La hausse des prix des logements est-elle derrière nous ? La baisse tant attendue des acheteurs s'est révélée médiocre en 2012, tellement peu significative à l'échelle nationale qu'elle n'a pas permis de relancer un marché dégradé. Certaines zones ont été plus touchées par un repli plus net des valeurs, accompagné par une contraction marquée du nombre de transactions. On a pu observer en 2012 que les taux d'intérêt à un niveau exceptionnellement bas ont ralenti la baisse des prix. Une résistance que d'aucuns anticipent pour l'année 2013 si les taux immobiliers restent aussi performants.
Selon les chiffres du réseau d'agences Century 21, les prix de l'immobilier ont baissé en moyenne de 1,9% en 2012 (-2,8% pour les appartements et -1,6% pour les maisons). Si l'on intègre l'inflation (1,4% sur un an), le recul atteint 3,3% en euros constants. Un chiffre non négligeable qui signe le retournement du marché, mais suffisamment faible pour que les professionnels parlent de stagnation plutôt que de baisse des prix.
Le marché a définitivement besoin d'être purgé pour retrouver de la vigueur. L'immobilier reste trop cher, inaccessible pour une majorité de primo-accédants : les valeurs ont été multipliées par 2 en 15 ans à l'échelle nationale, par 3 en Île-de-France. Entre 2009 et janvier 2012, le prix moyen du mètre carré des appartements a grossi de près de 20% (10,4% pour les maisons). Les acheteurs de 2012 escomptaient un repli des valeurs de l'ordre de 10% à 15% pour passer à l'acte, mais les vendeurs sont restés campés sur leurs prétentions, incapables pour la plupart de lâcher du lest. Le marché a survécu grâce aux secundo-accédants dont le projet est porté par la vente du premier bien. Résultat : le nombre de transactions chute de 830 000 en 2011 à 650 000 en 2012, soit une érosion de 180 000.
La seule région à voir ses valeurs augmenter est la Provence-Alpes-Côte-d'Azur (+1,9%). Ailleurs les baisses varient entre -0,5% (région Centre) et près de -10% (Poitou-Charentes). Dans la majorité des régions, les baisses se situent entre -1% et -5%. L'Île-de-France perd 1,14% ; deux zones se distinguent pourtant : Paris qui gagne +1,5% et la Seine-Saint-Denis en hausse de 3,8%. Là où les prix ont le plus reculé, le volume des ventes baisse modérément. En revanche, quand les prix stagnent, les ventes chutent : -28% en Bretagne et -18% en Île-de-France (-24% pour Paris). Seule exception : la région Poitou-Charentes où les prix ont perdu 9,8% augmente ses ventes de 15,5%.
Les prémices d'une baisse doivent se concrétiser pour que le marché sorte de cette période de glaciation. Les vendeurs doivent enfin prendre conscience que les prix ont atteint des sommets inacceptables pour la plupart des acheteurs. Ces derniers ont désormais la main, surtout dans les zones où l'offre est suffisante pour que la concurrence joue pleinement son rôle. Reste une inconnue pour les semaines à venir : le niveau des taux de crédit. S'ils se maintiennent à un seuil très bas, il est peu probable que la correction des prix soit significative. En revanche, en cas de hausse des taux, le blocage des ventes intervenant en réaction serait suivi d'une baisse notable des prix.