Immobilier locatif : le scandale des micro-surfaces.

Trouver à se loger en France est souvent problématique dans les grandes agglomérations

a fortiori à Paris où la demande excède de loin l'offre proposée. Un parcours du combattant pour les candidats à la location qui doivent montrer pattes blanches et se coltiner la méfiance des propriétaires, dès qu'un critère de solvabilité faut défaut. C'est d'autant plus vrai pour les étudiants et les jeunes actifs qui sont la clientèle des petites surfaces. Qui dit petite surface ne dit pas systématiquement petit loyer. Ramené à la surface habitable, le loyer de ces micro-logements est même parfois exorbitant. Le gouvernement a décidé de mettre de l'ordre en pénalisant les propriétaires pratiquant des loyers abusifs : une taxation supplémentaire sur les revenus locatifs est désormais en place en cas de loyers prohibitifs. Un remède à un scandale qui pourrait avoir des effets pervers. Quid de cette nouvelle réglementation.

Les surfaces louées vides ou meublées inférieures ou égales à 14m2 sont considérées comme micro-surface

On les appelle communément chambres de bonne, car ce sont souvent des logements situés au dernier étage d'un immeuble, initialement dévolus à l'hébergement des personnes de service. Ils sont légion à Paris, notamment dans les immeubles bourgeois haussmanniens. La nouvelle réglementation vise les logements loués sur une durée minimale de 9 mois dont le loyer est jugé abusif, à savoir supérieur à 40€/m2. Une taxe supplémentaire est appliquée à compter du 1er janvier 2012 avec un taux progressif de 10% à 40% selon le niveau du loyer.

Si le montant du loyer est inférieur ou égal à 15% de la valeur de base (40€/m2), le propriétaire devra s'acquitter d'une taxe supplémentaire de 10% sur ses revenus locatifs. A l'autre bout du spectre, la proportion monte à 40% pour un loyer excédant 90% du plafond. Cette nouvelle donne fiscale est sensée mettre fin aux loyers abusifs dans les zones où la tension locative est tendue. Paris est tout particulièrement concerné où près de 34% des petites surfaces se louent entre 50 et 60€/m2, et près de 7% au-delà de 60€/m2. La pratique mérite donc d'être dénoncée, surtout qu'une petite surface louée en respectant le plafond (40€/m2) permet de dégager un rendement supérieur à celui des logements plus grands. Hormis ces abus notables, le mètre carré loué est en moyenne de 48€ : on est toujours en-dehors des clous.

L'effet boomerang d'une telle taxation pourrait inciter certains propriétaires à retirer leur bien du marché, ce qui ne ferait que creuser la pénurie de logements. Ou encourager d'autres à réclamer une partie du loyer au noir. Et pour ceux qui affichent un loyer inférieur à la valeur de référence (40€/m2), la tentation sera grande d'augmenter pour atteindre ce seuil.