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Observatoire des taux des courtiers en crédit immobilier

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Baromètre des taux : les taux plancher battent des records

0,20% sur 7 ans ! Du jamais vu de mémoire de courtier. L'offre est exceptionnelle et réservée aux profils premium, mais elle témoigne du niveau général toujours hyper attractif des taux en ce début d'année 2019. Cela laisse augurer d'un printemps aux conditions de financement très compétitives pour tous ceux qui portent un projet immobilier.

La stabilité des taux bas est durable

Les taux des crédits immobiliers sont rivés à des niveaux très bas en raison d'une concurrence acharnée entre les banques. Les valeurs ne bougent guère depuis des mois, comme le confirme le baromètre mensuel de l'Observatoire Crédit Logement. En janvier, le taux moyen toutes durées confondues s'affichait à 1,45% (hors assurance), soit le niveau de juin 2018. Pour le huitième mois consécutif, les taux d'intérêt réels, c'est-à-dire déduction faite de l'inflation, sont restés négatifs, une première depuis 1974.

Les mêmes causes produisant les mêmes effets, les conditions de financement et de refinancement des banques favorisent cette situation propice aux emprunteurs. Les taux du marché interbancaire sont toujours au plancher, à l'image du taux directeur de la Banque Centrale Européenne (BCE), toujours à 0% et ce, depuis 2011. Faut-il s'en réjouir pour l'économie européenne ? La croissance au ralenti et l'inflation, loin des perspectives escomptées par la BCE (1,2% au lieu de 1,4% pour 2019), vont très prochainement jouer sur les décisions de l'institution européenne. Le tour de vis monétaire qu'elle prévoyait à l'issue du premier semestre 2019 va sans doute être reporté à 2020 compte tenu du manque d'élan. Les économistes ne croient plus en la capacité de la BCE de relever ses taux directeurs cette année et anticipent que les taux resteront à leurs niveaux actuels au moins jusqu'à l'été 2019. Autre facteur, l'OAT 10 ans, indice de référence utilisé par les banques pour déterminer les taux fixes des crédits immobiliers : celui-ci titrait 0,55% le 1er mars, soit le niveau de mi-décembre 2017. Depuis janvier 2019, l'emprunt de l’État français sur 10 ans reflue graduellement, autorisant les banques à proposer des barèmes performants.

Les taux baissent et les durées s'allongent

Les conditions d'emprunt sont donc propices aux projets immobiliers. Sur 20 ans, le taux moyen se situe autour de 1,55%, mais peut tomber à 1,00% pour les meilleurs profils ! Sur 25 ans, on reste sous la barre des 2%, un bon dossier pouvant aisément décrocher 1,80%. Le courtier Empruntis estime que le moment est historique et observe que les taux records de l'automne 2016 sont désormais atteints. Comme chaque mois, Mars signe l'arrivée de nouvelles grilles de taux, mais peu d'établissements bancaires ont prévu des ajustements par rapport à janvier et février. On observe toutefois une tendance à la baisse pour les taux minimum, ceux accordés aux clients premium. Le courtier remarque par ailleurs une complexification du barème bancaire, avec une segmentation toujours plus fine. Les établissements ciblent les jeunes actifs dits "prometteurs" et n'hésitent pas à leur faire des ristournes pouvant aller jusqu'à 70 centimes par rapport au barème de base.

L'amélioration des conditions d'emprunt a permis d'atténuer la détérioration de la solvabilité des ménages modestes et/ou en primo-accession, pénalisés par la hausse des prix des logements et par la contraction des aides publiques. L'assouplissement des conditions d'octroi permet de juguler ces deux facteurs qui auraient eu des conséquences préjudiciables à la demande. En janvier 2019, 70,8% de la production des crédits à l'accession s'est établie à 20 ans et plus, dont 40,4% à 25 ans et au-delà. Selon l'Observatoire Crédit Logement, jamais le poids des durées n'a été aussi élevé. 

Passez toujours par un courtier en crédit pour obtenir la meilleure offre de financement et bénéficier d'un suivi professionnel de votre dossier.

Mis à jour le : 22/03/19

Durée Taux Min Taux Max Evolution
10 ans 0,70 % 1,10 % icon_diminution
15 ans 1,05 % 1,36 % icon_augmentation
20 ans 1,24 % 1,56 % icon_augmentation
25 ans 1,40 % 1,79 % icon_augmentation

Taux fixes hors assurance et taux révisables capé +1 / -1 hors assurance selon profil et selon le projet. Taux constatés sur la période auprès des réseaux de courtiers en crédit immobilier partenaires. Réponses non contractuelles.

Evolution du taux de crédit

, ensemble des marchés en %

Source : Crédit Logement/CSA

Détails de l'évolution des taux sur la dernière année

Mis à jour le : 22/03/19

EURIBOR
L'Euribor est l'un des principaux taux d'intérêt de référence du marché monétaire en Europe avec l'Eonia. Cette valeur est utilisée par les banques pour indexer les taux de leurs crédits à la hausse ou à la baisse en fonction des mouvements du marché.

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Une France de propriétaires ?

Du rêve à la réalité, les étapes fastidieuses de l’obtention d’un prêt immobilier

Maison Alors que l’année 2015 devrait signer un record en terme de production de crédits et qu’à peu près 6 français sur 10 sont propriétaires de leur logement, soit 58 %, la France de propriétaires demeure une chimère. En effet, d’après l’INSEE, la part des ménages propriétaires de leur logement s’est stabilisée depuis 2010 et l’essor de la production de crédits au premier semestre 2015 a été vraisemblablement provoqué par les multiples renégociations des taux. Parmi ces propriétaires, la part de ceux qui ont fini de rembourser leur emprunt a progressé au fil des ans, en raison du vieillissement de la population. En 2014, 70 % d’entre eux n'avaient plus de crédit à rembourser.

Mais, ce n’est pas votre cas et vous avez trouvé l’habitat de vos rêves, il vous reste à trouver son financement. Vous allez devoir faire une simulation de crédit immobilier et vous lancer dans un projet d’acquisition immobilière est un travail de longue haleine et parfois semé d’embûches, il est important d’avoir toutes les clés en mains avant de se lancer.


Lire et comprendre un taux en crédit immobilier

Les banques disposent de plusieurs sortes de taux. Taux fixe ou taux variable avec ou sans capes. En fonction de l’évolution des taux directeurs vos mensualités peuvent évoluer et le coût total de votre crédit aussi si vous avez opté pour un taux variable.
Opter pour un taux fixe ou un taux variable ?
Avec un prêt à taux fixe, le taux d’intérêt reste inchangé pendant toute la durée du prêt. Celui-ci est fixé au départ dans l’offre de crédit, ainsi que la mensualité et le coût total du prêt. Le prêt à taux fixe a pour avantage la sécurité. En revanche, avec ce type de prêt, vous ne pouvez pas bénéficier d’une éventuelle baisse de taux.
Avec un prêt à taux variable (ou révisable), le taux peut évoluer à la hausse ou à la baisse, selon les variations d’un indice de référence défini dans l’offre de prêt. Ce qui rend quasiment impossible le calcul du coût total du crédit. La variation du taux est répercutée sur le montant de la mensualité, sur la durée du prêt et parfois sur les deux à la fois. La banque doit établir, à titre indicatif, des simulations sur les variations de taux (à la hausse et à la baisse) avec leur impact sur ces éléments du prêt et son coût total. Elle doit vous les communiquer lors de la demande de prêt et les joindre à l’offre de crédit.
Pour réduire le risque financier, il est préférable d’opter pour une formule de prêt capé qui correspond à un prêt à taux variable plafonné à la hausse. La variation du taux ne peut pas dépasser un pourcentage fixé dans le contrat (+1 ou +2 points le plus fréquemment).
Les banques proposent également des formules «mixtes» associant deux phases dans le prêt : une première période à taux fixe, et une seconde à taux variable. Cette formule est intéressante si vous pensez rembourser l’intégralité du prêt par anticipation, avant la période à taux variable. Mais risquée si finalement vous ne le faites pas !

Evaluer le coût du crédit

Financement Le coût du crédit est exprimé par le taux effectif global (TEG). Celui-ci inclut, en plus du taux d’intérêt, tous les autres frais obligatoires pour obtenir le prêt : frais de dossier, frais d’assurance invalidité-décès, frais de garantie... dès lors que leur montant peut être fixé précisément avant la conclusion du crédit.
Le TEG est le principal indicateur à prendre en compte pour comparer deux propositions entre elles à durée égale. Il ne doit jamais dépasser le taux de l’usure, qui correspond au taux maximum auquel un prêt peut être accordé. Quant au coût total du crédit, c’est le « prix » total du crédit, exprimé en euros. Il est calculé sur la durée totale du prêt, en tenant compte du montant des intérêts dus, des frais de dossier, d’assurance et de garantie.
Le coût du crédit augmente avec la durée du prêt. Plus la durée de remboursement est longue, plus le coût total augmente. Car les intérêts sont calculés, à chaque échéance, sur le capital restant dû.
Toutefois, ce coût est calculé en temps réel. En cas de forte inflation en cours de remboursement, le coût réel se réduira à proportion de la hausse des prix. En allongeant la durée du prêt, on réduit généralement la mensualité. Ce qui peut vous permettre d’obtenir le crédit qui vous serait refusé sur une durée plus courte, pour dépassement de votre taux d’endettement.

Pensez également lors de la demande de prêt immobilier à comparer les assurances de prêt.

En effet la loi vous autorise à choisir librement votre futur contrat, les assureurs spécialisés en assurance crédit proposent des contrats adaptés vous permettant d’économiser jusqu’à 15 000 € sur le coût total du crédit immobilier.
Pensez aussi à négocier les frais de remboursement anticipés. Ils sont en moyenne de 3 %, si demain vous souhaitez racheter votre prêt pour réaliser des économies ou pour augmenter la durée du financement, ils sont en général un frein à ces opérations puisqu’ils engendrent des frais supplémentaires.
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