Les données chiffrées d'une étude menée conjointement par le courtier Meilleurtaux et le moteur de recherche Google font état d'une embellie pour les demandes de rachat de crédit et de crédit immobilier en général. Les requêtes en ligne ont augmenté de 22% pour le crédit immobilier et les appellations assimilées et de plus de 50% pour le rachat de crédit. A court terme, ce regain d'intérêt devrait se traduire par un redressement sensible de la production de crédits nouveaux et par une mise à jour des anciens prêts grâce à des taux exceptionnels bas.

Le mouvement à la baisse des taux immobiliers est l'élément moteur. Ceux qui ont emprunté à des taux supérieurs ont envie de profiter du niveau inégalé des taux de crédit immobilier. Depuis plusieurs mois, la baisse des taux ne se dément pas, un phénomène suffisamment inédit pour bénéficier d'une couverture médiatique appuyée. Les Français sont bien informés, comme en témoignent les demandes accrues de renégociation de crédit auprès des courtiers et des établissements bancaires. S'il ne faut pas passer à côté d'une situation sans précédent, tous les emprunteurs ne peuvent réviser le taux initial de leur prêt immobilier. Rappel des points essentiels pour effectuer une demande de renégociation de crédit immobilier.

Ecart de taux

Le delta entre le taux initial et le nouveau taux doit être au minimum de 1% (100 points de base). Cette règle première peut toutefois est amendée quand le capital restant dû est important (plus de 200 000€) : dans ce cas, un écart de 0,80% peut suffire à justifier la démarche. Un calcul s'impose pour confirmer que l'opération absorbe non seulement les frais qui lui sont liés, mais que l'économie est réelle.

Durée de remboursement

La renégociation ou le rachat de crédit n'est pertinent qu'en début de prêt au moment où les mensualités sont en grande partie composées des intérêts. Quand le remboursement concerne essentiellement le capital emprunté, l'avantage financier est inexistant. Un prêt sur 20 ans doit se renégocier dans les 7 premières années.

Renégociation ou rachat

Peu d'emprunteurs ont le choix. La renégociation implique que la banque prêteuse accepte de réviser le taux initial, un acte auquel elles se refusent bien souvent, préférant attirer de nouveaux emprunteurs plutôt que perdre leurs marges avec un client déjà en place. La solution passe donc par le rachat du crédit par une banque concurrente. La meilleure option est de faire appel aux services d'un courtier, interlocuteur privilégié auprès des banques pour ficeler le dossier sans retard et négocier les taux les plus intéressants.

Les frais

Si l'hypothèse que la banque accepte est faible, elle reste le cas de figure idéal. L'emprunteur sera juste redevable des frais de dossier. En revanche, le taux renégocié sera inférieur à celui proposé par un établissement concurrent. Les frais facturés par une nouvelle banque signifient un autre montage financier :

- il faudra d'abord payer les mensualités de remboursement anticipé à la première banque (6 mensualités dans la limite de 3% du capital restant dû) ;

- les frais de main-levée d'hypothèque à hauteur de 1% du montant du prêt, hypothèse qui n'est pas automatique. Le notaire peut en effet se passer de réaliser une main-levée, car, si la nouvelle banque est placée en deuxième rang, la première inscription hypothécaire est caduque une fois le rachat de crédit effectué.

- entre 0,5% et 2% du capital restant dû pour la nouvelle garantie ;

- les frais de dossier ou la rémunération du courtier qui les inclut (1% du capital restant dû). A noter que le courtier n'est rémunéré qu'une fois l'opération conclue.