Immobilier : pas de bulle immobilière en France.

Le scénario d'une bulle immobilière refait surface

La France connaîtra-t-elle l'implosion qu'ont vécue les marchés américain et espagnol ? C'est peu probable, le marché français, malgré les difficultés actuelles, est constitué de fondamentaux toujours solides.

Qu'est-ce- qu'une bulle immobilière ?
Il s'agit d'une bulle spéculative qui naît d'une augmentation exponentielle des prix des biens immobiliers. La bulle éclate et les prix d'effondrent brutalement quand les propriétaires se retrouvent à payer un emprunt d'un montant plus élevé que la valeur de leur maison. La bulle résulte principalement d'un déséquilibre profond entre l'offre et la demande. Selon la formule du Prix Nobel d'Economie Joseph Stiglitz, "une bulle est un état du marché dans lequel la seule raison pour laquelle le prix est élevé aujourd'hui est que les investisseurs pensent que le prix de vente sera encore plus élevé demain, alors que les facteurs fondamentaux ne semblent pas justifier un tel prix." Quand les prix des logements grimpent plus vite que la croissance économique ou que le niveau de vie des ménages, il y a risque de bulle immobilière. Le déséquilibre du marché naît d'une demande trop forte par rapport à l'offre, ou quand la pénurie de logements favorise l'augmentation inconsidérée des prix.
Une thèse voudrait que les taux bas feraient monter les prix de l'immobilier, et qu'à l'inverse des taux d'intérêt élevés aideraient à faire baisser les prix. En s'endettant facilement sur de longues durées grâce aux taux attractifs, les ménages disposant d'une masse monétaire plus importante contribueraient à l'inflation des prix de l'immobilier. Thèse contredite par des exemples concrets : en période de taux d'intérêt bas, certains pays (Allemagne, Belgique, Japon, Suisse) n'ont pas connu de flambée de prix. En France, malgré des taux d'intérêt très faibles (leur plus bas niveau historique en mars 2013), il n'y a pas de recrudescence de la demande de crédit.

Pas de bulle immobilière en France
La France n'est pas l'Espagne ou les USA. Pas d'excès d'offres (il y a un million de logements excédentaires en Espagne) ni de présence d'une bulle du crédit dans notre pays (krach des prêts hypothécaires à risque ou crise des supprimes aux USA à partir de juillet 2007). Le marché immobilier français repose sur des fondamentaux solides qui font échec à toute tentative d'y transposer le scénario vécu ailleurs. L'avis émane d'Olivier Eluère, économiste au Crédit Agricole. Le trou d'air que connaît actuellement l'immobilier français engendre des inquiétudes légitimes quant à un éventuel sursaut du marché. Le recul très marqué du volume des ventes (-20% en 2012) s'accompagne d'une baisse relativement faible des prix des logements. La phase baissière entamée depuis plusieurs mois reste très graduelle : les prix ont reculé seulement de 1,7% en 2012. Selon l'économiste, la baisse des prix devrait se poursuivre à un rythme modéré : pas de correction brutale mais un repli jusqu'à -6% sur l'année. L'ajustement se fait naturellement compte tenu de l'environnement économique dégradé et des mesures de durcissement fiscal pour obtenir un prêt. Ce qui évite au marché de plonger est le socle dur de ses fondamentaux : la démographie (la France a le plus fort taux de natalité en Europe), la valeur refuge (acheter son logement reste une priorité pour les ménages), la préparation à la retraite (investir pour dégager des revenus supplémentaires), la décohabitation (taux de divorce moyen estimé à 50%, départ des enfants du foyer). Ces éléments aident au maintien de la demande, même si sa chute est sensible en 2012, et contiennent un éventuel excès d'offres. A noter également que les emprunteurs français sont peu défaillants ; les conditions d'octroi du crédit sont rigoureusement observées par les établissements bancaires. La crise économique a renforcé la peur du risque. Ceux qui empruntent aujourd'hui ont un profil sans faille.


La rumeur d'une bulle existe pourtant bel et bien. Une rumeur difficile à combattre car toute critique contribue à en diffuser les thèses. Parler de la bulle immobilière n'aurait-il pas d'autre effet que de faire vendre ?