La crise immobilière que nous vivons actuellement est plus grave que celle de 2008. L'activité s'était ralentie fin 2008 et courant 2009 pour se ressaisir rapidement et de manière spectaculaire en 2010, puis poursuivre sur sa lancée en 2011. Aides à l'accession, succès des dispositifs de défiscalisation, et niveau très bas des taux d'intérêts, tout était réuni pour dynamiser le marché en dépit d'un contexte économique plutôt sombre. Conséquence d'une crise plus profonde, 2012 est l'année du marasme. Immobilité des vendeurs et des acheteurs, resserrement des conditions d'accès au crédit et politique fiscale défavorable ont provoqué l'effondrement des ventes malgré des taux toujours plus attractifs. Pourtant le schéma était parfait pour voir les prix baisser. Or il n'en fut rien, et la situation se fige. Les prix résistent, s'infléchissent toutefois légèrement depuis quelques semaines, mais cèdent trop peu pour faire revenir le client. Un marché à l'encéphalogramme plat qui laisse entrevoir une année 2013 morne pour le secteur.
Un marché à l'arrêt
Les professionnels de l'immobilier sont unanimes : jamais ils n'ont connu pareil immobilisme du marché. Rien ne bouge, ni les vendeurs, peu enclins à céder un bien dont la plus-value sera fortement taxée, ni les acheteurs potentiels, privés d'aides à l'accession (suppression du PTZ+ dans l'ancien) et refroidis par des prix déconnectés de la réalité économique. Pour les agences immobilières, le durcissement de la fiscalité est vécu comme un "véritable enfer". En modifiant le barème de l'abattement des plus-values sur les biens autres que la résidence principale (exonération au bout de 30 ans au lieu de 15 auparavant), le gouvernement précédent a freiné les velléités de cession.
Le marché en 2012 a été alimenté par les ventes forcées (successions, mobilité professionnelle, divorces). En parallèle, les acheteurs refusent de passer à l'acte ; non seulement les perspectives de plus-values à long terme sont réduites quand les prix sont au plus haut, mais l'engagement d'achat financé à crédit semble risqué en période de crise économique durable. Résultat, les ventes dans l'ancien ont chuté de 805 000 à 655 000 entre 2011 et 2012. L'érosion est encore plus sévère dans le neuf : les transactions s'enfoncent de 30% depuis 2010, la moitié des investisseurs ayant déserté le marché en un an. Le marché fait les frais d'une politique moins généreuse en faveur du locatif : réduction drastique de l'avantage fiscal du Scellier en 2012, disparition du dispositif en 2013, remplacé en janvier par le Duflot qui doit encore séduire le chaland.
Résistance des prix
Le marché est si grippé que les prix auraient dû se corriger de manière significative. Les ajustements ont été disparates en 2012, les grandes agglomérations et les zones tendues en général ont vu les valeurs s'apprécier, au mieux stagner. Les zones rurales sont sinistrées avec des baisses parfois supérieures à 10%. Le niveau historiquement bas des taux d'intérêt du crédit immobilier (3,20% sur 20 ans, chiffres Meilleurtaux au 19/02) est une des raisons du maintien des prix. En cause également, le déficit d'offres : le retrait des vendeurs non contraints a artificiellement soutenu le niveau des prix. Aujourd'hui une grande partie des biens mis en vente sont surévalués. Stimulés par une hausse cumulée de 20% sur 2 ans, les vendeurs rechignent à réviser leurs prétentions. Plusieurs réseaux d'agences à l'instar d'Orpi tentent de les convaincre de baisser leurs prix d'au moins 15%.
Longueur et patience de temps font plus que force ni que rage. La crise immobilière actuelle se réglera sur la durée, au fil d'un rééquilibrage entre vendeurs et acheteurs. En 2013, la baisse des prix devrait s'affirmer, évinçant progressivement les biens médiocres du marché. Les taux de crédit resteront attractifs au moins jusqu'à la fin du premier semestre, malgré une légère remontée due au mouvement de l'OAT 10 ans. 2013 sera peut-être l'année où les acheteurs auront la main.