Immobilier : bulle or not bulle ?

La bulle immobilière en France

A contrario de ce que l'ensemble des experts avancent, le cabinet de recherche indépendant Primeview affirme l'existence d'une bulle immobilière en France. Les chiffres évoqués semblent imparables et témoignent à grand renfort de records que le sujet reste tabou pour la profession. La méthode Coué marche pour l'instant, mais force est de constater que la flambée des prix depuis la fin des années 90 ne s'appuie sur aucune explication rationnelle.

Selon Primeview, la bulle est "gigantesque et d'ayant plus dangereuse qu'elle est étendue sur tout le territoire". La définition de la bulle immobilière donnée par le prix Nobel d'économie Joseph Stiglitz rappelle qu'une hausse des prix se justifie par le fait que les investisseurs anticipent un prix de vente plus élevé demain alors que les fondamentaux ne viennent pas corroborer cet état de fait. Un autre économiste spécialiste de l'immobilier, Jacques Friggit, a mis en lumière l'évolution décorrélée de l'indice des prix des logements avec celui du revenu par ménage. En 2011, l'indice des prix des logements était supérieur de 70% à celui des revenus. Pour autant, Jacques Friggit, par ailleurs chargé de mission au Conseil général de l'environnement et du développement durable, ne parle jamais de bulle immobilière.

On ne peut refuser de voir que l'écart entre le revenu des ménages et le niveau des prix de l'immobilier est devenu trop grand. Depuis 1998, la flambée des prix de 161% ne trouve bien évidemment aucun explication dans l'augmentation du revenu disponible ni dans l'inflation générale des biens et des services. Entre 1965 et 1990, les deux indices ont évolué parallèlement dans les mêmes proportions ; or depuis 1998, une accélération s'est produite, les prix des logements ont augmenté à un rythme moyen de +9,4% jusqu'en 2008. En 13 ans, la valeur des biens a plus que doubler, depuis 1965 elle a été multipliée par 26.

Augmentation du prix de l'immobilier

Contrairement aux années 80 où seul Paris était concerné par une surchauffe de l'immobilier, Primeview considère que le phénomène a gagné tout l'hexagone, pas uniquement la capitale et les zones tendues. L'accessibilité à la propriété s'est dégradée sur toute la France depuis la fin des années 90. Si une bulle s'est formée, on peut remarquer qu'elle a commencé à se dégonfler. Les prix reculent depuis la fin de l'année 2011, depuis le printemps dernier dans de nombreuses régions. Il est peu probable qu'on assiste à un effondrement des prix, le marché français de l'immobilier n'est pas un marché spéculatif, car il concerne en premier lieu des accédants à la propriété plutôt que des investisseurs. En revanche, les aides de l'Etat et le décalage entre l'offre et la demande essentiellement dans les zones tendues favorisent la création d'une bulle. On reconnaît l'existence d'une bulle immobilière seulement quand elle a éclaté.