Emprunter auprès d'une banque pour réaliser un projet immobilier est devenu de plus en plus difficile. Face à la crise financière et aux nouvelles règles prudentielles (Solvency II et Bâle III) auxquelles elles doivent se conformer, les banques ne prennent aucun risque et écartent systématiquement tout dossier ne répondant pas à tous les critères de sélection. La baisse des taux d'intérêt n'y change rien, au contraire, elle est même le signe d'un resserrement du crédit sur les meilleurs profils. Présenter un dossier sans faille optimise vos chances d'obtenir un crédit. Rappel des quatre critères que la banque va scruter à la loupe.

L'apport personnel

Avant 2008 il n'était pas rare qu'une banque finance à 110% un projet immobilier : les 10% du prix du bien représentent les frais d'agence, de notaire et de cautionnement. Aujourd'hui un apport de 10% couvrant ces mêmes frais n'est plus suffisant pour intéresser le banquier. Avec 20% d'apport personnel, l'intérêt devient tangible. En mars 2011, le comité économique et social européen (CESE) recommandait aux banques de ne pas prêter plus de 70 à 80% de la valeur du bien, les candidats à l'emprunt devant ainsi disposer d'un apport personnel entre 20% et 30% du coût de l'acquisition. Ce qui revient à ne prêter qu'aux clients aisés et à ostraciser les plus modestes, principalement les primo-accédants, pour éviter les risques de surendettement.

Votre apport personnel peut provenir de l'épargne (assurance vie, PEL, CEL) comme c'est généralement le cas pour un premier achat, d'un héritage ou d'une donation, de la revente d'un bien immobilier ou des prêts aidés (PTZ+, prêt Action Logement). Attention, le PTZ+ ne peut financer que l'achat d'un logement neuf (ou fortement réhabilité). Plus important est l'apport, plus faible est le risque encouru par la banque. Le montant de l'apport permet d'agir sur les conditions d'emprunt en obtenant une décote sur le taux.

Le taux d'endettement

Il permet de définir votre capacité d'emprunt, à savoir la somme disponible après déduction des charges fixes. Dans la norme, il ne doit pas dépasser un tiers de vos revenus : on divise toutes les charges fixes (crédit en cours, loyers, charges de la vie courante, pensions à verser,...) par le total des revenus (salaires, loyers perçus, rentes et pensions, aides et allocations,...). Si les charges fixes représentent 10% des revenus, la demande de crédit (mensualités à payer) pourra représenter 23% de vos revenus globaux.

L'analyse du risque par la banque prêteuse se fait sur le taux d'endettement mais aussi sur le reste à vivre et le quotient familial. Une fois la mensualité payée, un emprunteur doit avoir suffisamment de trésorerie pour se nourrir, se vêtir, se déplacer, se soigner,... Chaque banque définit ses critères en fonction de la composition du foyer et du contexte géographique (vivre coûte plus cher à Paris qu'en province). Le taux d'endettement peut ainsi être modulé à la hausse ou à la baisse en fonction de ces paramètres. Si votre reste à vivre est élevé, la banque pourra accepter un taux d'endettement supérieur à 33%. En revanche un ménage modeste verra ce ratio diminué pour respecter les normes communément admises : le reste à vivre ne doit pas être inférieur à 700€ pour une personne seule, 800€ pour un couple (+300€ par enfant ou personne à charge), majoré de 100€ par personne en région parisienne.

La stabilité des revenus

Revenus sûrs et de longue date, ou une ancienneté dans le métier et une capacité d'épargne réelle. Ce sont les deux critères de valeur essentielles pour la banque pour assurer la viabilité de votre projet, en clair il est indispensable d'avoir un contrat à durée indéterminée (CDI) dont la période d'essai est révolue avec, pour certaines banques, un minimum d'ancienneté (un an), et de démontrer un comportement financier responsable (capacité à honorer ses dettes, absence de défaut de paiement, présence d'une épargne de long terme).

La pertinence du projet

L'acquisition concernée par la demande de financement sera également étudiée de près. Si le bien dispose de perspectives de revente réduites, il est peu probable que la banque donne suite. Elle doit en effet considérer l'hypothèse d'un défaut de paiement prolongé et pouvoir se payer sur la revente du bien. Si le bien nécessite des travaux pour être habitable, ceux-ci ne doivent pas excéder 30% de l'emprunt, car ils n'augmentent pas d'autant la valeur du bien. Les travaux significatifs sont susceptibles d'apporter une plus-value (agrandissement, mise aux normes BBC).

Les critères d'évaluation sont appréciés différemment selon les banques. Les marges de manoeuvre existent, car présenter un bon dossier n'évite pas la négociation. Faites-vous aider d'un courtier en prêt immobilier pour optimiser tous vos atouts et décrocher la meilleure offre.