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Observatoire des taux des courtiers en crédit immobilier

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Baromètre des taux : nouvelle baisse des taux d'emprunt en février

Les mois se suivent et se ressemblent. Février vient d'enregistrer une nouvelle baisse des taux d'intérêt des crédits immobiliers, désormais à quelques points du record de l'automne 2019. Le printemps s'annonce plus que jamais propice aux projets immobiliers dans un contexte marqué par un allègement des conditions d'octroi.





Repli du taux moyen en février

Le dernier rapport mensuel de l'Observatoire Crédit Logement/CSA fait état d'un nouveau repli des taux des crédits à l'habitat en février dernier. Le taux moyen toutes durées confondues s'est établi à 1,14% (hors assurance et coût des sûretés), cédant ainsi 3 points à janvier 2021, et égalisant le niveau de mars 2020. Encore 2 points de base, et les valeurs seront identiques au record d'octobre 2019 (1,12%).

Dans le détail, les banques ont accordé les taux moyens suivants :

- 0,90% sur 15 ans
- 1,03% sur 20 ans
- 1,27% sur 25 ans.

Sur la maturité classique de 20 ans, le taux oscille entre 0,75% et 1,33% selon le profil de l'emprunteur. La baisse du taux moyen est constatée pour tous, mais plus ou moins importante selon la qualité du dossier (niveau des revenus). Les banques opèrent une sélectivité plus fine qui se confirme au fil des mois dans un environnement de crise économique sévère.
En parallèle, la durée moyenne d'emprunt s'est élevée à 232 mois contre 227 en janvier dernier, soit le niveau constaté à la fin de l'été 2020.

Mars attaque !

Les chiffres publiés par l'Observatoire rendent compte du réel, puisqu'ils se basent sur les crédits octroyés par les établissements financiers le mois écoulé. Les nouveaux barèmes reçus par les courtiers pour la distribution de mars témoignent de la politique de conquête des banques. Les valeurs stagnent ou baissent légèrement. Le meilleur taux sur 20 ans se situe autour de 0,70% et le moins performant au-delà de 2% : le delta est grand entre les profils les plus vertueux et ceux qui sont moins bien dotés. L'accompagnement d'un courtier reste essentiel pour optimiser une demande de financement et négocier les conditions les plus avantageuses en termes de taux comme de prestations annexes, au premier rang desquelles l'assurance emprunteur, dont le coût doit être systématiquement intégré dans le calcul du taux d'endettement.

Les banques rappelées à l'ordre

L'assurance emprunteur fait partie des charges annuelles d'emprunt obligatoirement prises en compte dans le calcul du taux d'endettement, dès lors que ces frais sont exigés par le prêteur. Le Haut Conseil de Stabilité Financière a senti la nécessité de le rappeler aux banques qui se sont affranchies de cette règle en 2020.

Depuis janvier 2021, les conditions d'octroi se sont quelque peu assouplies par rapport à celles qui ont prévalu en 2020 :

- le taux d'endettement a été rehaussé de 33% à 35% ;
- la durée de remboursement peut être portée à 27 ans au lieu de 25 ans, en cas de différé d'amortissement (achat dans le neuf, construction de maison individuelle) ;
- les banques sont autorisées à outrepasser ces seuils au hauteur de 20% de leur production trimestrielle, à destination de la primo-accession et de l'achat de la résidence principale.

Dans sa notice, le HCSF a cru bon d'indiquer que le taux d'endettement doit tenir compte de l'assurance de prêt, un message à l'intention des établissements qui se sont permis d'octroyer des crédits immobiliers en laissant de côté le coût de l'assurance. Cela a pu être le cas pour les jeunes actifs sans ou avec peu d'apport personnel, qui empruntent généralement sur les durées les plus longues et écopent des taux nominaux les plus élevés. L'ajout de l'assurance dans le calcul du taux d'effort ne permet pas de rester dans les clous de l'endettement et de l'usure... surtout quand l'assurance souscrite est celle du prêteur.
La précision du HCSF nous rappelle implicitement que l'assurance emprunteur se négocie. À garanties équivalentes, une offre déléguée est deux à quatre fois moins chère que le contrat bancaire. Dans la plupart des situations où le taux d'endettement est sur le fil, la délégation d'assurance est la solution pour obtenir le financement dans le respect des règles édictés par le régulateur.

Mis à jour le : 08/03/21

Durée Taux Min Taux Max Evolution
10 ans 0,40 % 0,65 % icon_diminution
15 ans 0,57 % 0,85 % icon_diminution
20 ans 0,68 % 1,02 % icon_diminution
25 ans 0,92 % 1,26 % icon_diminution

Taux fixes hors assurance et taux révisables capé +1 / -1 hors assurance selon profil et selon le projet. Taux constatés sur la période auprès des réseaux de courtiers en crédit immobilier partenaires. Réponses non contractuelles.

Evolution du taux de crédit

, ensemble des marchés en %

Source : Crédit Logement/CSA

Détails de l'évolution des taux sur la dernière année

Mis à jour le : 08/03/21

EURIBOR
L'Euribor est l'un des principaux taux d'intérêt de référence du marché monétaire en Europe avec l'Eonia. Cette valeur est utilisée par les banques pour indexer les taux de leurs crédits à la hausse ou à la baisse en fonction des mouvements du marché.

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Une France de propriétaires ?

Du rêve à la réalité, les étapes fastidieuses de l’obtention d’un prêt immobilier

Maison Alors que l’année 2015 devrait signer un record en terme de production de crédits et qu’à peu près 6 français sur 10 sont propriétaires de leur logement, soit 58 %, la France de propriétaires demeure une chimère. En effet, d’après l’INSEE, la part des ménages propriétaires de leur logement s’est stabilisée depuis 2010 et l’essor de la production de crédits au premier semestre 2015 a été vraisemblablement provoqué par les multiples renégociations des taux. Parmi ces propriétaires, la part de ceux qui ont fini de rembourser leur emprunt a progressé au fil des ans, en raison du vieillissement de la population. En 2014, 70 % d’entre eux n'avaient plus de crédit à rembourser.

Mais, ce n’est pas votre cas et vous avez trouvé l’habitat de vos rêves, il vous reste à trouver son financement. Vous allez devoir faire une simulation de crédit immobilier et vous lancer dans un projet d’acquisition immobilière est un travail de longue haleine et parfois semé d’embûches, il est important d’avoir toutes les clés en mains avant de se lancer.


Lire et comprendre un taux en crédit immobilier

Les banques disposent de plusieurs sortes de taux. Taux fixe ou taux variable avec ou sans capes. En fonction de l’évolution des taux directeurs vos mensualités peuvent évoluer et le coût total de votre crédit aussi si vous avez opté pour un taux variable.
Opter pour un taux fixe ou un taux variable ?
Avec un prêt à taux fixe, le taux d’intérêt reste inchangé pendant toute la durée du prêt. Celui-ci est fixé au départ dans l’offre de crédit, ainsi que la mensualité et le coût total du prêt. Le prêt à taux fixe a pour avantage la sécurité. En revanche, avec ce type de prêt, vous ne pouvez pas bénéficier d’une éventuelle baisse de taux.
Avec un prêt à taux variable (ou révisable), le taux peut évoluer à la hausse ou à la baisse, selon les variations d’un indice de référence défini dans l’offre de prêt. Ce qui rend quasiment impossible le calcul du coût total du crédit. La variation du taux est répercutée sur le montant de la mensualité, sur la durée du prêt et parfois sur les deux à la fois. La banque doit établir, à titre indicatif, des simulations sur les variations de taux (à la hausse et à la baisse) avec leur impact sur ces éléments du prêt et son coût total. Elle doit vous les communiquer lors de la demande de prêt et les joindre à l’offre de crédit.
Pour réduire le risque financier, il est préférable d’opter pour une formule de prêt capé qui correspond à un prêt à taux variable plafonné à la hausse. La variation du taux ne peut pas dépasser un pourcentage fixé dans le contrat (+1 ou +2 points le plus fréquemment).
Les banques proposent également des formules «mixtes» associant deux phases dans le prêt : une première période à taux fixe, et une seconde à taux variable. Cette formule est intéressante si vous pensez rembourser l’intégralité du prêt par anticipation, avant la période à taux variable. Mais risquée si finalement vous ne le faites pas !

Evaluer le coût du crédit

Financement Le coût du crédit est exprimé par le taux effectif global (TEG). Celui-ci inclut, en plus du taux d’intérêt, tous les autres frais obligatoires pour obtenir le prêt : frais de dossier, frais d’assurance invalidité-décès, frais de garantie... dès lors que leur montant peut être fixé précisément avant la conclusion du crédit.
Le TEG est le principal indicateur à prendre en compte pour comparer deux propositions entre elles à durée égale. Il ne doit jamais dépasser le taux de l’usure, qui correspond au taux maximum auquel un prêt peut être accordé. Quant au coût total du crédit, c’est le « prix » total du crédit, exprimé en euros. Il est calculé sur la durée totale du prêt, en tenant compte du montant des intérêts dus, des frais de dossier, d’assurance et de garantie.
Le coût du crédit augmente avec la durée du prêt. Plus la durée de remboursement est longue, plus le coût total augmente. Car les intérêts sont calculés, à chaque échéance, sur le capital restant dû.
Toutefois, ce coût est calculé en temps réel. En cas de forte inflation en cours de remboursement, le coût réel se réduira à proportion de la hausse des prix. En allongeant la durée du prêt, on réduit généralement la mensualité. Ce qui peut vous permettre d’obtenir le crédit qui vous serait refusé sur une durée plus courte, pour dépassement de votre taux d’endettement.

Pensez également lors de la demande de prêt immobilier à comparer les assurances de prêt.

En effet la loi vous autorise à choisir librement votre futur contrat, les assureurs spécialisés en assurance crédit proposent des contrats adaptés vous permettant d’économiser jusqu’à 15 000 € sur le coût total du crédit immobilier.
Pensez aussi à négocier les frais de remboursement anticipés. Ils sont en moyenne de 3 %, si demain vous souhaitez racheter votre prêt pour réaliser des économies ou pour augmenter la durée du financement, ils sont en général un frein à ces opérations puisqu’ils engendrent des frais supplémentaires.
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