Cette affirmation fait consensus auprès de tous les professionnels : quand les taux augmentent, les prix des biens diminuent ; une mécanique qui entraîne invariablement la désolvabilisation de certains emprunteurs que la baisse des prix ne suffit pas à compenser. En 2013, seuls les taux bas ont soutenu le marché immobilier, incitant notamment un grand nombre d'emprunteurs à renégocier leur prêt. Les prix des biens ont très légèrement reflué, enregistrant un recul de 2,9% sur l'ensemble de la France. Les courtiers en crédit ont évalué ces mouvements parallèles, et mesuré l'impact sur le marché immobilier. Le facteur humain, c'est-à-dire le comportement des vendeurs et des acheteurs, est déterminé par la variabilité de la vitesse à laquelle les taux bougent. La perspective d'une remontée des taux n'est pas exclue en 2014. Dans cette hypothèse, comment évoluera le marché ?
Taux bas et prix maintenus
Selon le site immobilier Meilleursagents.com, en cas de remontée de 1% des taux à long terme, les acquéreurs potentiels perdent 8% de pouvoir d'achat. Entre 10% et 20 des emprunteurs sont désolvabilisés, car ils sont alors en marge des critères bancaires d'accès au crédit. L'effet mécanique sur les prix des biens est également évalué : une baisse de 1% sur le taux à 20 ans produit un recul des prix entre 5% et 10%. Pour le réseau Century 21, le gain sur les prix ne permet pas de compenser la désolvabilsation des emprunteurs et conduit à terme à une baisse du nombre de transactions. Ajoutons que la vitesse de variation des taux influe sur la réaction des vendeurs. Si les taux augmentent progressivement, les vendeurs suivent également un rythme lent pour ajuster leurs prétentions. Ce qui a finalement peu d'impact sur le volume des ventes. En revanche, une hausse brutale des taux obligerait les vendeurs à adapter les prix sensiblement et rapidement, provoquant de fait une chute des transactions. C'est ce qui s'est produit en 2008 avec la crise des subprimes.
Remontée des taux en 2014
Une remontée des taux dans les prochains mois aurait un impact sur deux types d'acquéreurs : les primo-accédants modestes et les investisseurs locatifs. En période de taux bas, ces derniers s'endettent au maximum pour optimiser la rentabilité de leur placement. En cas de hausse des taux, leur rentabilité brute est entamée et dans une ville comme Paris où elle atteint difficilement 3% (moins de 2% en net de charges), autant dire que les investisseurs locatifs, déjà réduits à la portion congrue par la dégradation de la rentabilité locative depuis une dizaine d'année, déserteraient le marché.