Après Standards & Poor's et les agents immobiliers il y a quelques jours, les analystes du Crédit livrent à leur tour leur vision du marché immobilier pour l'année 2013. Tous vont dans le même sens : faible ajustement des prix et ralentissement du marché. Les prédictions du groupe bancaire sont dans l'épaisseur du trait, tout en écartant la probabilité d'un retournement rapide.
Les facteurs négatifs qui pesaient sur l'activité résidentielle en 2012 sont toujours présents : l'immuable dégradation du contexte économique, même si la Banque Centrale Européenne entrevoit les améliorations dans la zone euro, la montée du chômage, conséquence de la première, et le durcissement de la fiscalité immobilière en place depuis février 2012. Le niveau élevé des prix des biens est le quatrième facteur préjudiciable au marché.
Repli des ventes
Le Crédit Agricole prévoit que les ventes en neuf restent stables, à environ 80 000 logements. Rappelons que l'année 2012 a enregistré une chute de 25%. La demande de logements neufs se dégrade depuis le début de l'année et aurait atteint son niveau le plus bas depuis 1995. Dans le segment investisseurs, le Scellier, qui a pesé jusqu'à 64% en 2010 pour le marché du neuf, est tombé à 45% en 2012. Malgré l'entrée en lice d'un nouveau dispositif d'incitation à l'investissement locatif (le dispositif Duflot, combinaison d'une réduction d'impôt attractive, 18% de la valeur du bien, et un renforcement des contraintes par le plafonnage des loyers et des ressources des locataires), la contraction du volume des ventes pour l'investissement locatif devrait se stabiliser à un niveau bas, soit 36 000 unités environ. Le segment primo-accédants a mieux résisté en 2012 grâce au recentrage du PTZ+ sur le logement neuf, mais le durcissement des critères d'accès pénalisent les ménages moyens pour l'année 2013.
Dans l'ancien, les ventes baisseraient de 10% par rapport à 2012 dont le recul sur un an est estimé à 15%. La modification de la fiscalité des plus-values depuis février 2012 a sans doute freiné de nombreux vendeurs, et les derniers durcissements (pour les plus-values au-delà de 50 000€), malgré un abattement exceptionnel de 20% appliqué cette année, pourraient cantonner le marché des secundo-accédants aux ventes de nécessité.
Faible ajustement des prix en 2013
Les prix dans l'ancien résistent au repli des ventes. Après une hausse sensible en 2010 (+7,6%), plus modérée en 2011 (3,7%), les valeurs glissent très légèrement en 2012 (-1,1% au troisième trimestre). Cette quasi stagnation doit être nuancée par une baisse plus marquée en province qu'en Île-de-France. A Paris, les logements ont gagné 0,8% au troisième trimestre 2012 en variation annuelle.
Globalement, les prix des logements en France restent nettement surévalués, une surévaluation estimée à 20% en moyenne et 35% à Paris. La correction devrait se poursuivre en 2013, mais doucement compte tenu de la faiblesse de l'offre. Elle devrait se situer autour de 5%. Le comportement des vendeurs est la variable d'ajustement attendue : si les ventes continuent de reculer, ils pourraient baisser leurs prétentions, comme les engagent déjà à le faire les réseaux d'agences (Orpi). Rappelons que les conditions de crédit n'ont jamais été aussi attractives. Le taux moyen a atteint son plus bas niveau historique en décembre dernier et devrait rester proche de 3,50% dans les semaines à venir grâce à la faiblesse de l'OAT 10 ans.
Dans le neuf, stabilité prévisible. Les prix ont entamé leur ralentissement depuis 2010. Ils progressent pourtant de 1,2% sur un an au troisième 2012. En revanche, la baisse des ventes et l'augmentation des encours ont produit un net recul des prix en Île-de-France (-5,3%). Sur l'ensemble du territoire, les prix du neuf restent à un niveau élevé à cause principalement de la hausse des coûts de production (normes environnementales).