Immobilier : où va-t-on ?
Le marché de l'immobilier vit une période de transition.
Après une année 2009 convalescente qui a vu fleurir les mesures de soutien au secteur et à l'accession à la propriété, après 2010, année très honorable où les prix ont décollé de manière irraisonnée notamment à Paris, l'année 2011 avance sans éclat : taux de crédit repartis à la hausse, prix toujours inflationnistes et coup de rabot sur les différentes aides et autres mesures de défiscalisation. Les dernières réformes visant à alourdir la fiscalité des plus-values immobilières ont confirmé une chose : le manque total de visibilité du crédit engendré par les incertitudes quant à la situation des dettes souveraines de l'Europe laisse augurer des jours moroses pour l'immobilier.
Le problème de l'immobilier français est double
La pénurie de logements qui n'a toujours pas trouvé de réponse par une construction suffisante ; et le manque de vision à long terme des politiques de soutien. Dernier exemple en date, le Scellier : sensé remettre en selle l'immobilier neuf après la crise de 2008, le dispositif s'est révélé très attractif à son lancement en 2009 et sur toute l'année 2010. En réduisant de 25% le montant de l'achat (dans la limite de 300 000€), un acheteur réalisait une économie d'impôt substantielle contre un engagement de location sur 9 ans. Une belle opération qui pouvait permettre d'encaisser une plus-value intéressante à l'issue de 9 années de contrainte locative et contribuer ainsi à améliorer sa retraite. Trop cher, a dit le gouvernement. Le dispositif pèse trop lourd pour les finances de l'Etat, le taux de réduction d'impôt est abaissé à 22% en 2011 pour les logements BBC, et sera de nouveau raboté à 14% en 2012 et qui plus est, uniquement éligible aux logements répondants à la norme RT 2005. Les autres biens sortent du dispositif. En 3 ans d'existence, la mesure aura vécu 2 modifications drastiques auxquelles on doit ajouter la nouvelle règle sur les plus-values.L'Etat achève d'un coup les velléités d'achat de bon nombre d'investisseurs. Le rouleau compresseur des impôts ne sera plus stoppé à 15 années de détention, mais seulement au bout de 30 ans. A 15 ans de détention, à compter du 1er février 2012 un bien (hors résidence principale) verra sa plus-value taxée à 80% par le minime jeu des abattements, quand il bénéficie encore aujourd'hui d'une exonération totale. De quoi en refroidir plus d'un et de remettre en cause la politique du logement et indirectement une source de revenus complémentaires au régime des retraites. La politique est opportuniste, elle doit sans cesse s'adapter aux contraintes du terrain. Pour l'heure, la crise de la dette et les déficits publics concentrent toutes les préoccupations.
La part de l'investissement locatif et des résidences secondaires dans l'immobilier ancien est d'environ 30% sur un total de transactions autour de 800 000 (chiffres de 2010). La réforme de la fiscalité va sans doute précipiter sur le marché un plus grand nombres de logements. Hypothèse qui reste néanmoins à confirmer. En 2009 et 2010, le dispositif Scellier représentait 65% des ventes dans le neuf (sur un total de 115 000 ventes en 2010), proportion fortement diminuée en 2011 par la réduction de l'avantage fiscal (-46% entre le premier trimestre 2011 et la même période en 2010). Un trou d'air préjudiciable au secteur dont les acheteurs potentiels sont également dissuadés par les surcoûts entrainés par la mise aux normes de logements. L'Etat s'est auto-mutilé en accentuant la pénurie de logements par une nouvelle remise à plat des aides et mesures de défiscalisation. On attend confirmation des résultats du PTZ+, mais les premier chiffres laissent entrevoir un ratage partiel de la cible : permettre aux ménages modestes d'accéder à la propriété tout en facilitant l'achat neuf et vert. Une confirmation que chacun est capable de faire lui-même : les caisses publiques sont vides, et pour un certain temps ; l'immobilier ne doit pas compter sur une énième niche fiscale pour lui donner une nouvelle impulsion.