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Observatoire des taux des courtiers en crédit immobilier

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Baromètre des taux :
pourquoi le pouvoir d'achat immobilier diminue-t-il ?

Malgré des taux toujours très bas, le marché immobilier se ralentit, freiné par la hausse des prix des logements. Quelles sont les raisons de ce phénomène ?


Taux propices à l'achat immobilier

Le niveau des taux d'intérêt des crédits immobiliers n'en finit d'intriguer. Après une légère remontée en juin 2017, les taux n'ont cessé de reculer de points de base chaque mois, renouant actuellement avec les valeurs établies en février 2017. Face à une demande qui s'affaisse, les banques maintiennent des grilles de taux très attractives, et alimentent ainsi une concurrence vive pour remplir les objectifs de production pour l'année 2018. Les ambitions d'activité sont révelées, après une année 2017 record qui a comptabilisé près d'un million de transactions. Les établissements bancaires bénéficient, il est vrai, de conditions de financement et de refinancement toujours optimales pour encourager le recours au crédit des particuliers.


Pénurie de logements dans les grandes villes

Le spectre d'une remontée des taux plane depuis 10 mois. Les sursauts observés courant 2017 ont laissé croire à la fin de l'embellie, créant ainsi des vocations par peur de passer à côté de conditions d'emprunt inégalées. La baisse des taux a encouragé les acheteurs, notamment les primo-accédants qui représentent environ 40% du marché. Cette clientèle déséquilibre l'offre et la demande, puisqu'elle devient propriétaire pour la première fois sans avoir de bien à vendre. Aujourd'hui la demande excède l'offre, ce qui provoque une hausse des prix des logements. Résultat, le pouvoir d'achat se contracte : en 7 mois, la solvabilité des acheteurs s'est dégradée 4 fois plus fortement que ce que la baisse des taux aurait pu compenser.

Le phénomène est bien visible dans les grandes agglomérations où le marché immobilier est très tendu. A Paris, mais aussi à Bordeaux, métropole la plus chère après la capitale, ou encore à Nantes, on compte un logement à vendre pour 10 acheteurs. Pressés de conclure pour ne pas manquer une aubaine, les acquéreurs zappent la phase négociation, un autre facteur de la hausse des prix de l'immobilier.

Mis à jour le : 24/04/18

Durée Taux Min Taux Max Evolution
10 ans 0,78 % 1,18 % icon_diminution
15 ans 1,10 % 1,45 % icon_augmentation
20 ans 1,25 % 1,65 % icon_augmentation
25 ans 1,50 % 1,85 % icon_augmentation

Taux fixes hors assurance et taux révisables capé +1 / -1 hors assurance selon profil et selon le projet. Taux constatés sur la période auprès des réseaux de courtiers en crédit immobilier partenaires. Réponses non contractuelles.

Evolution du taux de crédit

, ensemble des marchés en %

Source : Crédit Logement/CSA

Détails de l'évolution des taux sur la dernière année

Mis à jour le : 24/04/18

EURIBOR
L'Euribor est l'un des principaux taux d'intérêt de référence du marché monétaire en Europe avec l'Eonia. Cette valeur est utilisée par les banques pour indexer les taux de leurs crédits à la hausse ou à la baisse en fonction des mouvements du marché.

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Une France de propriétaires ?

Du rêve à la réalité, les étapes fastidieuses de l’obtention d’un prêt immobilier

Maison Alors que l’année 2015 devrait signer un record en terme de production de crédits et qu’à peu près 6 français sur 10 sont propriétaires de leur logement, soit 58 %, la France de propriétaires demeure une chimère. En effet, d’après l’INSEE, la part des ménages propriétaires de leur logement s’est stabilisée depuis 2010 et l’essor de la production de crédits au premier semestre 2015 a été vraisemblablement provoqué par les multiples renégociations des taux. Parmi ces propriétaires, la part de ceux qui ont fini de rembourser leur emprunt a progressé au fil des ans, en raison du vieillissement de la population. En 2014, 70 % d’entre eux n'avaient plus de crédit à rembourser.

Mais, ce n’est pas votre cas et vous avez trouvé l’habitat de vos rêves, il vous reste à trouver son financement. Vous allez devoir faire une simulation de crédit immobilier et vous lancer dans un projet d’acquisition immobilière est un travail de longue haleine et parfois semé d’embûches, il est important d’avoir toutes les clés en mains avant de se lancer.


Lire et comprendre un taux en crédit immobilier

Les banques disposent de plusieurs sortes de taux. Taux fixe ou taux variable avec ou sans capes. En fonction de l’évolution des taux directeurs vos mensualités peuvent évoluer et le coût total de votre crédit aussi si vous avez opté pour un taux variable.
Opter pour un taux fixe ou un taux variable ?
Avec un prêt à taux fixe, le taux d’intérêt reste inchangé pendant toute la durée du prêt. Celui-ci est fixé au départ dans l’offre de crédit, ainsi que la mensualité et le coût total du prêt. Le prêt à taux fixe a pour avantage la sécurité. En revanche, avec ce type de prêt, vous ne pouvez pas bénéficier d’une éventuelle baisse de taux.
Avec un prêt à taux variable (ou révisable), le taux peut évoluer à la hausse ou à la baisse, selon les variations d’un indice de référence défini dans l’offre de prêt. Ce qui rend quasiment impossible le calcul du coût total du crédit. La variation du taux est répercutée sur le montant de la mensualité, sur la durée du prêt et parfois sur les deux à la fois. La banque doit établir, à titre indicatif, des simulations sur les variations de taux (à la hausse et à la baisse) avec leur impact sur ces éléments du prêt et son coût total. Elle doit vous les communiquer lors de la demande de prêt et les joindre à l’offre de crédit.
Pour réduire le risque financier, il est préférable d’opter pour une formule de prêt capé qui correspond à un prêt à taux variable plafonné à la hausse. La variation du taux ne peut pas dépasser un pourcentage fixé dans le contrat (+1 ou +2 points le plus fréquemment).
Les banques proposent également des formules «mixtes» associant deux phases dans le prêt : une première période à taux fixe, et une seconde à taux variable. Cette formule est intéressante si vous pensez rembourser l’intégralité du prêt par anticipation, avant la période à taux variable. Mais risquée si finalement vous ne le faites pas !

Evaluer le coût du crédit

Financement Le coût du crédit est exprimé par le taux effectif global (TEG). Celui-ci inclut, en plus du taux d’intérêt, tous les autres frais obligatoires pour obtenir le prêt : frais de dossier, frais d’assurance invalidité-décès, frais de garantie... dès lors que leur montant peut être fixé précisément avant la conclusion du crédit.
Le TEG est le principal indicateur à prendre en compte pour comparer deux propositions entre elles à durée égale. Il ne doit jamais dépasser le taux de l’usure, qui correspond au taux maximum auquel un prêt peut être accordé. Quant au coût total du crédit, c’est le « prix » total du crédit, exprimé en euros. Il est calculé sur la durée totale du prêt, en tenant compte du montant des intérêts dus, des frais de dossier, d’assurance et de garantie.
Le coût du crédit augmente avec la durée du prêt. Plus la durée de remboursement est longue, plus le coût total augmente. Car les intérêts sont calculés, à chaque échéance, sur le capital restant dû.
Toutefois, ce coût est calculé en temps réel. En cas de forte inflation en cours de remboursement, le coût réel se réduira à proportion de la hausse des prix. En allongeant la durée du prêt, on réduit généralement la mensualité. Ce qui peut vous permettre d’obtenir le crédit qui vous serait refusé sur une durée plus courte, pour dépassement de votre taux d’endettement.

Pensez également lors de la demande de prêt immobilier à comparer les assurances de prêt.

En effet la loi vous autorise à choisir librement votre futur contrat, les assureurs spécialisés en assurance crédit proposent des contrats adaptés vous permettant d’économiser jusqu’à 15 000 € sur le coût total du crédit immobilier.
Pensez aussi à négocier les frais de remboursement anticipés. Ils sont en moyenne de 3 %, si demain vous souhaitez racheter votre prêt pour réaliser des économies ou pour augmenter la durée du financement, ils sont en général un frein à ces opérations puisqu’ils engendrent des frais supplémentaires.
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