Instaurée en juillet 1979 (article L.312-1et suivants du code de la consommation, la loi Scrivener a pour objectif de protéger le consommateur des dangers du crédit et vient dicter des règles en matière de crédit immobilier. Les mesures qu'elle a mises en place assurent l'information et la protection du consommateur, et concernent les prêts d'achat d'immeubles à titre d'habitation ou à usage professionnel ou d'habitation, l'achat de terrains à construire, les travaux de rénovation ou de construction pour un montant supérieur à 21 343€, et les parts de sociétés d'immeubles.
Information du consommateur :
La loi réglemente dans un premier temps la publicité sur les crédits immobiliers qui doit indiquer formellement :
- le nom de l'organisme prêteur
- la nature du crédit
- le bien immobilier à acquérir
- si elle présente des données chiffrées, le taux effectif global, le coût total ainsi que la durée du crédit
- la subordination de la vente à l'obtention du crédit, avec délai de réflexion de 10 jours minimum pour accepter le crédit, et le remboursement des sommes versées si le crédit n'est pas consenti.
Le deuxième aspect de la réglementation concerne l'offre préalable de crédit. En effet, en dehors des mentions ci-dessus dispensées dans l'offre de publicité, le professionnel du crédit doit informer plus précisément le futur emprunteur par un document d'offre préalable qui doit comporter les mentions suivantes :
- l'identité des parties(prêteur et emprunteur, et cas échéant caution)
- la nature du prêt (prêt classique, PEL, prêt conventionné ou autre) ainsi que son objet (habitation principale, résidence secondaire, terrain pour construire,...)
- le montant du crédit offert
- les modalités du prêt à savoir, date de mise à disposition des fonds, échéancier détaillé des amortissements.
- Pour un prêt à taux variable, doivent être indiqués l'indice de référence, la périodicité de révision, la sécurité éventuelle et le tableau d'amortissement prévisionnel.
- le coût total du crédit
- le taux effectif global (TEG c'est-à-dire le taux final qui intègre le taux nominal, les frais de dossier, les primes d'assurance)
- (à titre indicatif pour un crédit à taux variable)
- les assurances obligatoires (assurance décès-invalidité, l'assurance perte d'emploi est seulement optionnelle) (notice d'information qui stipule les risques garantis et les modalités de mise en jeu de l'assurance)
- les garanties souscrite en cas de défaillance de l'emprunteur (hypothèque, caution). C'est la banque qui fixe la garantie en fonction du profil de l'acheteur et du type de bien à acquérir
- les conditions en cas de transfert du prêt
- en cas d'annulation du prêt, les frais que retiendrait la banque
- le délai de réflexion de 10 jours entiers minimum (accordé un jour après réception de l'offre). Le consommateur peut ainsi recevoir diverses offres et effectuer une comparaison.
Précision importante : l'offre de crédit est valable au minimum 30 jours.
Contrat de prêt :
Une fois reçue l'offre préalable écrite, adressée par courrier recommandé avec AR à l'emprunteur et aux personnes cautions éventuelles, l'emprunteur dispose d'un délai de réflexion de 10 jours durant lequel il ne lui est pas possible d'accepter l'offre. Il ne pourra le faire qu'à partir du 11ème jour en renvoyant par courrier l'offre de crédit avec mention de l'acceptation. Ceci signifie que l'emprunteur dispose d'un délai de 20 jours pour accepter.
les personnes se portant cautions doivent également envoyer leur engagement avec les mentions manuscrites légales spécifiques (elles diffèrent selon la nature de la caution).
Attention : aucun paiement ne peut être effectué avant l'acceptation de l'offre, du prêteur à l'emprunteur ou de l'emprunteur au prêteur pour des frais de dossier ou autre.
Condition suspensive :
Le contrat de vente du bien est subordonné à l'obtention du contrat de prêt, ce qui signifie que la vente n'est réalisée qu'une fois le prêt obtenu selon les modalités de la promesse de vente. C'est ce qu'on appelle la condition suspensive. Le compromis ne produira ses effets que si les conditions suspensives se réalisent. Dans le cadre d'un prêt immobilier, le futur acquéreur s'engage à effectuer toutes les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt. Cependant dès lors qu'un organisme financier a fait une offre préalable conforme aux caractéristiques de financement stipulées dans la promesse de vente, l'emprunteur est dans l'obligation d'acheter le bien même s'il refuse l'offre préalable. De même, la condition suspensive n'agit pas si l'emprunteur n'a pas tout mis en oeuvre pour obtenir un prêt.
Il faut savoir qu'un vendeur de bien immobilier peut refuser de vendre son bien si l'acquéreur demande un prêt immobilier.
Dans le cas où l'acquéreur d'un bien immobilier ne sollicite pas de prêt, la promesse de vente doit expressément indiquée qu'il renonce à la condition suspensive par une mention manuscrite.
L'offre de crédit est censée être acceptée dans un délai de 4 mois à compter de son acceptation sous la condition résolutoire de la non-conclusion du contrat de crédit : en clair, l'emprunteur serait entièrement dégagé du contrat de crédit qu'il a accepté si la vente du bien ne peut se faire pour des raisons indépendantes de sa volonté.
Si l'emprunteur annule le contrat de prêt, il doit rembourser la totalité des sommes déjà versées par le prêteur. S'il a recours à plusieurs prêts pour financer son achat immobilier, chaque prêt est conclu sous la condition suspensive de l'octroi de chacun des autres prêts, mais seulement pour les prêts au montant supérieur à 10% du crédit total. L'emprunteur peut alors se dédire des autres contrats de crédit jusque là acceptés si un établissement prêteur refuse de financer.
Durant l'exécution du contrat de prêt, l'emprunteur est également protégé par la loi Scrivener. On peut ainsi signaler qu'en cas de litiges avec le constructeur ou le promoteur, les échéances peuvent être suspendues sur autorisation du tribunal seulement. Dès résolution du litige, les échéances suspendues doivent être régularisées.
Dernier point très important : le remboursement anticipé. Dans ce cas précis, une indemnité au titre des intérêts non encore échus est prévu dans le contrat de prêt. Elle ne peut excéder la valeur d'un semestre d'intérêts sur le capital restant dû avant le remboursement sans toutefois pouvoir excéder 3% du capital restant dû.