La chute du nombre de transactions en 2012 est imputable à la crise et au comportement attentiste des acheteurs et des vendeurs. L'envolée des prix en 2010 et 2011 n'a pas freiné les ardeurs des acheteurs, deux années fastes qui bénéficiaient par ailleurs d'aides à l'accession et l'investissement locatif. En 2012, la crise s'installe et la réduction des aides pèse sur le pouvoir d'achat immobilier des ménages. Cela en dépit du niveau particulièrement attractif des taux d'intérêt des crédits immobilier. Seule variable d'ajustement, les prix. Ils ont commencé à refluer, dans des proportions très disparates selon les régions.
En 2012, la baisse des prix a atteint -1,3% selon les chiffres des notaires. Une correction très légère, presque imperceptible au regard de l'envolée des prix constatée sur 10 ans : les prix des logements anciens ont augmenté de 132% à Paris entre 2002 et 2012, de 151% à Bordeaux et de 138% à Lyon. Résultat, acquérir un bien immobilier est devenu un mirage pour beaucoup. Les ventes de logements anciens ont chuté en moyenne de 12% en 2012, la baisse pouvant excéder les 25% dans certaines zones.

Un niveau de prix trop élevé et une réduction des aides à l'accession (recentrage du PTZ+ sur le neuf) ont fait fondre la part des primo-accédants, les jeunes en premier lieu : les moins de 30 ans ne représentent plus que 15,8% des acquéreurs, tandis que la part des plus de 60 ans gagnent 4,5 points à 16,9%. Profil type de l'acheteur selon le courtier Meilleurtaux : un couple avec un enfant, gagnant 5300€ par mois et capable emprunter 170 000€ sur 20 ans avec un apport personnel d'au moins 20%. Les populations "à risques", c'est-à-dire tous ceux qui ne bénéficient pas d'un contrat de travail à durée indéterminée, ont été exclues du marché. Les banques ont encore rétréci le champ d'action en élevant les critères d'accès au crédit : sans apport personnel conséquent (au moins 20%) il est quasiment impossible d'emprunter.

Seule une baisse marquée des prix pourrait redynamiser le marché. Trop molle en 2012, elle devrait s'affirmer en 2013. Partout en France, Paris inclus, les valeurs fléchissent, avec pour conséquence immédiate, un sursaut de l'activité. Les transactions ont augmenté de 3% au cours du premier trimestre par rapport à 2012, mais loin du niveau d'activité de l'année 2011 (-15% au premier trimestre 2013 par rapport à la même période en 2011). Chacun y va de son pronostic. Meilleurtaux anticipe une baisse des prix entre -5% et -15% pour 2013, plus modeste dans la capitale (entre -2% et -5%). A Paris et dans les zones tendues, les valeurs resteront élevées. Les prix parisiens ont tout de même perdu 2% sur 3 mois. Ici comme ailleurs, les vendeurs doivent intégrer le fait que la hausse des prix est derrière nous. Le rééquilibrage des prix est inéluctable et salutaire pour le marché. Pas d'effondrement pour autant, la baisse devrait être progressive, étant donné le niveau historiquement bas des taux d'intérêt.