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Rachat de crédit immobilier : pouvez-vous renégocier votre prêt immobilier ?

 

Depuis le début de l'année, le niveau des taux d'intérêt est particulièrement attractif. Alors que les pronostics les disaient sur la voie ascendante, ils ont de nouveau reculé pour retrouver les valeurs affichées il y a 12 mois. Le taux moyen toutes durées confondues est actuellement sous les 3% (chiffres Observatoire Crédit Logement/CSA). Si vous avez emprunté ces dernières années, vous avez sans doute envie de profiter de ces conditions exceptionnelles à l'instar de ceux qui empruntent aujourd'hui. Voyons les critères à respecter pour que l'opération soit pertinente.

Les critères pour entamer la démarche
L'objectif de la renégociation de crédit est de réaliser des économies sur le coût total du prêt. Faire baisser le taux ne suffit pas pour que l'opération soit rentable. 3 critères doivent être respectés :
- l'écart entre le taux initial et le taux négocié doit être d'au moins 1 point, écart qui peut être revu à la baisse si le montant de l'emprunt est important (300 000€).
- le capital restant dû doit être supérieur à 50 000€.
- le prêt doit être dans le premier tiers, voire la première moitié, de sa durée de remboursement. C'est dans les premières années que les mensualités comportent une grande part d'intérêts. Au fil des ans, la portion de capital augmente, celle des intérêts se réduit et limite alors la portée de la renégociation. Pour un prêt sur 20 ans, la renégociation est pertinente dans les 8 premières années de remboursement.

Les périodes intéressantes
Partant du postulat que vous respectez les critères ci-dessus, reste à vérifier que la période à laquelle vous avez souscrit l'emprunt permet d'envisager l'opération :
- en 2008 quand les taux étaient au-dessus de la barre des 5% sur la durée de 20 ans ;
- en 2009, la durée de 20 ans se situait entre 4,50% et 4,00% ;
- en 2011, le taux sur cette même durée s'est maintenu au-dessus de 4% ;
- dans la première moitié 2012, quand le taux affichait toujours 4%.
En 2010, les taux ont reculé graduellement pour atteindre leur plus bas niveau historique à l'automne. Aucun intérêt de renégocier durant cette fenêtre.

Attention aux frais
Le rachat de crédit entraine trois types de frais : les indemnités pour remboursement anticipé, limitées à 6 mois d'intérêts et plafonnées à 3% du capital restant dû (difficile d'y échapper à moins de l'avoir négocié au départ) ; les frais de dossier ou de courtage, et les frais de garantie, variables selon la formule retenue (caution, hypothèque). En restant dans la même banque, vous n'aurez que les frais de dossier à régler. Une hypothèse peu probable, car votre banque sera réticente à réduire ses marges, à moins d'y détenir d'autres produits (épargne, assurances). Tentez l'opération dans une autre banque et revenez voir votre banquier avec le taux que la concurrence vous propose.

La renégociation de votre prêt immobilier doit vous permettre d'économiser au moins 10000€ une fois les frais déduits. En faisant appel aux services d'un courtier, vous saurez rapidement si l'opération vaut d'être tentée.

 



Noémie Palussière

Par , le mercredi 9 juillet 2014

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