On pensait à tort que le niveau très bas des taux d'intérêts aurait un effet salvateur sur la production de crédit. C'est en partie vrai, mais force est de constater que le marché immobilier reste grippé. Si l'accès au crédit demeure un leurre pour beaucoup, un climat fiscal incertain et des niveaux de prix toujours trop élevés ont achevé de refroidir les candidats à l'achat. Comme en début d'année, le marché du crédit immobilier est soutenu par les rachats de prêts.
Pas de reprise des transactions
Courtiers en crédits et agents immobiliers dressent le même constat. Malgré les signes encourageants de l'été, le marché immobilier ancien demeure sinistré. Les chiffres sont en effet trompeurs. Si l'Insee a enregistré une hausse moyenne de 0,2% pour les prix dans l'ancien au cours du deuxième trimestre, la baisse affiche 1,1% sur l'année. Certes, on dit les prix de l'immobilier français surévalués, une hausse des valeurs témoigne néanmoins d'un dynamisme de la demande. Celle-ci demeure atone, malgré un volume de transactions en progression fin juin (+2,9% sur douze mois par rapport à mars). Une amélioration toute relative : les analystes pronostiquent environ 630 000 ventes pour l'année 2013 contre 709 000 l'an passé, loin derrière les moyennes de 800 000 observées pour les années d'avant crise.
Autres chiffres trompeurs, ils concernent la production de crédits. Le rebond spectaculaire du deuxième trimestre, +35,3%, cache une réalité plus nuancée. Elle n'est malheureusement pas le signe d'une reprise des transactions. Le niveau historiquement bas des taux d'intérêts (toujours sous la barre des 3% en août selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA) a entretenu un climat particulièrement favorable aux renégociations de crédits. Le courtier Empruntis estime que les rachats de prêts ont représenté près de 40% de son activité crédit sur les six premiers mois, soit quatre fois plus qu'habituellement. Cette baisse exceptionnelle des taux a donc servi avant tout à ceux déjà détenteurs d'un crédit immobilier et dans une moindre mesure aux secundo-accédants. Les primo-accédants sont les perdants ; ils ont représenté seulement 40% des dossiers traités selon Empruntis, contre 60% en 2010.
Prix trop élevés
Pour noircir le tableau, les prix refusent de baisser. Un paradoxe quand la demande patine. Tout un faisceau d'éléments pour expliquer cela : le niveau bas des taux a permis le maintien des prix dans une fourchette haute. En France contrairement à d'autres pays où les nombreuses saisies de biens tirent les prix vers le bas, le marché du crédit est sain, le taux de défaillance des emprunteurs est faible. Le marché s'est par ailleurs recentré sur les biens de qualité pour laisser en touche les logements médiocres ou présentant des défauts. Un ajustement des prix réellement bénéfique au marché est pour l'heure illusoire.
Attendons la fin de l'année. L'entrée en vigueur d'une fiscalité adoucie des plus-values immobilières va peut-être déplacer les curseurs. Espérons que l'exonération totale à 22 ans de détention au lieu de 30 depuis le 1er septembre soit suivie d'effets.