Cette réforme tourne autour de deux axes, à compter du 1er septembre 2013 : la durée de détention pour bénéficier d'une exonération totale est ramenée de 30 à 22 ans ; et un abattement exceptionnel de 25% sera appliqué pour toute cession entre le 1er septembre et le 31 août 2014. Curieusement, les prélèvements sociaux restent exonérés seulement au bout de 30 ans. Encore une fois, les pouvoirs publics n'ont pas chercher à simplifier une fiscalité déjà volatile : deux bases d'imposition devront donc être déterminées sauf à détenir un bien depuis au moins 30 ans. Sans oublier que passé le 31 août 2014, il faudra revenir au calcul précédent. Censée fluidifier le marché, cette mesure rend encore plus opaque le régime fiscal des plus-values immobilières.

La réforme des plus-values de cessions immobilières hors résidence principale

Le ministre du budget Bernard Cazeneuve a présenté jeudi 18 juillet devant le Sénat un dispositif de réforme de l'imposition des plus-values immobilières. A compter du 1er septembre 2013, le délai pour bénéficier d'une exonération totale de la plus-value au titre de l'impôt sur le revenu est ramené de 30 à 22 ans. Les abattements pour durée de détention passeront à 6% à partir de la 6ème année et à 4% la 22ème année (16 ans x 6% = 96 + 1 an à 4%).

En outre, un abattement exceptionnel de 25% sera appliqué pour toute cession entre le 1er septembre et le 31 août 2014. Sont concernés les ventes de résidences secondaires et a priori de biens locatifs, soit un quart du marché immobilier. En revanche, si le calcul des prélèvements sociaux devient dégressif par année, ceux-ci restent exonérés au bout de 30 ans. En complément, les abattements pour durée de détention sur les terrains à bâtir seront supprimés, ce afin de réduire l'incitation à la rétention du foncier. Ces mesures seront intégrées au projet de loi de Finances 2014.

Une réforme peu convaincante

Les professionnels sont pour le moins mitigés sur le sujet. Depuis 2004, pas moins de trois réformes fiscales ont touché les plus-values immobilières, la dernière en date du 1er février 2012 qui doublait la durée de détention pour profiter de l'exonération totale (30 ans au lieu de 15 ans). Un yo-yo fiscal qui pousse les vendeurs à l'attentisme. Surtout les propriétaires d'un bien locatif pour lequel la rentabilité est envisagée sur le long terme.

La réforme ne va pas assez loin et traduit un manque d'ambition en contradiction avec l'objectif de fluidifier un marché atone. Elle met en lumière une législation française dont les lignes bougent constamment, sans désir de changement structurel profond au bénéfice d'une politique de l'immédiat. L'absence de visibilité pourrait inciter les propriétaires à encore plus d'attentisme, au risque pour le marché d'être soutenu uniquement par les ventes forcées.

A cela, s'ajoute une dernière incohérence : le gouvernement a autorisé les départements à augmenter de 0,7% les droits de mutation (appelés communément frais de notaire). En 2014 et 2015, les acheteurs seront plus fortement taxés, le taux des droits d'enregistrement passant de 5,09% à 5,80% (dont 4,50% au lieu de 3,80% pour le droit départemental). De quoi aggraver une situation déjà alarmante et amplifier le rejet à la marge des primo-accédants.