Prêt immobilier : ce que vous pouvez négocier
Une fois trouvé le logement de votre projet immobilier, il faut passer à la prochaine étape : contracter un crédit. La démarche est fastidieuse, ardue et semée d'embûches. Egalement complexe, car un prêt immobilier ne se réduit pas au seul taux ; il est composé d'autres éléments, dont certains sont négociables. Quels sont les composantes d'un prêt immobilier que vous pouvez négocier pour réduire le coût global ?
Le taux
Le taux est le premier élément négociable d'un prêt immobilier. Il y a le taux affiché par la banque et le taux qu'elle proposera en fonction de votre profil. Plus votre profil se présente bien, plus intéressant sera le taux. A vous aussi de mettre en avant vos qualités : taux d'endettement minime voire nul, capacité d'épargne, stabilité d'emploi, autant de caractéristiques que le conseiller bancaire verra mais sur lesquels vous serez bien inspiré d'insister.Autre effet favorable, la mise en concurrence des offres : allez voir votre banque en ayant en main d'autres propositions, histoire de montrer que votre projet n'est pas suspendu à sa seule décision.
Consultez le baromètre des taux des courtiers en crédit immobilier.
L'assurance emprunteur
L'assurance emprunteur n'est pas obligatoire mais est une condition indispensable à l'obtention d'un prêt immobilier. La loi vous accorde le libre choix de l'assurance, vous n'êtes donc pas soumis au diktat de la banque en matière d'assurance. Libre à vous de regarder les offres alternatives, bien souvent mieux adaptée car individualisées et moins chères que le contrat groupe de l'organisme prêteur.Les banques réalisent jusqu'à 50% de marges sur l'assurance de prêt. Les assureurs spécialisés proposent des formules jusqu'à deux fois moins chères. La loi vous protège en obligeant la banque à accepter l'offre externe dès lors que les garanties sont au minimum équivalentes au contrat groupe.
Les garanties
Hypothèque, inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD), société de cautionnement, caution d'un tiers, ces garanties ont toutes un coût différent. Les deux premières sont les plus onéreuses car assorties de frais d'inscription et de mainlevée en cas de revente. Avec la société de cautionnement, vous pouvez récupérer jusqu'à 75% des sommes versées en fin de prêt si tout s'est bien déroulé. Les fonctionnaires ont accès à la caution mutuelle fonctionnaire qui permet de bénéficier d'une garantie sans frais. Quant à la caution d'un tiers, elle est sans frais mais généralement possible sur les petits emprunts.Les frais de dossier
Tout se négocie, surtout les frais de dossier. En contrepartie la banque va sans doute essayer de placer des produits financiers (assurance habitation, assurance vie, domiciliation d'autres comptes,...).Les indemnités de remboursement anticipé
La banque peut exiger des pénalités en cas de remboursement anticipé. Normal, si vous remboursez avant la fin prévue au contrat, elle va y perdre et essayer de compenser. La loi limite les pénalités de remboursement à 6 mois d'intérêt et au plus à 3% du capital restant dû. A négocier, surtout si vous envisagez de revendre votre bien avant la fin de votre crédit immobilier.
Par Gerard Mihranyan, le lundi 1 juin 2015
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