La pierre parisienne s'effondre. Le marché immobilier de la capitale et de toute la région tourne au ralenti. Le nombre de transactions dégringole. En cause l'incompréhension entre vendeurs et acheteurs et la rigueur des banques vis-à-vis de l'attribution des crédits. Le phénomène s'accompagne en outre d'une forte résistance des prix, même si les prémices d'une contraction des valeurs sont observés dans certaines zones.

Selon le courtier MeilleursAgents, la baisse du nombre de ventes en Île-de-France atteint 30% à 40% sur un an. Cette chute drastique fait écho à la nette décrue de la production de crédits depuis janvier (-30%). Plusieurs facteurs conjugués expliquent cette situation : les prétentions trop élevées des vendeurs, les attentes des acheteurs, le durcissement de l'accès au crédit et de la fiscalité.

Difficile accès au crédit

Offre et demande ne se rencontrent plus. L'une et l'autre ont fortement diminué. La première à cause d'une fiscalité dissuasive qui n'exonère plus qu'au bout de 30 ans de détention (hors résidence principale), la seconde par le recul de l'accession des ménages modestes dû la politique frileuse des banques en matière de prêts. Celles-ci réservent leurs services aux meilleurs profils. Déjà fragilisés par la suppression du PTZ+ dans l'ancien, les primo-accédants sont de plus en plus rares à pouvoir obtenir un crédit immobilier. Le raccourcissement de la durée moyenne de prêt témoigne de l'augmentation de l'apport personnel et de la réduction du recours à l'endettement (durée moyenne à 209 mois en septembre 2012 contre 214 mois au début de l'année 2011, +6,5% d'apport personnel en 2012). Au deuxième trimestre 2012, le pourcentage des moins de 35 ans parmi les emprunteurs est descendu à 22% contre 31,7% il y a un an.

Résistance des prix

Sans réelle animation, le marché vivote avec, d'un côté, des vendeurs qui refusent de céder sur les prix, et de l'autre des acheteurs qui attendent une baisse en adéquation avec le contexte de crise économique pour passer à l'acte. Certains vendeurs préfèrent renoncer à la vente plutôt qu'abaisser leurs prétentions. Ils n'ont toujours pas intégré que les prix stagnent depuis l'été 2011. Les prix parisiens ont perdu en moyenne 0,5% entre juillet et octobre 2012 avec de variations plus marquées selon les arrondissements. Les 1er, 6ème, 9ème, 11ème et 19ème arrondissements résistent avec des hausses entre 0,1% et 1,8%. Ce sont les grandes surfaces qui souffrent le plus avec un repli des valeurs de 1%, tandis que les petites surfaces, celles qui intéressent les investisseurs, gagnent 0,3%. La tendance à la baisse concerne toute la région Île-de-France, une baisse qui reste malgré tout assez molle (jusqu'à -1,5% en Grande-Couronne).

Face à une offre insuffisante, les prix se bloquent. La correction à la baisse pourrait venir en 2013 d'une hausse des taux d'intérêts. Ces derniers ont presque renoué avec leur niveau historique de l'automne 2010. S'ils repassent la barre des 4% sur la durée de 20 ans, les prix pourraient se corriger entre 5% et 10%.