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Observatoire des taux des courtiers en crédit immobilier

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Baromètre des taux septembre 2021 - Crédit immobilier : des taux en baisse pour la rentrée

L'été capricieux n'a pas fait fondre les taux d'intérêt des crédits immobiliers, mais les valeurs ont toutefois légèrement reculé en août, encourageant vivement les porteurs de projet à passer à l'acte en cette rentrée. Les normes d'octroi imposées par les autorités financières ne nuiraient pas au financement de l'immobilier, comme l'a indiqué la Banque de France après les chiffres record de la production de crédit à l'habitat. Pourtant, l'activité montre des signes très nets de ralentissement depuis juillet dernier, suite à la transposition des règles d'octroi dans la réglementation.


Nouveau record pour les taux d'intérêt

Le crédit immobilier n'a jamais été aussi peu coûteux. La phrase se répète de mois en mois, et devient une rengaine depuis près d'un an et demi. En août dernier, les taux d'intérêt ont de nouveau reculé, certes d'un seul point par rapport à juillet, mais maintiennent une tendance inscrite désormais dans la durée.

Le taux moyen toutes durées confondues s'est établi à 1,05% (hors assurance et coût des sûretés) contre 1,06% en juillet 2021. Les chiffres de l'Observatoire Crédit Logement confirment que les valeurs se sont stabilisées à leur plus bas connu. Entre juin 2020 et avril 2021, le taux moyen a perdu 20 points de base et depuis, ne fait que s'émietter doucement.

Toutes les durées sont concernées par ce recul historique. Depuis décembre 2020, sur chaque maturité, le taux a concédé autour 10 points de base, un mouvement qui témoigne de la volonté bancaire de soutenir la demande des particuliers. Dans le détail, les taux moyens s'établissent comme suit :

- 0,87% sur 15 ans
- 0,99% sur 20 ans
- 1,17% sur 25 ans.

Allongement sensible de la durée d'emprunt

La performance exceptionnelle des taux d'intérêt s'accompagne d'un accroissement de la durée des crédits pour compenser la hausse des prix des logements depuis l'été dernier, mais également la contrainte de maintenir le taux d'endettement sous le seuil des 35% des revenus nets. En août, la durée moyenne était de 236,3 mois, soit 7 mois supplémentaires par rapport à décembre dernier et 13 mois de plus qu'en juillet 2020.

La proportion d'emprunts sur les durées les plus longues augmente. Pour les seuls prêts à l'accession, près de 58% de la production a été réalisée sur des durées comprises entre plus de 20 ans et 25 ans, soit un niveau jamais observé jusqu'alors.

Coup de frein sur la production de crédits

Selon les chiffres de la Banque de France, la production de crédits immobiliers s'est élevée à 20 milliards d'euros en juillet, soit une progression de l'encours de 6,7%, le plus haut rythme depuis février 2020, avant le début de la crise sanitaire. Les banques ont consenti des efforts pour soutenir le dynamisme de la demande avant que les normes d'octroi ne deviennent juridiquement contraignantes.

Depuis, on constate un ralentissement de la production bien au-delà de la diminution saisonnière habituelle en période estivale. En août, le montant de la production de crédits à l'habitat a reculé de 0,4% en glissement annuel, alors qu'il progressait encore de 39% en juin dernier.

Hausse du niveau de l'apport personnel

Les banques ont néanmoins à cœur de préserver la demande, alors que les prix ne cessent de progresser dans un marché qui connaît la pénurie par endroits. Les offres de maisons se tarissent dans certaines campagnes et les périphéries des grandes agglomérations, ce qui tirent les prix vers le haut. Il faut ajouter la reprise de l'inflation qui va inévitablement entraîner une remontée des taux d'intérêt, sans qu'il soit à craindre un mouvement brutal. Les hausses de taux, même modérées, vont pénaliser les candidats à l'achat immobilier, rehaussant la charge d'emprunt et diminuant le nombre de mètres carrés.

Certains emprunteurs devront mobiliser un apport personnel plus élevé s'ils veulent concrétiser leur projet. Sur les 8 premiers mois de l'année 2021, le niveau de l'apport personnel a augmenté de 13,1% en glissement annuel, après +10,7% en 2020. Conjuguées à la hausse des prix immobiliers, les règles d'octroi des crédits constituent bel et bien un frein pour les clientèles les plus fragiles, celles qui peinent à rester dans les clous de l'endettement maximum.

Mis à jour le : 25/10/21

Durée Taux Min Taux Max Evolution
10 ans 0,34 % 0,63 % icon_diminution
15 ans 0,52 % 0,79 % icon_diminution
20 ans 0,63 % 0,97 % icon_diminution
25 ans 0,89 % 1,19 % icon_diminution

Taux fixes hors assurance et taux révisables capé +1 / -1 hors assurance selon profil et selon le projet. Taux constatés sur la période auprès des réseaux de courtiers en crédit immobilier partenaires. Réponses non contractuelles.

Evolution du taux de crédit

, ensemble des marchés en %

Source : Crédit Logement/CSA

Détails de l'évolution des taux sur la dernière année

Mis à jour le : 25/10/21

EURIBOR
L'Euribor est l'un des principaux taux d'intérêt de référence du marché monétaire en Europe avec l'Eonia. Cette valeur est utilisée par les banques pour indexer les taux de leurs crédits à la hausse ou à la baisse en fonction des mouvements du marché.

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Une France de propriétaires ?

Du rêve à la réalité, les étapes fastidieuses de l’obtention d’un prêt immobilier

Maison Alors que l’année 2015 devrait signer un record en terme de production de crédits et qu’à peu près 6 français sur 10 sont propriétaires de leur logement, soit 58 %, la France de propriétaires demeure une chimère. En effet, d’après l’INSEE, la part des ménages propriétaires de leur logement s’est stabilisée depuis 2010 et l’essor de la production de crédits au premier semestre 2015 a été vraisemblablement provoqué par les multiples renégociations des taux. Parmi ces propriétaires, la part de ceux qui ont fini de rembourser leur emprunt a progressé au fil des ans, en raison du vieillissement de la population. En 2014, 70 % d’entre eux n'avaient plus de crédit à rembourser.

Mais, ce n’est pas votre cas et vous avez trouvé l’habitat de vos rêves, il vous reste à trouver son financement. Vous allez devoir faire une simulation de crédit immobilier et vous lancer dans un projet d’acquisition immobilière est un travail de longue haleine et parfois semé d’embûches, il est important d’avoir toutes les clés en mains avant de se lancer.


Lire et comprendre un taux en crédit immobilier

Les banques disposent de plusieurs sortes de taux. Taux fixe ou taux variable avec ou sans capes. En fonction de l’évolution des taux directeurs vos mensualités peuvent évoluer et le coût total de votre crédit aussi si vous avez opté pour un taux variable.
Opter pour un taux fixe ou un taux variable ?
Avec un prêt à taux fixe, le taux d’intérêt reste inchangé pendant toute la durée du prêt. Celui-ci est fixé au départ dans l’offre de crédit, ainsi que la mensualité et le coût total du prêt. Le prêt à taux fixe a pour avantage la sécurité. En revanche, avec ce type de prêt, vous ne pouvez pas bénéficier d’une éventuelle baisse de taux.
Avec un prêt à taux variable (ou révisable), le taux peut évoluer à la hausse ou à la baisse, selon les variations d’un indice de référence défini dans l’offre de prêt. Ce qui rend quasiment impossible le calcul du coût total du crédit. La variation du taux est répercutée sur le montant de la mensualité, sur la durée du prêt et parfois sur les deux à la fois. La banque doit établir, à titre indicatif, des simulations sur les variations de taux (à la hausse et à la baisse) avec leur impact sur ces éléments du prêt et son coût total. Elle doit vous les communiquer lors de la demande de prêt et les joindre à l’offre de crédit.
Pour réduire le risque financier, il est préférable d’opter pour une formule de prêt capé qui correspond à un prêt à taux variable plafonné à la hausse. La variation du taux ne peut pas dépasser un pourcentage fixé dans le contrat (+1 ou +2 points le plus fréquemment).
Les banques proposent également des formules «mixtes» associant deux phases dans le prêt : une première période à taux fixe, et une seconde à taux variable. Cette formule est intéressante si vous pensez rembourser l’intégralité du prêt par anticipation, avant la période à taux variable. Mais risquée si finalement vous ne le faites pas !

Evaluer le coût du crédit

Financement Le coût du crédit est exprimé par le taux effectif global (TEG). Celui-ci inclut, en plus du taux d’intérêt, tous les autres frais obligatoires pour obtenir le prêt : frais de dossier, frais d’assurance invalidité-décès, frais de garantie... dès lors que leur montant peut être fixé précisément avant la conclusion du crédit.
Le TEG est le principal indicateur à prendre en compte pour comparer deux propositions entre elles à durée égale. Il ne doit jamais dépasser le taux de l’usure, qui correspond au taux maximum auquel un prêt peut être accordé. Quant au coût total du crédit, c’est le « prix » total du crédit, exprimé en euros. Il est calculé sur la durée totale du prêt, en tenant compte du montant des intérêts dus, des frais de dossier, d’assurance et de garantie.
Le coût du crédit augmente avec la durée du prêt. Plus la durée de remboursement est longue, plus le coût total augmente. Car les intérêts sont calculés, à chaque échéance, sur le capital restant dû.
Toutefois, ce coût est calculé en temps réel. En cas de forte inflation en cours de remboursement, le coût réel se réduira à proportion de la hausse des prix. En allongeant la durée du prêt, on réduit généralement la mensualité. Ce qui peut vous permettre d’obtenir le crédit qui vous serait refusé sur une durée plus courte, pour dépassement de votre taux d’endettement.

Pensez également lors de la demande de prêt immobilier à comparer les assurances de prêt.

En effet la loi vous autorise à choisir librement votre futur contrat, les assureurs spécialisés en assurance crédit proposent des contrats adaptés vous permettant d’économiser jusqu’à 15 000 € sur le coût total du crédit immobilier.
Pensez aussi à négocier les frais de remboursement anticipés. Ils sont en moyenne de 3 %, si demain vous souhaitez racheter votre prêt pour réaliser des économies ou pour augmenter la durée du financement, ils sont en général un frein à ces opérations puisqu’ils engendrent des frais supplémentaires.
Je profite du meilleur taux