Immobilier : 2011 sera-t-elle identique à 2010 ?
L'année immobilière 2010 aura été l'année des records : records historiques des taux de crédit et records de prix à Paris et en région francilienne essentiellement. Le contrecoup de la crise financière aura conforté la pierre dans son statut de valeur refuge au détriment des marchés boursiers aux contours incertains. La hausse des prix atteint 9% sur l'ensemble de la France avec un pic remarquable pour Paris à près de 20%. Un affolement qui ressemblerait presque à une bulle immobilière, et qui met surtout en lumière une offre en grand décalage avec la demande. La fin de l'année est néanmoins marquée par un ralentissement du nombre de transactions couplé à une légère remontée des taux de crédit. Quelles prévisions pour 2011 ? L'accalmie va-t-elle perdurer ou le scénario haussier se réitérer ?
Entre le début de la crise financière et le mois d'octobre 2010, les taux de crédit immobilier ont chuté de 5,40% à 3,30% (taux moyen), ce qui a eu pour effet de booster le pouvoir d'achat immobilier des Français. Ce dernier a augmenté de près de 20% en 2 ans. Entre octobre 2009 et fin 2010, le coût d'un crédit immobilier a été réduit de 13%. Et depuis 2 ans, il a diminué de 40%. Ces chiffres encourageants pour la capacité d'achat des Français doivent être relativisés et comparés à ceux d'avant 2000 : en 1998, un acheteur avec la même somme pouvait acquérir un bien 2 fois plus grand. Un appartement ancien en 2000 coûtait 2 fois moins cher qu'en 2010 !
Le niveau exceptionnel des taux a eu l'effet pervers de faciliter la hausse des prix des biens. En y ajoutant la pénurie de logements mis en vente dans certaines zones, Paris étant l'exemple le plus criant, on obtient des augmentations de prix à deux chiffres dans la plupart des grandes agglomérations et de près de 20% sur Paris. Pénurie de logements, taux très bas, perte de confiance dans les marchés obligataires, l'immobilier trouve là toutes les raisons pour susciter l'intérêt : si le gouvernement souhaite qu'un plus grand nombre de Français devienne propriétaires, les ménages français eux mêmes considèrent l'accès à la propriétaire comme le sujet essentiel de leur avenir Et malgré une forte progression des prix qui déconnecte le marché immobilier du pouvoir d'achat et des perspectives économiques peu engageantes, le demande est toujours soutenue.
L'augmentation des prix s'est surtout concentrée durant le premier semestre 2010 ; elle a continué dans la seconde partie de l'année, mais plus modérément. Depuis l'été, les prix n'ont gagné que 1%, mais restent bloqués sur des valeurs records, comme à Paris à 7 500€ le mètre carré. Le mouvement n'est pas le même partout, les hausses de prix constatées en 2010 dans certaines régions n'ont fait que compenser le recul des années 2008 et 2009. Les analystes provisionnent une hausse des prix autour de 3% pour l'ensemble de l'année 2011.
Après la crise financière, voici la crise du logement. La France manque de logements, cruellement. Les modifications socio-économiques attestent d'un besoin croissant : de plus en plus de familles mono-parentales, allongement de la durée de vie, quitter la banlieue pour retourner vers la ville et réduire ses dépenses de transport. La préoccupation du gouvernement d'offrir des outils efficaces pour accéder à la propriété ne doit pas cacher les problèmes factuels que sont le manque de constructions neuves, la non-libération de terrains constructibles et la complexité des règles d'urbanisme.