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Observatoire des taux des courtiers en crédit immobilier

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Baromètre des taux : des taux d'intérêt toujours performants mais des conditions d'octroi plus élitistes

La rentrée de septembre est toujours une période charnière pour l'économie, d'autant plus en 2020 où le pays doit faire face à une crise sanitaire et économique inédite qui a déjà provoqué d'immenses dommages. La demande immobilière sera-t-elle soutenue ? Dans ce contexte exceptionnel, les barèmes bancaires jouent la prudence et offrent des taux propices à l'achat immobilier. Les emprunteurs doivent pourtant se heurter à des conditions d'octroi plus drastiques que le régulateur se refuse à assouplir malgré l'appel des professionnels du crédit.

Stabilité des taux

En ce tout début septembre, les barèmes bancaires indiquent peu de changement par rapport au mois précédent. Sur toutes les durées, les taux d'intérêts font du sur-place, hormis quelques évolutions à la marge peu significatives. Le taux moyen sur la durée classique de 20 ans oscille entre 1,25% et 1,35% selon les régions (Empruntis). Chez Meilleurtaux, où la communication porte sur les taux les plus performants, les valeurs sur cette durée vont de 0,95% à 1,35%. La météo des taux d'un autre grand réseau de courtage (Cafpi) indique un taux négocié sur 20 ans qui fait l'écart entre 0,75% et 1,41% selon la qualité du dossier, avec une moyenne à 1,22%.

À moins d'avoir un dossier hors normes, il est quasiment impossible aujourd'hui de s'endetter à moins de 1% (hors assurance et coût des sûretés), seuil auquel avait droit la moitié des emprunteurs durant le second semestre 2019. Chez tous les courtiers, seuls les profils premium sur une maturité de 15 ans ou moins peuvent y accéder. Pour mémoire, les emprunteurs les mieux dotés (niveau de revenus et d'apport personnel) pouvaient emprunter autour de 0,80% fin 2019, des conditions d'emprunt exceptionnelles qui appartiennent désormais à l'histoire.

Les barèmes bancaires reçus par les courtiers ne présentent que de faibles oscillations selon les régions. On s'endette en Île-de-France ou ailleurs aux mêmes taux et si écart il y a, il se limite à 10 points de base. Une situation qui pourrait changer à l'approche de l'échéance annuelle. Selon le courtier Empruntis, certaines enseignes bancaires pourraient accorder des décotes importantes au cours de l'automne et l'hiver si elles sont en retard par rapport à leurs objectifs de production. En attendant, les emprunteurs sont confrontés aux nouvelles règles d'octroi, elles-mêmes imposées aux établissements de crédit, au premier rang desquelles le plafonnement du taux d'endettement à 33%.

Des conditions d'octroi plus sévères

Les banques se plient désormais aux injonctions du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), mais se veulent compétitives, même sur la maturité le plus longue (25 ans) pour éviter l'exclusion, déjà sensible depuis janvier 2020, des candidats à l'emprunt les moins vertueux. Cette durée, qui est, rappelons-le, la limite de remboursement désormais imposée par les autorités financières, est censée répondre aux contraintes de financement des emprunteurs les plus modestes. Avec peu ou pas d'apport personnel, cette clientèle était jusqu'à fin 2019 abonnée aux durées les plus longues, mais ne peut plus s'endetter au-delà de ce plafond des 25 ans depuis la mise en place des critères d'octroi édictés par le HCSF en novembre 2019.

Preuve en est la part des crédits immobiliers à plus de 25 ans : elle est passée de 1,8% en 2019 à 0,7% en juillet dernier. L'Observatoire Crédit Logement/CSA remarque en parallèle un recul sensible de la durée moyenne des prêts accordés, qui perd plus de 6 mois entre juin et juillet 2020. Cela illustre un déplacement de la production vers les prêts de durée plus courte, conséquence directe du repli des clientèles les plus modestes et les moins bien dotées en apport personnel. Une récente étude de la Centrale de Financement montre que le niveau moyen de l'apport personnel s'est envolé de 20% au deuxième trimestre, annulant de facto la baisse observée sur les trois premiers mois de l'année.

L'impact de la crise sanitaire est bien visible. Les banques jettent leur dévolu sur les dossiers les plus solides, à savoir les emprunteurs capables de mettre sur table une mise personnelle importante. L'étude révèle par ailleurs que le taux d'apport exigé est variable en fonction de l'activité : plus la demande de financements est faible, plus souple sera le prêteur quant à l'apport pour tenter de relancer le marché. À l'inverse, dans les zones où la demande est dynamique, comme en Île-de-France ou dans le Sud-Est, les banques se montrent nettement plus sélectives. La conséquence est immédiate : la part des primo-accédants s'est réduite de 5 points (31%) entre janvier et juin 2020 par rapport à 2020.

Mis à jour le : 20/09/20

Durée Taux Min Taux Max Evolution
10 ans 0,50 % 0,95 % icon_diminution
15 ans 0,75 % 1,15 % icon_diminution
20 ans 0,95 % 1,35 % icon_diminution
25 ans 1,30 % 1,60 % icon_diminution

Taux fixes hors assurance et taux révisables capé +1 / -1 hors assurance selon profil et selon le projet. Taux constatés sur la période auprès des réseaux de courtiers en crédit immobilier partenaires. Réponses non contractuelles.

Evolution du taux de crédit

, ensemble des marchés en %

Source : Crédit Logement/CSA

Détails de l'évolution des taux sur la dernière année

Mis à jour le : 20/09/20

EURIBOR
L'Euribor est l'un des principaux taux d'intérêt de référence du marché monétaire en Europe avec l'Eonia. Cette valeur est utilisée par les banques pour indexer les taux de leurs crédits à la hausse ou à la baisse en fonction des mouvements du marché.

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Une France de propriétaires ?

Du rêve à la réalité, les étapes fastidieuses de l’obtention d’un prêt immobilier

Maison Alors que l’année 2015 devrait signer un record en terme de production de crédits et qu’à peu près 6 français sur 10 sont propriétaires de leur logement, soit 58 %, la France de propriétaires demeure une chimère. En effet, d’après l’INSEE, la part des ménages propriétaires de leur logement s’est stabilisée depuis 2010 et l’essor de la production de crédits au premier semestre 2015 a été vraisemblablement provoqué par les multiples renégociations des taux. Parmi ces propriétaires, la part de ceux qui ont fini de rembourser leur emprunt a progressé au fil des ans, en raison du vieillissement de la population. En 2014, 70 % d’entre eux n'avaient plus de crédit à rembourser.

Mais, ce n’est pas votre cas et vous avez trouvé l’habitat de vos rêves, il vous reste à trouver son financement. Vous allez devoir faire une simulation de crédit immobilier et vous lancer dans un projet d’acquisition immobilière est un travail de longue haleine et parfois semé d’embûches, il est important d’avoir toutes les clés en mains avant de se lancer.


Lire et comprendre un taux en crédit immobilier

Les banques disposent de plusieurs sortes de taux. Taux fixe ou taux variable avec ou sans capes. En fonction de l’évolution des taux directeurs vos mensualités peuvent évoluer et le coût total de votre crédit aussi si vous avez opté pour un taux variable.
Opter pour un taux fixe ou un taux variable ?
Avec un prêt à taux fixe, le taux d’intérêt reste inchangé pendant toute la durée du prêt. Celui-ci est fixé au départ dans l’offre de crédit, ainsi que la mensualité et le coût total du prêt. Le prêt à taux fixe a pour avantage la sécurité. En revanche, avec ce type de prêt, vous ne pouvez pas bénéficier d’une éventuelle baisse de taux.
Avec un prêt à taux variable (ou révisable), le taux peut évoluer à la hausse ou à la baisse, selon les variations d’un indice de référence défini dans l’offre de prêt. Ce qui rend quasiment impossible le calcul du coût total du crédit. La variation du taux est répercutée sur le montant de la mensualité, sur la durée du prêt et parfois sur les deux à la fois. La banque doit établir, à titre indicatif, des simulations sur les variations de taux (à la hausse et à la baisse) avec leur impact sur ces éléments du prêt et son coût total. Elle doit vous les communiquer lors de la demande de prêt et les joindre à l’offre de crédit.
Pour réduire le risque financier, il est préférable d’opter pour une formule de prêt capé qui correspond à un prêt à taux variable plafonné à la hausse. La variation du taux ne peut pas dépasser un pourcentage fixé dans le contrat (+1 ou +2 points le plus fréquemment).
Les banques proposent également des formules «mixtes» associant deux phases dans le prêt : une première période à taux fixe, et une seconde à taux variable. Cette formule est intéressante si vous pensez rembourser l’intégralité du prêt par anticipation, avant la période à taux variable. Mais risquée si finalement vous ne le faites pas !

Evaluer le coût du crédit

Financement Le coût du crédit est exprimé par le taux effectif global (TEG). Celui-ci inclut, en plus du taux d’intérêt, tous les autres frais obligatoires pour obtenir le prêt : frais de dossier, frais d’assurance invalidité-décès, frais de garantie... dès lors que leur montant peut être fixé précisément avant la conclusion du crédit.
Le TEG est le principal indicateur à prendre en compte pour comparer deux propositions entre elles à durée égale. Il ne doit jamais dépasser le taux de l’usure, qui correspond au taux maximum auquel un prêt peut être accordé. Quant au coût total du crédit, c’est le « prix » total du crédit, exprimé en euros. Il est calculé sur la durée totale du prêt, en tenant compte du montant des intérêts dus, des frais de dossier, d’assurance et de garantie.
Le coût du crédit augmente avec la durée du prêt. Plus la durée de remboursement est longue, plus le coût total augmente. Car les intérêts sont calculés, à chaque échéance, sur le capital restant dû.
Toutefois, ce coût est calculé en temps réel. En cas de forte inflation en cours de remboursement, le coût réel se réduira à proportion de la hausse des prix. En allongeant la durée du prêt, on réduit généralement la mensualité. Ce qui peut vous permettre d’obtenir le crédit qui vous serait refusé sur une durée plus courte, pour dépassement de votre taux d’endettement.

Pensez également lors de la demande de prêt immobilier à comparer les assurances de prêt.

En effet la loi vous autorise à choisir librement votre futur contrat, les assureurs spécialisés en assurance crédit proposent des contrats adaptés vous permettant d’économiser jusqu’à 15 000 € sur le coût total du crédit immobilier.
Pensez aussi à négocier les frais de remboursement anticipés. Ils sont en moyenne de 3 %, si demain vous souhaitez racheter votre prêt pour réaliser des économies ou pour augmenter la durée du financement, ils sont en général un frein à ces opérations puisqu’ils engendrent des frais supplémentaires.
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