Les données conjointes de la Chambre des Notaires de l'Île-de-France et de l'Insee confirment l'atonie du marché immobilier. Avec une baisse significative du nombre de transactions dans l'ancien (709 000 ventes soit -11,9% en 2012 par rapport à 2011), le marché semble à l'arrêt, soutenu uniquement par les ventes contraintes (décès, divorce,...), et proche du marasme vécu en 2008 (667 000 ventes). La tendance baissière devrait malheureusement continuer en 2013. Au-delà d'un contexte économique dégradé qui laisse peu d'envergure aux intentions d'achat, la fiscalité sur les plus-values immobilières est un élément favorisant le blocage du marché.
Derniers maillons de la vente d'un bien immobilier, les notaires ont constaté qu'en 2012 nombre de vendeurs avaient renoncé à leur projet après évaluation de l'imposition sur la plus-value éventuelle. Le durcissement de la fiscalité immobilière (votée par le gouvernement Sarkozy) est bien incriminée dans le processus de ralentissement des transactions en 2012. Hors résidence principale, la plus-value de cession d'un bien immobilier n'est plus exonérée qu'au bout de 30 ans de détention et non plus 15 ans auparavant. Le nouveau barème en place depuis le 1er février 2012 prévoit des abattements par durée de détention comme suit : 2% au-delà de la 5ème année, 4% au-delà de la 17ème année, 8% au-delà de la 24ème année, ce qui conduit à une exonération totale au seuil des 30 années. La plus-value reste taxée au même taux, 19%, plus 15,5% de prélèvement sociaux, soit une taxation globale de 34,5%. On comprend mieux dès lors la volonté de rétention qu'inspire aux vendeurs une telle imposition, limite confiscatoire.
La Chambre des Notaires de l'Île-de-France suppute que le gouvernement pourrait réformer à nouveau la fiscalité des plus-values de cessions immobilières. Sans touché au barème, les velléités de refonte en décembre dernier s'étaient soldées par un imbroglio : le Conseil Constitutionnel avait finalement invalidé les nouvelles mesures d'imposition des plus-values de terrains constructibles ainsi que l'abattement exceptionnel de 20% sur les transactions immobilières prévu pour 2013. Toujours selon les Notaires, la fiscalité des plus-values pénalise le marché par son mode de calcul mais également par son manque de stabilité. Chaque année des modifications sont votées, la dernière en date de janvier 2013 étant la surtaxe sur les plus-values de plus de 50 000€. Pour les vendeurs, la coupe est pleine.
Le gouvernement Hollande fait face à un dilemme crucial : soutenir l'immobilier sans alourdir la dette publique, en facilitant notamment l'accession à la propriété, engranger les impôts générés par les cessions de biens immobiliers et juguler le décollage des prix depuis 10 ans. Dans une étude rendue publique cette semaine, le Conseil d'Analyse Economique mettait en cause l'échec des politiques publiques face à la hausse des prix de l'immobilier. Le CAE réclame entre autre que les droits de mutation à titre onéreux soient supprimés au profit d'une taxation de la détention. La taxe sur les transactions est selon lui un frein au bon fonctionnement du marché, et un élément limitant la mobilité. Rappelons que les droits de mutation s'élèvent à 5,09% du montant de la transaction et reviennent directement dans les caisses des collectivités locales. En les supprimant, ce sont 9 milliards d'euros que l'Etat leur ferait perdre. Et qu'il faudrait compenser par d'autres sources d'impôts. Dans cette optique, le CAE propose de réformer la taxe foncière sur les propriétés bâties en établissant l'assiette sur la valeur vénale des biens, c'est-à-dire la valeur marchande, plutôt que la valeur locative cadastrale. La nouvelle taxe foncière appliquée sur cette valeur réelle de marché serait de 0,5% et rapporterait 12 milliards d'euros aux collectivités.
On verra si le gouvernement suivra les préconisations du CAE. On se rappelle qu'en juin 2012, tout juste élu, la nouvelle équipe présidentielle parlait de revenir au barème des plus-values d'avant 2004 qui exonère au bout de 22 ans de détention.