La SCPI (société civile de placement immobilier) est à classer parmi les produits de pierre-papier, un vocable imagé pour désigner l'ensemble des produits de placements immobiliers qui prennent la forme de titres de sociétés ou de fonds. L'investisseur n'achète plus un bien immobilier en direct, mais des parts ou des actions de sociétés qui investissent elles-mêmes dans l'immobilier, souvent à l'échelle nationale. Ce placement financier présente beaucoup d'avantages, mutualisation des risques, facilité d'acquisition et de revente, gestion déléguée pour des revenus réguliers qui peuvent constituer un complément d'épargne retraite.

Les SCPI sont apparues dans les années 1970, et depuis quelques années seulement elles rencontrent un regain d'intérêt, car leur fonctionnement répond à la fois aux besoins de financement des entreprises et au développement de l'épargne retraite. En 6 ans, les SCPI ont doublé pour atteindre une capitalisation de 17 milliards d'euros. Il s'agit d'un placement qu'il convient de considérer sur le long terme, moins volatil que les actions ou obligations, et surtout un produit d'épargne immobilier particulièrement performant avec des taux de rendement autour de 6% (rapport entre le revenu distribué et le prix d'acquisition d'une part).

Une SCPI est gérée par une société de gestion qui va investir l'épargne collectée auprès du public pour acquérir un ou plusieurs biens et s'occuper de la gestion locative. En souscrivant au capital d'une SCPI, l'épargnant devient un associé ou un porteur de part. Il se constitue alors propriétaire d'une part indivise d'un bien immobilier et reçoit régulièrement des dividendes au prorata de son investissement dans un capital qui sera revalorisé au fil des années. En France, les porteurs de parts ou associés sont estimés à 500 000 pour une participation moyenne de 20 000€. Ce sont les personnes physiques qui constituent 80% de la capitalisation, le reste étant détenu par des personnes morales (investisseurs institutionnels).

Une SCPI est gérée par une société de gestion agréée par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF) ; elle collecte les capitaux par appel public à l'épargne et recherche à la fois les biens à acquérir et les locataires qui viendront ensuite. En plus de la gestion physique des immeubles, elle s'occupe de la gestion comptable, administrative et financière de la SCPI, distribue les revenus aux associés tout en manageant la gestion fiscale de chacun. Elle est rémunérée sous forme d'une commission qui correspond au pourcentage des recettes de la SCPI ; elle touche aussi une commission de souscription pour l'émission de parts nouvelles et une commission de cession sur les échanges de parts.

Pour un particulier qui souhaite investir dans l'immobilier mais ne dispose pas de fonds suffisants pour acquérir un bien complet, l'achat de part dans une SCPI est la solution pour se constituer une épargne sécurisée : il détient alors une part d'un patrimoine important, et généralement la diversification des actifs (plusieurs immeubles et plusieurs locataires) permet de répartir les risques. Cette modularité permet au particulier d'investir en fonction de son budget et de sa capacité d'épargne.

En investissant dans une SCPI, l'épargnant bénéficie d'une facilité d'acquisition en ne s'occupant pas de la recherche du bien et une facilité de revente que l'achat d'un bien immobilier à son propre compte ne lui donnerait pas. Le poids financier d'une SCPI permet à la société de gestion de négocier le prix d'achat d'un bien qu'un investisseur seul ne pourrait obtenir. En outre, la gestion, assurée par des professionnels qui rendent des comptes en assemblée générale, permet une meilleure maîtrise des coûts et des dépenses liés à l'entretien, aux assurances et aux travaux des immeubles.

Les revenus d'une SCPI sont nets de frais, les charges étant réparties par la société qui distribue un bénéfice net. Les impayés de loyers ou les manques à gagner affectent les résultats mais de manière moins importante que pour le propriétaire d'un seul bien. Le souscripteur d'une SCPI bénéficie des mêmes avantages qu'en investissant seul dans un bien locatif : il peut financer à crédit ses parts, et déduire de ses revenus fonciers le montant des intérêts d'emprunt.