Quand les taux d'intérêt baissent, il est tentant de vouloir bénéficier de conditions plus avantageuses pour son prêt immobilier que celles négociées au départ. Pour être pertinente, c’est-à-dire vous faire faire des économies, la renégociation de crédit immobilier doit respecter des règles précises, qui peuvent toutefois varier à la marge. Se faire accompagner par un professionnel permet d'optimiser l'opération de renégociation ou de rachat d'emprunt immobilier.

Pourquoi renégocier son crédit immobilier ?

Le crédit immobilier a un coût. Après le taux nominal qui rémunère la banque pour le service rendu, le coût global d'un emprunt comprend les frais annexes (frais de dossier, assurance emprunteur) et les frais de garantie (hypothèque, caution, privilège de prêteur de deniers). On parle alors de TEG (Taux Effectif Global) ou TAEG (Taux Annuel Effectif Global). A la signature de l'offre de prêt, vous savez combien vous coûte votre crédit sur la durée, sauf si vous avez souscrit à taux variable. Il est cependant possible de diminuer ce coût avec une renégociation de prêt immobilier.

Les taux d'intérêt proposés par les organismes de crédit comme un établissement bancaire sont fluctuants ; ils varient à la baisse ou à la hausse en fonction de l'évolution des taux obligataires des emprunts d'Etat (OAT 10 ans). D'un mois sur l'autre, ils peuvent perdre ou gagner quelques points, et modifier le coût d'un crédit pour un même profil d'emprunteur. Durant l'été 2014, le taux moyen sur 20 ans s'affichait autour de 3% (hors assurances), en janvier 2016, ce même taux titrait 2,50%, aujourd'hui il est possible d'emprunter sur cette durée classique autour de 1,80%/2%. Pour mémoire, avant la crise financière de l'automne 2008, financer un bien immobilier à crédit coûtait autour de 5% sur 20 ans.

Un crédit immobilier n'est pas immuable. Vous pouvez décider à tout moment de renégocier les conditions initiales pour bénéficier d'un taux plus avantageux. L'objectif d'une renégociation de crédit immobilier est de réaliser des économies grâce à une baisse du taux d'intérêt. Celle-ci permet soit de :

• Réduire le montant des mensualités sur le reste de la durée de remboursement ;
• Diminuer la durée de remboursement en maintenant des mensualités identiques.

Le premier schéma permet, dans l'immédiat, de réduire le taux d'endettement mensuel ; le second est plus avantageux sur le long terme, puisque l'amortissement du crédit sera plus rapide, et le taux proposé plus faible sur une durée plus courte.

Quand renégocier son crédit immobilier ?

Trois conditions intangibles doivent être respectées pour envisager la renégociation de votre crédit immobilier :

• Être dans la première moitié de remboursement du prêt, mieux dans le premier tiers. Les intérêts sont en effet remboursés en début de prêt, et ce sont eux que l'on cherche à diminuer. C'est donc dans les toutes premières années qu'une renégociation aura le plus d'impact sur le coût global de votre crédit.
• L'écart entre le taux initial et le taux proposé est d'au moins 1%. Pour des prêts d'un montant élevé (plus de 300 000€) ou qui ont des durées supérieures à 20 ans, un écart minimum de 0,70% peut suffire.
• Le capital restant dû est au minimum de 70 000 euros.

Sachez qu’un emprunt renégocié une première fois peut faire l’objet d’une deuxième voire troisième renégociation sous réserve de respecter ces mêmes impératifs.

Comment renégocier son crédit immobilier ?

La première démarche consiste à contacter votre banquier pour savoir s'il est ouvert à une renégociation de l’emprunt en cours et dans quelles conditions. A défaut d'acceptation de sa part ou si vous souhaitez profiter d'un taux plus intéressant que celui qu'il propose, faites racheter votre prêt par un établissement concurrent.

Dans le cadre d'une renégociation, vous aurez des frais d'avenant à régler. S'il y a rachat, vous n'échappez pas à trois types de frais :

• Les indemnités pour remboursement anticipé (IRA) : à moins de les avoir négociés dans l'offre de prêt, vous serez redevable des IRA à la banque initiale. Elles sont plafonnées légalement à 6 mois d'intérêts dans la limite de 3% du capital restant dû.
• Les frais de dossier : généralement forfaitaires (autour de 1 000€).
• Les frais de nouvelle garantie : entre 1,2% et 2% du montant emprunté (hypothèque ou caution).

Il faudra ajouter les frais de courtage si vous passez par un courtier. Ils sont bien souvent inexistants si vous contactez cet expert du crédit via son site internet.

La simulation en ligne vous permet dans un premier temps d’étudier la faisabilité de votre démarche. Pour un accompagnement complet, il vous en coûtera en général 1% du montant du nouveau prêt.

En plus de décrocher pour vous le meilleur taux du marché, le courtier recherchera l’assurance adaptée à ce nouveau prêt. La délégation d’assurance emprunteur est un puissant levier pour maximiser les économies générées par l’opération de rachat de crédit immobilier.