Janvier est le mois des bilans. Celui de l'immobilier 2012 restera dans les annales comme un constat de crise, à l'image de l'économie du pays. Quand l'immobilier va, tout va ; jamais adage n'a autant signifié. Toutes les craintes des ménages français semblent se cristalliser autour de l'immobilier. Le secteur a subi en 2012 un attentisme sévère induit par la "crise de confiance", ce qui a généré des pertes d'emplois. Tel est le procès-verbal dressé par la Fnaim qui a présenté mardi dernier son bilan pour l'année écoulée.

Crise de confiance

Selon les chiffres de la Fédération, l'immobilier 2012 aura perdu quelque 150 000 transactions par rapport à 2011 (655 000 contre 805 000), soit un déficit de 18,6%. Une chute du volume d'affaires elle-même corroborée plus récemment par le réseau d'agences Century 21. Le président de la Fnaim, Jean-François Buet, n'y voit pas les stigmates d'une bulle spéculative mais plutôt celle "d'une crise de confiance" des ménages. Confrontés au durcissement des conditions d'accès au crédit, aux prix des logements "perçus comme trop élevés", au bouleversement fiscal des plus-values et à la dégradation du pouvoir d'achat, les Français remettent sine die leur projet d'achat immobilier. Le sondage Ifop-Fnaim présenté mardi par la Fédération vient confirmer les raisons du blocage. L'étude révèle en outre que l'offre est aujourd'hui supérieure à la demande (sauf en Île-de-France).

La difficile accessibilité du marché immobilier pour la majorité des ménages français a produit en 2012 des dommages collatéraux au secteur. La profession perd 10 000 emplois sur les 80 000 personnes travaillant dans le domaine de la transaction immobilière ; quelque 3 000 agences sur 30 000 auraient déjà fermé. Des chiffres alarmants qui pourraient s'amplifier en 2013.

Perspectives pour 2013

La Fnaim anticipe une poursuite de la dégradation du marché. L'activité ne devrait pas s'améliorer durant le premier semestre 2013. Il semble pourtant peu aisé d'avancer des pronostics. Comme à son habitude, la Fédération reste prudente : elle évalue la chute des transactions en 0% et 8,5% pour l'année, accompagnée d'un glissement plutôt faible des prix compris entre 0% et 2%.

Le recul des valeurs dépendra essentiellement de l'évolution des taux d'intérêt, aujourd'hui à leur plus bas niveau historique. La Fédération estime qu'une correction de 50 points de base des taux (0,50%) enclencherait une baisse significative des prix des logements. Le décrochage des prix pourrait même atteindre jusqu'à 15%, si le scénario d'une hausse marquée des taux se précise. Notons que les banques n'ont quasiment plus aucune marge de manoeuvre : l'OAT 10 ans a atteint lui aussi son seuil plancher et les normes prudentielles de Bâle III s'imposent à elles. La perspective d'une augmentation des taux de crédit serait peut-être salutaire ; en attendant trop, les acheteurs risqueraient d'éroder leur solvabilité.