Aujourd'hui les conditions d'emprunt pour financer un projet immobilier sont très favorables. Taux d'intérêt au plus bas, banques qui font les yeux doux aux candidats, et prix légèrement en baisse dans la plupart des régions, tout porte à croire que cette période propice va s'inscrire dans la durée. Plusieurs facteurs vont prochainement faire bouger le curseur, le premier et non des moindres étant les nouvelles règles prudentielles imposées aux banques.
Bâle III
Les banques ont obligation de se conformer au système de régulation bancaire, Bâle III, qui vise à éviter une nouvelle crise bancaire. Dans les grandes lignes, les banques doivent augmenter leurs fonds propres, limiter leurs actifs par rapport à ces mêmes fonds et disposer de liquidités suffisantes. Pour faire face à ces exigences, les banques envisagent de recourir à la titrisation, c'est-à-dire adosser les créances à des titres émis par des investisseurs sur les marchés financiers. Les banques se débarrassent des risques pris en accordant les crédits et récupèrent rapidement des liquidités.
Et pour ce faire, elles doivent augmenter leurs marges pour rémunérer les investisseurs...au détriment des emprunteurs qui subiront alors une hausse des taux d'intérêt. Le Crédit Foncier vient d'ailleurs de relancer tout récememnt la titrisation en plaçant 1 milliard d'euros de titres adossés à des crédits immobiliers.
Pour répondre à la problématique de refinancement des crédits, les banques se voient obligées d'orienter leur politique vers plus de qualitatif, en clair privilégier les clients hautement solvables avec apport personnel (au minimum le financement des frais de notaire et de dossier).
Bâle III se met en oeuvre progressivement depuis janvier 2013 pour une intégration totale à l'horizon 2019.
Réforme de l'assurance emprunteur
D'autant que l'entrée en vigueur à l'automne prochain de la réforme de l'assurance emprunteur pourrait induire une perte de marges pour les banques. Les emprunteurs auront bientôt la possibilité de renoncer à leur assurance de prêt souscrite auprès de la banque prêteuse dans un délai de 12 mois et de la substituer par un contrat externe à garanties au moins équivalentes. L'assurance de prêt est un marché juteux pour les banques, les marges qu'elles engrangent sur ce produit leur offrent une belle altitude pour faire des efforts sur les taux. L'éventualité que le client renonce au contrat interne leur donnera alors le prétexte de relever les taux.
Les courtiers pénalisés
Les courtiers en crédit immobilier risquent d'être les victimes collatérales de cette stratégie générée par la nouvelle régulation bancaire. Accusés par les banques d'alimenter la guerre des prix sur les taux d'intérêts, ces derniers pourraient à l'avenir voir leur part diminuer dans la production totale de crédits, les banques préférant les clients en direct plutôt que ceux amenés par les courtiers, peu nombreux, au final, à domicilier leurs comptes auprès de la banque qui leur accorde le prêt.