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Observatoire des taux des courtiers en crédit immobilier

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Baromètre des taux : stabilité des taux et prudence accrue des banques

Alors que la France se confine pour la deuxième fois (souhaitons que ce soit la seconde et dernière fois), les compteurs indiquent que les taux d'emprunt immobilier sont toujours au beau fixe. Obtenir un financement est pourtant semé d'embûches en cette période anxiogène pour les banques, d'ordinaire propice à l'acquisition immobilière. Le reconfinement pour un mois minimum risque de retarder les projets même si l'activité continue sous certaines conditions.



Des taux bas qui donnent envie d'acheter

6 Français sur 10 estiment que c'est le moment d'acheter ! Réalisé par Opinion Way pour le réseau immobilier Capifrance en partenariat avec le courtier Empruntis, le baromètre sur le pouvoir d'achat immobilier des Français révèle l'optimisme de nos concitoyens... exprimé, il est vrai, avant que le gouvernement ne décide un reconfinement généralisé à compter du 30 octobre, pour quatre semaines minimum.

Les Français ont raison sur un point : l'attractivité des taux d'intérêt offre un signal favorable à l'achat immobilier. Avec un taux brut moyen autour de 1,25% sur la durée de 20 ans (hors assurance et coût des sûretés), les conditions sont alléchantes pour les candidats à l'emprunt. 59% pensent que c'est le bon moment pour emprunter et 60% que la période est bien choisie pour acheter un bien immobilier. L'appétit des Français pour la pierre ne s'est pas démenti ces derniers mois, en dépit d'un contexte compliqué qui pourrait se dégrader à courte ou moyenne échéance.

Dès juillet 2020, les banques avaient révisé leurs barèmes à la baisse, afin de soutenir la demande de crédits sur des marchés poussifs, empêchés par la crise sanitaire et économique, et par les recommandations du régulateur financier. Les grilles de taux reçues par les courtiers en octobre indiquaient une stabilité des valeurs par rapport au mois de septembre. Au troisième trimestre 2020, le taux moyen toutes durées confondues s'est établi à 1,23% (chiffres Observatoire Crédit Logement), un point de moins comparativement au trimestre précédent. Les taux actuels sont à une dizaine de points des minima atteints fin 2019 (1,12%).

Depuis avril dernier, les taux sont repassés au-dessus de l'inflation, en régression depuis juillet pour descendre à 0% en octobre en glissement annuel. Quelle que soit leur durée, les taux ont progressé en moyenne de 10 points de base sur un an. Sur 20 ans, le taux oscille entre 0,95% et 1,50% selon la qualité du dossier.

Des taux bas mais un difficile accès au crédit

Pour les profils les moins vertueux, le coût du risque a augmenté. Ceux-là écopent des conditions d'emprunt les moins avantageuses au contraire des candidats premium auxquels les banques accordent volontiers des décotes. Les nouvelles règles d'octroi édictées par le Haut Conseil de Stabilité Financière opèrent une recentrage au détriment des emprunteurs les moins favorisés (niveaux de revenus et apport personnel plus faibles). Alors que l'automne est, avec le printemps, un temps fort pour l'immobilier, l'encadrement strict des conditions d'octroi continue de pénaliser bon nombre de candidats à l'emprunt immobilier dont le dossier passait sans mal en 2019.

Depuis janvier 2020, il est impossible de s'endetter au-delà de 33% de ses revenus nets et de rembourser au-delà de 25 ans, un double frein à l'accès au crédit pour les primo-accédants et les investisseurs. Certaines banques font même du zèle, refusant d'accorder des crédits supérieurs à 20 ans. S'ajoute la sélectivité accrue, induite par la crise économique. Les courtiers observent l'exclusion implicite de candidats évoluant dans des secteurs particulièrement touchés (aérien, tourisme, hôtellerie, restauration, évènementiel). L'étau se resserre pour les profils qui ne répondent plus aux nouveaux critères d'octroi, à la fois structurels et conjoncturels.

Des taux bas mais un confinement qui va freiner l'activité

La souplesse n'est plus de mise, le HCSF a d'ailleurs répété courant septembre la politique que doivent appliquer les banques en matière de distribution des crédits immobiliers. Et ce n'est pas le reconfinement décidé à compter du 30 octobre qui va infléchir cette position. Les secteurs déjà sinistrés par la crise vont davantage s'enfoncer, même si le gouvernement a prévu 15 milliards d'euros par mois de confinement en soutien aux entreprises.

En attendant une reprise ferme, les personnes engagées dans un projet immobilier peuvent aller de l'avant. Les offices notariales restent ouvertes. Acheteurs et vendeurs sont autorisés à signer en présentiel chez leur notaire, quand la signature de l'acte authentique ne peut se faire à distance, conformément à l'article 4 du Titre 1er du décret n° 2020-1310 du 29 octobre 2020 (https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000042475143). Les banques continuent de traiter les demandes de crédit immobilier, la plupart ayant doté leurs salariés en télétravail de logiciels leur permettant de gérer les dossiers à distance. Les risques de retard sont pourtant à craindre. Il est recommandé aux acheteurs de prévoir dans l'avant-contrat un délai allongé de la clause suspensive relative à l'obtention du financement. Quant aux permis de construire, ils restent instruits durant le confinement dans le délai habituel. Seul bémol, les agences immobilières sont fermées au public, comme elles l'étaient durant le premier confinement ; les acheteurs potentiels peuvent uniquement compter sur les visites virtuelles.

Mis à jour le : 26/11/20

Durée Taux Min Taux Max Evolution
10 ans 0,50 % 0,90 % icon_diminution
15 ans 0,75 % 1,10 % icon_diminution
20 ans 0,95 % 1,27 % icon_diminution
25 ans 1,07 % 1,57 % icon_diminution

Taux fixes hors assurance et taux révisables capé +1 / -1 hors assurance selon profil et selon le projet. Taux constatés sur la période auprès des réseaux de courtiers en crédit immobilier partenaires. Réponses non contractuelles.

Evolution du taux de crédit

, ensemble des marchés en %

Source : Crédit Logement/CSA

Détails de l'évolution des taux sur la dernière année

Mis à jour le : 26/11/20

EURIBOR
L'Euribor est l'un des principaux taux d'intérêt de référence du marché monétaire en Europe avec l'Eonia. Cette valeur est utilisée par les banques pour indexer les taux de leurs crédits à la hausse ou à la baisse en fonction des mouvements du marché.

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Calculette

Une France de propriétaires ?

Du rêve à la réalité, les étapes fastidieuses de l’obtention d’un prêt immobilier

Maison Alors que l’année 2015 devrait signer un record en terme de production de crédits et qu’à peu près 6 français sur 10 sont propriétaires de leur logement, soit 58 %, la France de propriétaires demeure une chimère. En effet, d’après l’INSEE, la part des ménages propriétaires de leur logement s’est stabilisée depuis 2010 et l’essor de la production de crédits au premier semestre 2015 a été vraisemblablement provoqué par les multiples renégociations des taux. Parmi ces propriétaires, la part de ceux qui ont fini de rembourser leur emprunt a progressé au fil des ans, en raison du vieillissement de la population. En 2014, 70 % d’entre eux n'avaient plus de crédit à rembourser.

Mais, ce n’est pas votre cas et vous avez trouvé l’habitat de vos rêves, il vous reste à trouver son financement. Vous allez devoir faire une simulation de crédit immobilier et vous lancer dans un projet d’acquisition immobilière est un travail de longue haleine et parfois semé d’embûches, il est important d’avoir toutes les clés en mains avant de se lancer.


Lire et comprendre un taux en crédit immobilier

Les banques disposent de plusieurs sortes de taux. Taux fixe ou taux variable avec ou sans capes. En fonction de l’évolution des taux directeurs vos mensualités peuvent évoluer et le coût total de votre crédit aussi si vous avez opté pour un taux variable.
Opter pour un taux fixe ou un taux variable ?
Avec un prêt à taux fixe, le taux d’intérêt reste inchangé pendant toute la durée du prêt. Celui-ci est fixé au départ dans l’offre de crédit, ainsi que la mensualité et le coût total du prêt. Le prêt à taux fixe a pour avantage la sécurité. En revanche, avec ce type de prêt, vous ne pouvez pas bénéficier d’une éventuelle baisse de taux.
Avec un prêt à taux variable (ou révisable), le taux peut évoluer à la hausse ou à la baisse, selon les variations d’un indice de référence défini dans l’offre de prêt. Ce qui rend quasiment impossible le calcul du coût total du crédit. La variation du taux est répercutée sur le montant de la mensualité, sur la durée du prêt et parfois sur les deux à la fois. La banque doit établir, à titre indicatif, des simulations sur les variations de taux (à la hausse et à la baisse) avec leur impact sur ces éléments du prêt et son coût total. Elle doit vous les communiquer lors de la demande de prêt et les joindre à l’offre de crédit.
Pour réduire le risque financier, il est préférable d’opter pour une formule de prêt capé qui correspond à un prêt à taux variable plafonné à la hausse. La variation du taux ne peut pas dépasser un pourcentage fixé dans le contrat (+1 ou +2 points le plus fréquemment).
Les banques proposent également des formules «mixtes» associant deux phases dans le prêt : une première période à taux fixe, et une seconde à taux variable. Cette formule est intéressante si vous pensez rembourser l’intégralité du prêt par anticipation, avant la période à taux variable. Mais risquée si finalement vous ne le faites pas !

Evaluer le coût du crédit

Financement Le coût du crédit est exprimé par le taux effectif global (TEG). Celui-ci inclut, en plus du taux d’intérêt, tous les autres frais obligatoires pour obtenir le prêt : frais de dossier, frais d’assurance invalidité-décès, frais de garantie... dès lors que leur montant peut être fixé précisément avant la conclusion du crédit.
Le TEG est le principal indicateur à prendre en compte pour comparer deux propositions entre elles à durée égale. Il ne doit jamais dépasser le taux de l’usure, qui correspond au taux maximum auquel un prêt peut être accordé. Quant au coût total du crédit, c’est le « prix » total du crédit, exprimé en euros. Il est calculé sur la durée totale du prêt, en tenant compte du montant des intérêts dus, des frais de dossier, d’assurance et de garantie.
Le coût du crédit augmente avec la durée du prêt. Plus la durée de remboursement est longue, plus le coût total augmente. Car les intérêts sont calculés, à chaque échéance, sur le capital restant dû.
Toutefois, ce coût est calculé en temps réel. En cas de forte inflation en cours de remboursement, le coût réel se réduira à proportion de la hausse des prix. En allongeant la durée du prêt, on réduit généralement la mensualité. Ce qui peut vous permettre d’obtenir le crédit qui vous serait refusé sur une durée plus courte, pour dépassement de votre taux d’endettement.

Pensez également lors de la demande de prêt immobilier à comparer les assurances de prêt.

En effet la loi vous autorise à choisir librement votre futur contrat, les assureurs spécialisés en assurance crédit proposent des contrats adaptés vous permettant d’économiser jusqu’à 15 000 € sur le coût total du crédit immobilier.
Pensez aussi à négocier les frais de remboursement anticipés. Ils sont en moyenne de 3 %, si demain vous souhaitez racheter votre prêt pour réaliser des économies ou pour augmenter la durée du financement, ils sont en général un frein à ces opérations puisqu’ils engendrent des frais supplémentaires.
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