Alors que les taux des crédits immobiliers, quelle que soit la durée de remboursement, battent des records à la baisse, pourquoi ne pas en profiter pour emprunter sur 30 ans et réduire ainsi son taux d'endettement ? La question mérite d'être posée. Les courtiers sont les premiers à déconseiller les financements sur 30 ans. Deux raisons s'imposent : la politique des banques et le risque à terme pour l'emprunteur.
Le risque pour les banques
Il faut présenter un profil irréprochable pour décrocher un crédit immobilier, la tâche d'autant plus ardue que le prêt est de très longue durée. Les banques exigent des critères stricts, notamment un taux d'endettement n'excédant pas 33% (variable selon le niveau de ressources de l'emprunteur), seuil accessible aux ménages modestes par l'allongement de la durée d'emprunt. Les banques sont pourtant réticentes à accorder des prêts de très longues durées, car ces engagements de long terme présentent des risques que les nouvelles normes prudentielles cherchent à supprimer. En cas de remontée des taux fixes, issue inévitable à plus ou moins courte échéance étant donné le niveau plancher actuel, les banques se refinanceraient à perte. Depuis des mois la Banque de France met en garde les établissements de crédit contre cette potentialité.
Les taux longs manquent d'intérêt
Sans compter l'écart notable entre les taux sur 30 ans et ceux sur 20 et 25 ans. Le taux moyen sur 30 ans s'établit autour de 4,30% ; sur 25 ans il n'est pas rare de décrocher 3,20%. Une différence considérable qui rend oblitère le dessein de réduire les mensualités ou celui d'accroître la capacité d'emprunt. Et dans l'hypothèse où l'emprunteur décide de revendre dans les 7 ans, il s'expose au risque de réaliser une moins-value, empêchant la vente de couvrir le remboursement de l'emprunt.
Les aides de l'Etat
Pour devenir propriétaire de son logement quand on a des ressources modestes, mieux vaut tirer profit des aides à l'accession plutôt qu'emprunter sur 30 ans. Pour compenser l'absence ou le manque d'apport personnel, il existe le prêt à taux zéro, accordé sous conditions de ressources pour acquérir sa résidence principale. Depuis 2014, il est à nouveau éligible aux logements anciens qui font l'objet de travaux de réhabilitation (respect norme RT 2009). Le PTZ+ peut atteindre entre 18% et 26% du prêt de financement. Il peut être cumulé avec le PAS, le prêt à l'accession sociale (taux maximum de 3,60% sur une durée de prêt supérieure à 20 ans), éventuellement complété d'autres aides et subventions.