Les taux d'intérêts actuellement en vigueur rendent le crédit bon marché. Ce seul critère ne suffit pas pour accéder au crédit immobilier. Quelles sont les conditions de crédit en ce début d'année ?
Le niveau des taux d'intérêts est identique à celui observé un an plus tôt, c'est-à-dire très attractif : mi-février le taux moyen sur 20 ans s'affiche à 3,45% (hors assurance), 3,15% sur 15 ans. Des taux médians qui cachent les disparités du terrain. Selon le profil de l'emprunteur, le taux peut varier de 150 points (1,50%). Comment expliquer cette différence ? Par la prise de risque que la banque accepte de prendre en fonction du dossier. Si la Banque de France a constasté que les conditions d'octroi n'ont pas bougé depuis plusieurs mois, bon nombre d'observateurs estiment qu'un assouplissement est nécessaire pour que les acheteurs réintègrent le marché en 2014.
Dans le dossier, trois critères fondamentaux : l'apport personnel, la situation professionnelle, et les qualités intrinsèques du bien à financer.
Apport personnel
Emprunter sans apport reste une possibilité que les établissements de crédit réservent aux dossiers les plus solides (taux d'endettement sous les 33%, emploi en CDI, reste à vivre conséquent, pas d'incident bancaire). A charge pour l'emprunteur de financer lui-même les frais annexes (frais de notaire, de mutation). Pour autant, le financement à 110% qui intègre ces frais existe encore de manière marginale auprès des banques mutualistes et des organismes spécialistes du crédit immobilier (Crédit Foncier).
En arrivant avec un apport personnel, l'emprunteur peut négocier le taux d'intérêt. Cela démontre par ailleurs la capacité d'épargne du client, une notion à laquelle la banque sera forcément très attachée.
Situation professionnelle
Le contrat à durée indéterminée est le sésame. En empruntant à deux, un des conjoints doit être titulaire d'un CDI. La longévité dans le poste est également prise en compte. Les primo-accédants sont de fait pénalisés, car généralement nouveaux sur le marché du travail. La banque pourra exiger la souscription d'une assurance perte d'emploi, une garantie qui s'ajoute à la garantie décès-invalidité, le socle de base pour tout emprunteur. Cette garantie va considérablement augmenter le coût du crédit avec un taux qui fait le grand écart entre 0,10% et 0,65% selon le niveau de risque.
Le bien à financer
C'est peut-être la première chose que regardera la banque : la qualité du bien, c'est-à-dire son potentiel de revente. Le logement financé à crédit sert de garantie en cas d'impayés, il faut donc que la banque récupère l'intégralité des sommes engagées. Elle va pour cela vérifier que le bien ne perdra pas de valeur en examinant tous les critères qui lui sont liés : emplacement, surface, respect des normes environnementales, aménagement éventuel, factures énergétiques. Cette valeur patrimoniale va la rassurer quant à une revente éventuelle.
Sera pris en compte également la destination du bien : s'agit-il d'une résidence principale ou d'un bien locatif ? Dans ce dernier cas, les loyers doivent pouvoir couvrir le montant des mensualités. La banque regardera la régularité des revenus fonciers : si la location du bien est assurée par une société de gestion ou si le bien est adossé à une aide fiscale de l'Etat (dispositif Duflot), elle aura moins de doute quant au risque de vacance d'un bien loué en direct.