Les chiffres de l'Insee font état d'une baisse des prix de l'immobilier hexagonal
Le repli atteint 1,7% dans l'ancien sur 12 mois. Dans le neuf en revanche, les valeurs sont orientées à la hausse (+1%). Ces moyennes cachent bien entendu des disparités locales, comme en Provence-Alpes-Côte d'Azur où les prix chutent plus fortement, mais tout indique que la baisse n'est pas suffisamment probante pour dynamiser le marché. La principale raison de cette stagnation des prix ? Des taux d'intérêt trop bas.
Taux historiquement bas
Malgré des conditions de financement exceptionnelles, la production de crédit immobilier est en berne. Le taux moyen toutes durées confondues a franchi un nouveau record en juin dernier : 2,81%, soit le niveau le plus bas depuis 70 ans (chiffres Observatoire Crédit Logement/CSA). Pour autant, en dépit d'une nette amélioration de la demande de crédits depuis le début du printemps, le marché n'a pas retrouvé le niveau d'activité qui était le sien avant le déclenchement de la crise actuelle. Le rebond constaté en 2013 (+46,6% en 2013 par rapport à 2012) laisse place à une stabilisation de l'activité en ce premier semestre 2014.
Risque pour les banques
Si l'environnement économique dégradé ne suscite que velléités d'achat, il est un autre motif qui pèse sur le dynamisme du marché : le niveau trop bas des taux d'intérêt. De là à reprocher aux banques d'avoir des barèmes trop attractifs, il n'y a qu'un pas. C'est pourtant le grief lancé par le gouverneur de la Banque de France aux établissements bancaires français : trop de concurrence sur les taux nuirait aux prix de l'immobilier. Les banques prêteraient à des taux anormalement bas pour attirer le chaland et réaliser leurs objectifs. Une politique commerciale qui réduit leurs marges et qui leur fait prendre trop de risques.
Retour des taux variables ?
La mise en garde de la BDF fait écho au projet du Comité de Bâle (organisme régulateur de la finance mondiale) qui envisage de réformer la gestion de crédits à taux fixes. Face aux nouvelles contraintes de solvabilité, les banques pourraient se couvrir davantage, c'est-à-dire à placer plus de réserves face aux crédits octroyés, et être incitées à titriser les crédits pour les faire sortir de leur bilan. Le risque pour les emprunteurs serait une hausse des taux fixes. La pression est mise sur les banques pour qu'elles privilégient les offres à taux variables, où le risque de fluctuation des taux n'est plus supporté par la banque mais par son client.
Les banques ont d'ores et déjà fait savoir que la vrai danger serait d'abandonner les taux fixes, d'autant plus que les emprunteurs français ne veulent pas entendre parler des taux révisables.