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Observatoire des taux des courtiers en crédit immobilier

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Baromètre des taux : nouveau record historique en septembre 2019

Les taux n'en finissent pas de se contracter, inscrivant dans la durée cette formidable opportunité offerte aux candidats à la propriété de s'endetter à moindres coûts. On emprunte désormais à 1% sur 20 ans, un taux moyen proposé hors négociation pour tout bon profil. Et ce n'est pas fini !




1% sur 20 ans : la nouvelle norme

La poursuite de la baisse des taux fait consensus auprès de toutes les banques. Les établissements de crédit s'alignent les uns sur les autres pour rester dans la course. Si le taux de 1% sur 20 ans est presque devenu une norme, les emprunteurs affichant un profil vertueux (sous-entendu avec des revenus confortables) peuvent espérer une offre bien inférieure. Un grand réseau national propose ainsi un excellent 0,80% sur cette maturité si vous disposez de 80 000€ par an à deux et d'un apport de 15%. En septembre 2018, cette même banque offrait 1,40%, un taux déjà ultra performant. C'est dire la progression depuis un an.

Dans quelques jours tombera le rapport mensuel de l'Observatoire Crédit Logement/CSA. Il devrait témoigner une nouvelle fois du recul des taux moyens. En août, toutes durées confondues, le taux moyen s'établissait à 1,17% (hors assurance), contre 1,20% en juillet dernier et 1,44% en août 2018. La courbe des taux a repris son inclinaison depuis janvier 2019 (1,43%), oblitérant chaque mois le record précédent. En septembre, les taux des crédits immobiliers étaient près de 5 fois moins élevés qu'au début des années 2000.

Des taux bientôt microscopiques !

Les courtiers en crédit sont très optimistes quant à l'évolution des taux. Chez Cafpi, on anticipe de passer sous la barre de 1% sur 25 ans d'ici la fin de l'année. Vousfinancer.com ne serait pas étonné que les meilleurs dossiers décrochent 0,50% sur 20 ans dans les prochaines semaines. Une probabilité, puisque tout dernièrement un courtier a réussi à obtenir pour son client 0,58% sur cette durée, du jamais vu de mémoire de professionnels. Restons toutefois prudents : rares sont ceux qui peuvent ou pourront profiter de telles conditions. Pour être qualifié d'"excellent dossier", il faut avoir des capacités financières plus que solides : 10 000€ par mois pour un couple ou 6 000€ par mois pour un célibataire, auxquels s'ajoutent un apport personnel de 10% minimum.

Un taux bas ne fait pas tout le crédit

Ces taux historiques sont une aubaine pour tous les emprunteurs, sans exception. Ils permettent de resolvabiliser les ménages modestes jusque là exclus de l'accès au crédit pour cause d'endettement trop élevé. Les banques voient pourtant la situation sous un autre angle, car la chute de taux réduit leurs marges. Pour combler ce manque à gagner, elles ont la fâcheuse tendance à se rattraper ailleurs, notamment en augmentant les frais de dossier. Ceux-ci sont généralement compris entre 0,80% et 1,20% du montant emprunté, avec un minimum de facturation et un plafonnement. Ces bornes sont importantes, car ce sont elles qui sont appliquées le plus souvent. Les frais de dossier deviennent alors dégressifs en fonction du montant emprunté. Ils peuvent être supprimés en passant par un courtier, mais le gain est réduit voire annulé par les frais de courtage. D'après les premières plaquettes tarifaires publiées pour l'année 2020, l'augmentation des frais de dossier concernerait un tiers des établissements. Les frais de dossier sont un outil de comparaison des offres de crédits immobiliers, mais la réduction ou l'absence de frais n'est pas nécessairement corrélée à un crédit moins cher.

Autre paramètre, et non des moindres, qui entre dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), nommons l'assurance emprunteur. C'est elle qui devient le principal levier d'économies en période de taux bas. En effet, avec le recul des taux d'intérêts, le poids de l'assurance est proportionnellement plus lourd. Certains emprunteurs ont la désagréable surprise de constater que l'assurance représente une charge plus importante que les intérêts exprimés par le taux nominal. Une personne qui emprunte à 0,60% sur 15 ans et s'assure au taux de 0,40% va payer plus cher en assurance qu'en intérêts. Un gain de 0,10% sur le taux d'assurance équivaut à réduire le taux d'intérêt de 0,20% ! Alors négociez l'assurance emprunteur et passez par un courtier spécialisé pour optimiser les économies potentielles. La démarche est d'autant plus importante que le taux d'assurance ne dépend pas de la solvabilité de l'emprunteur mais des risques liés à sa personne (âge, état de santé, fumeur ou non-fumeur). La loi est de votre côté, vous permettant de choisir librement un contrat alternatif au contrat bancaire, généralement 2 voire 3 fois plus cher.

Tous ces taux ne sont que des moyennes. Pour connaître le taux personnalisé auquel vous pouvez financer votre projet immobilier, utilisez un comparateur ou faites appel aux services d'un courtier en crédit qui sélectionnera la meilleure offre en fonction de votre profil.

Mis à jour le : 19/10/19

Durée Taux Min Taux Max Evolution
10 ans 0,27 % 0,75 % icon_diminution
15 ans 0,46 % 0,95 % icon_diminution
20 ans 0,58 % 1,15 % icon_diminution
25 ans 0,73 % 1,35 % icon_diminution

Taux fixes hors assurance et taux révisables capé +1 / -1 hors assurance selon profil et selon le projet. Taux constatés sur la période auprès des réseaux de courtiers en crédit immobilier partenaires. Réponses non contractuelles.

Evolution du taux de crédit

, ensemble des marchés en %

Source : Crédit Logement/CSA

Détails de l'évolution des taux sur la dernière année

Mis à jour le : 19/10/19

EURIBOR
L'Euribor est l'un des principaux taux d'intérêt de référence du marché monétaire en Europe avec l'Eonia. Cette valeur est utilisée par les banques pour indexer les taux de leurs crédits à la hausse ou à la baisse en fonction des mouvements du marché.

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Calculette

Une France de propriétaires ?

Du rêve à la réalité, les étapes fastidieuses de l’obtention d’un prêt immobilier

Maison Alors que l’année 2015 devrait signer un record en terme de production de crédits et qu’à peu près 6 français sur 10 sont propriétaires de leur logement, soit 58 %, la France de propriétaires demeure une chimère. En effet, d’après l’INSEE, la part des ménages propriétaires de leur logement s’est stabilisée depuis 2010 et l’essor de la production de crédits au premier semestre 2015 a été vraisemblablement provoqué par les multiples renégociations des taux. Parmi ces propriétaires, la part de ceux qui ont fini de rembourser leur emprunt a progressé au fil des ans, en raison du vieillissement de la population. En 2014, 70 % d’entre eux n'avaient plus de crédit à rembourser.

Mais, ce n’est pas votre cas et vous avez trouvé l’habitat de vos rêves, il vous reste à trouver son financement. Vous allez devoir faire une simulation de crédit immobilier et vous lancer dans un projet d’acquisition immobilière est un travail de longue haleine et parfois semé d’embûches, il est important d’avoir toutes les clés en mains avant de se lancer.


Lire et comprendre un taux en crédit immobilier

Les banques disposent de plusieurs sortes de taux. Taux fixe ou taux variable avec ou sans capes. En fonction de l’évolution des taux directeurs vos mensualités peuvent évoluer et le coût total de votre crédit aussi si vous avez opté pour un taux variable.
Opter pour un taux fixe ou un taux variable ?
Avec un prêt à taux fixe, le taux d’intérêt reste inchangé pendant toute la durée du prêt. Celui-ci est fixé au départ dans l’offre de crédit, ainsi que la mensualité et le coût total du prêt. Le prêt à taux fixe a pour avantage la sécurité. En revanche, avec ce type de prêt, vous ne pouvez pas bénéficier d’une éventuelle baisse de taux.
Avec un prêt à taux variable (ou révisable), le taux peut évoluer à la hausse ou à la baisse, selon les variations d’un indice de référence défini dans l’offre de prêt. Ce qui rend quasiment impossible le calcul du coût total du crédit. La variation du taux est répercutée sur le montant de la mensualité, sur la durée du prêt et parfois sur les deux à la fois. La banque doit établir, à titre indicatif, des simulations sur les variations de taux (à la hausse et à la baisse) avec leur impact sur ces éléments du prêt et son coût total. Elle doit vous les communiquer lors de la demande de prêt et les joindre à l’offre de crédit.
Pour réduire le risque financier, il est préférable d’opter pour une formule de prêt capé qui correspond à un prêt à taux variable plafonné à la hausse. La variation du taux ne peut pas dépasser un pourcentage fixé dans le contrat (+1 ou +2 points le plus fréquemment).
Les banques proposent également des formules «mixtes» associant deux phases dans le prêt : une première période à taux fixe, et une seconde à taux variable. Cette formule est intéressante si vous pensez rembourser l’intégralité du prêt par anticipation, avant la période à taux variable. Mais risquée si finalement vous ne le faites pas !

Evaluer le coût du crédit

Financement Le coût du crédit est exprimé par le taux effectif global (TEG). Celui-ci inclut, en plus du taux d’intérêt, tous les autres frais obligatoires pour obtenir le prêt : frais de dossier, frais d’assurance invalidité-décès, frais de garantie... dès lors que leur montant peut être fixé précisément avant la conclusion du crédit.
Le TEG est le principal indicateur à prendre en compte pour comparer deux propositions entre elles à durée égale. Il ne doit jamais dépasser le taux de l’usure, qui correspond au taux maximum auquel un prêt peut être accordé. Quant au coût total du crédit, c’est le « prix » total du crédit, exprimé en euros. Il est calculé sur la durée totale du prêt, en tenant compte du montant des intérêts dus, des frais de dossier, d’assurance et de garantie.
Le coût du crédit augmente avec la durée du prêt. Plus la durée de remboursement est longue, plus le coût total augmente. Car les intérêts sont calculés, à chaque échéance, sur le capital restant dû.
Toutefois, ce coût est calculé en temps réel. En cas de forte inflation en cours de remboursement, le coût réel se réduira à proportion de la hausse des prix. En allongeant la durée du prêt, on réduit généralement la mensualité. Ce qui peut vous permettre d’obtenir le crédit qui vous serait refusé sur une durée plus courte, pour dépassement de votre taux d’endettement.

Pensez également lors de la demande de prêt immobilier à comparer les assurances de prêt.

En effet la loi vous autorise à choisir librement votre futur contrat, les assureurs spécialisés en assurance crédit proposent des contrats adaptés vous permettant d’économiser jusqu’à 15 000 € sur le coût total du crédit immobilier.
Pensez aussi à négocier les frais de remboursement anticipés. Ils sont en moyenne de 3 %, si demain vous souhaitez racheter votre prêt pour réaliser des économies ou pour augmenter la durée du financement, ils sont en général un frein à ces opérations puisqu’ils engendrent des frais supplémentaires.
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