Les conditions de refinancement des banques n'ont jamais été aussi intéressantes, une situation qui influence directement le crédit aux particuliers et en tout premier lieu le crédit immobilier. La période est idéale pour tous ceux qui ont emprunté avant 2010. Pour les prêts à taux fixes, l'écart entre les taux actuels et ceux d'avant 2010 justifie la démarche. Quant aux taux variables, qui fluctuent selon d'autres indicateurs dont le niveau très bas laisse présager une inévitable remontée, un basculement vers un taux fixe s'avère plus que pertinent.

 

 

Les banques se financent aujourd'hui à moindre coût.
Le premier facteur qui bénéficie aux banques : le taux directeur de la Banque Centrale Européenne. Ce taux de refinancement est au taux de 0,75% depuis juillet 2012, un niveau jamais atteint depuis la création de la zone euro. Les banques empruntent donc auprès de la BCE à des conditions optimales. Le second facteur est directement lié au premier : les taux d'intérêt interbancaires et notamment l'Euribor 3 mois qui réagit fortement aux fluctuations du taux de refi. Cet indice qui peut varier chaque jour constitue le taux d'intérêt moyen auquel une cinquantaine de banques de la zone euro peuvent se prêter de l'argent entre elles sur de courtes échéances (d'une semaine à un an). Au 9 novembre dernier, l'Euribor 3 mois affichait 0,193%, contre 1,585% le 1er novembre 2011. La comparaison est vertigineuse si l'on se réfère au à son plus haut niveau atteint le 8 octobre 2008 (5,393%).

Taux fixes
Le taux directeur de la BCE a une moindre incidence sur les taux fixes. Les banques utilisent l'OAT 10 ans (emprunt émis par l'Etat) pour définir le taux d'intérêt appliqué aux prêts immobiliers à taux fixes d'une durée de 15 ans, les autres durées étant déterminées à + ou -0,15% par tranche de 5 ans. Après une subite remontée entre décembre 2010 et mars 2011 liée à la crise globale de la dette et à la rétrogradation de la note de la France, l'OAT 10 ans a poursuivi sa descente : de 3,68% au 5 mars 2011, l'indice affichait 2,14% le 10 novembre dernier. Face à la crise des marchés obligataires espagnols et italiens, les investisseurs revenaient vers les obligations françaises, marquant ainsi une forte détente.
Après avoir atteint leur seuil historique en octobre 2010 (taux du marché à 3,55% sur 20 ans selon Empruntis), les taux fixes avaient repris un chemin ascendant. Malgré la baisse très nette de l'OAT 10 ans en 2011, les banques ont préféré conserver leurs marges en relevant les taux, en raison notamment des difficultés de refinancement rencontrées alors. La tendance s'inverse depuis janvier 2012. Les excellentes conditions de refinancement des banques jumelées à la forte contraction de la demande les obligent à être plus concurrentielles en pratiquant davantage d'efforts commerciaux. Les taux fixes ont perdu plus d'un demi point depuis janvier 2012, et se situent désormais à quelques petits dixièmes du record établi il y a 2 ans. Le taux moyen en octobre s'établit à 3,36% pour l'accession dans l'ancien et 3,40% dans le neuf (chiffres Observatoire Crédit Logement/CSA). Le taux du marché sur 20 ans atteint 3,75% le 11 novembre 2012 selon le courtier Empruntis.
Ceux qui ont emprunté entre janvier 2007 et janvier 2010 ont tout intérêt à renégocier leur prêt, surtout ceux dont le taux d'emprunt est situé au sommet de la courbe entre septembre 2008 et mars 2009 (taux sur 20 ans à plus de 5% en décembre 2008).

De nombreux crédits contractés en 2008 et 2009 ont déjà été renégociés. Même si la différence de taux est moins importante pour les prêts souscrits en 2011 (sous l'écart de 0,80%), l'effet renégociation peut être intéressant quand les sommes empruntées sur des durées longues (supérieures ou égales à 20 ans) sont importantes (à partir de 200 000€), puisque les mensualités remboursent essentiellement les intérêts en début de prêt. Un emprunt de 200 000€ avec un taux de 4,30% sur 20 ans souscrit en juin 2011 peut être être négocié autour de 3,50% sur la durée restante.

Taux variables
L'Euribor sert de base pour le calcul de nombreux produits financiers, notamment les prêts à taux variables. La hausse spectaculaire de l'Euribor en 2007 avait provoqué une explosion du coût des crédits à taux variables. On se souvient de l'histoire du Crédit Foncier et de ses clients lésés incapables de faire face à leurs mensualités : ils avaient contracté un crédit à taux variables sans plafonnement (non capés). Le Crédit Foncier avait été obligé non seulement d'indemniser les plaignants mais également de mettre en place un plafonnement ou une conversion en taux fixe.

La donne est tout autre janvier 2012. A des niveaux historiquement bas, l'Euribor n'a d'autre avenir que de remonter à plus ou moins brève échéance. Ceux qui ont emprunté à taux révisables avant 2010 (Euribor au-dessus de la barre des 1,24%) ne doivent pas hésiter à basculer sur un taux fixe pour bloquer la remontée des taux et bénéficier de taux fixes particulièrement performants. Le passage à taux fixe assure sécurité et lisibilité à l'inverse du taux variable révisé 4 fois par an au gré des fluctuations de l'Euribor malgré le levier offert par le plafonnement.