort des communes, le conseil municipal étant la dernière étape à franchir pour sa mise en application. Le COS, coefficient d'occupation des sols, est décidé par la commune, elle seule définit les règles de constructibilité du plan local d'urbanisme. La quantité de construction admise sur une propriété foncière est définie en fonction de sa superficie, celle-ci étant contrôlée lors de l'instruction du permis de construire. Une même commune peut appliquer un seul ou plusieurs COS selon les zones habitables. Une zone pavillonnaire affiche généralement un COS de 0,3 à 0,5, c'est-à-dire que sur un terrain de 1 000m2 le propriétaire a le droit à une surface habitable entre 300 et 500m2. En ville, le COS atteint 1 voire 2. Dans l'hypothèse où le maire ne souhaite pas appliquer cette majoration de 30%, il doit avoir l'accord du conseil municipal après consultation publique. Entre l'examen du projet de loi et son entrée en vigueur, comptons au bas mot un délai de 9 mois.

Il convient donc de ne pas se précipiter. Ceux qui souhaitent agrandir leur bien doivent attendre la décision de la commune et se reporter aux règles d'urbanisme locales avant d'entreprendre des travaux. Les propriétaires d'un terrain à bâtir doivent faire preuve de la même patience s'ils désirent céder leur bien : sa valeur dépend des droits à construire.