Avec la baisse des taux d'intérêt, emprunter pour financer un achat immobilier n'a jamais été aussi bon marché (sous la barre des 3% sur la durée de 15 ans). Peuvent également en profiter tous les emprunteurs qui ont souscrit un crédit entre 2008 et début 2010, et durant l'année 2011. En renégociant le taux initial, vous économisez sur le coût total de votre prêt. Vous pouvez aussi optimiser la démarche en empruntant plus pour financer des travaux et rehausser la valeur de votre bien.
Il faut distinguer renégociation du crédit auprès de la banque prêteuse et rachat du crédit par une autre banque. Dans le premier cas, les chances que le banquier accepte de revoir les conditions de votre prêt sont minces. Faire racheter son prêt par une banque concurrente reste donc la première des options. Pour chaque cas, les paramètres sont connus. Pour que l'opération soit pertinente, il faut conjuguer plusieurs facteurs :
- écart d'un point entre le taux initial et le nouveau taux ; une différence de 0,8% peut suffire si le capital restant dû est important (minimum 200 000€) ; tous les crédits à un taux supérieur à 4% méritent d'être renégociés ;
- le prêt doit avoir été souscrit récemment, la renégociation ou le rachat de crédit n'est intéressant que dans les premières années de remboursement quand les mensualités sont essentiellement composées des intérêts.
Si la banque accepte l'opération, elle n'accordera pas une différence d'un point. Le taux renégocié est généralement inférieur d'un demi-point (0,5%) au taux initial. La démarche reste intéressante, car les coûts engendrés par le rachat par une banque concurrente sont élevés.
Le coût de l'opération
Le rachat de crédit immobilier a un coût. Si la banque accepte de renégocier, vous serez uniquement redevable des frais de dossier. Il en va tout autrement avec le rachat. La nouvelle banque va englober dans le nouveau prêt différents frais :
- les pénalités de remboursement anticipé, selon les termes du contrat, soit 6 mensualités dans la limite de 3% du capital restant dû;
- les frais de dossier (1% du capital restant dû) ;
- les frais de main-levée d'hypothèque jusqu'à 1% du montant du prêt, sauf si en cas de garantie de deuxième rang évitant ainsi les frais de main-levée ;
- la nouvelle garantie pour le nouveau prêt, soit entre 0,5% et 2% du nouveau montant ;
- la rémunération éventuelle du courtier, qui incluent dans ce cas les frais de dossier.
Le rachat signifie également changer d'assurance de prêt. L'occasion, cette fois, de réaliser des économies en souscrivant une assurance déléguée adaptée à la nouvelle situation.
Au final, les coûts du rachat de crédit représentent environ 6% du capital restant dû. Faire racheter votre crédit immobilier par une banque concurrente implique d'emprunter plus que votre dette actuelle. En intégrant l'ensemble des frais (vérifiez le TEG, taux effectif global qui inclut l'assurance emprunteur), le nouveau taux doit réduire le coût total du prêt : soit la durée de remboursement est écourtée, soit le montant des mensualités diminue.
Financer des travaux
Pour optimiser l'opération et profiter au maximum de l'effet levier du crédit, pourquoi ne pas ajouter le montant nécessaire pour financer des travaux ? En vous privant de l'économie induite par le rachat de votre crédit, vous pouvez financer de nouveaux équipements ou des travaux d'aménagement de votre logement. Dans ce cas, les mensualités et la durée du crédit ne bougent pas.