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Observatoire des taux des courtiers en crédit immobilier

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Baromètre de taux : les prévisions pour 2020

Alors que l'année 2019 vient tout juste de tirer sa révérence, les pronostics vont bon train au sujet des taux des crédits immobiliers pour le millésime en cours. Que nous réserve 2020 après douze mois d'activité exceptionnelle ?


2019, année de tous les records

Le mois de décembre aura-il clôturé l'année 2019 avec un nouveau bas historique ? En attendant la publication du dernier baromètre mensuel Crédit Logement/CSA, le taux d'intérêt moyen, toutes durées confondues, s'établissait en novembre à 1,12% (hors assurance), contre 1,44% un an auparavant. C'est l'ultime record. Et si les valeurs ont reculé plus doucement depuis la fin de l'été, ce sont 30 points de base qui ont été concédés depuis janvier 2019. Les taux d'intérêt ont été divisés par 5 depuis le début des années 2000 et surtout, ils se situent en dessous du niveau de l'inflation pour les 18 derniers mois consécutifs. Emprunter pour financer un achat immobilier n'a jamais été aussi bon marché. Grâce à une décote sur le taux, les plus chanceux, comprendre les dossiers les plus vertueux, peuvent presque s'enrichir en s'endettant, même en ajoutant les frais annexes incompressibles (garantie, assurance de prêt,...). Toujours selon Crédit Logement/CSA, quelle que soit la maturité, plus de la moitié des emprunteurs avait décroché un crédit immobilier à un taux inférieur à 1% en novembre dernier.

  Cela fait désormais de nombreux mois que les banques se livrent une concurrence acharnée pour attirer le chaland et capter une nouvelle clientèle sur le long terme. Cette situation s'explique par l'abondance de liquidités disponibles pour financer l'économie dans la zone euro voulue par la Banque Centrale Européenne. Avec un taux de dépôt négatif, les établissements bancaires sont tout incités à prêter aux particuliers et aux entreprises ; à défaut, ils sont pénalisés. L'assouplissement des exigences en matière d'apport personnel, conjugué à l'allongement des durées d'endettement, a profité à la production de crédit. Les ménages ont concrétisé leur désir de devenir propriétaires grâce à des conditions d'emprunt inégalées. Aussi bien en volume qu'en nombre de prêts, l'activité s'est très nettement redressée dès le printemps 2019 : montant des nouveaux crédits en hausse de 20% et +6,2% de prêts bancaires accordés entre décembre 2018 et novembre 2019. La barre du million de transactions est allègrement franchie, et sans attendre les chiffres définitifs, c'est sans présomption que 2019 s'inscrit comme une année hors norme.

2020, dans la continuité de 2019

Au risque de jouer les mesdames Irma du crédit immobilier, les courtiers ne peuvent s'empêcher d'anticiper la suite. Ils s'appuient pour cela sur les fondamentaux du secteur : le crédit à l'habitat reste le meilleur moyen de capter de nouveaux clients et la politique monétaire de la Banque Centrale Européenne maintient le cap entamé il y a plus de 2 ans. Ajoutons un appétit gourmand des Français pour la pierre, renforcé par les incertitudes pour ne pas dire les craintes autour du sujet brûlant de la retraite, et 2020 devrait s'engager sur les rails de 2019. Les taux devraient rester à des niveaux historiquement bas, parole de courtiers ! L'attractivité des taux sera durable, ce qui permettra à de nouveaux candidats à l'emprunt de s'endetter à moindres coûts, et à ceux qui détiennent déjà un crédit immobilier de renégocier. Et oui, il reste encore un stock de prêts potentiellement négociables. Le phénomène est d'ailleurs reparti à la hausse ces dernières semaines. Pour l'année 2019, les rachats ou renégociations de prêts immobiliers ont représenté 20% de la production totale.

Durcissement des conditions d'octroi des prêts ?

Cet engouement sans précédent pour le crédit fait pourtant grincer des dents le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Il réclame de la part des banques une plus grande modération et un abandon de pratiques qu'il estime risquées : allongement des durées, augmentation des taux d'effort supérieurs à 35%, diminution du taux d'apport. Les prêts au-delà de 25 ans représentaient 40,3% de la production en novembre dernier contre 21,2% sur l'année 2016 (Crédit Logement/CSA). Plus de 70% des nouveaux prêts courent sur 20 ans et plus (53,5% en 2016), un phénomène encouragé par la faiblesse des taux. Les ménages modestes peuvent accéder à l'emprunt en s'endettant sur de longues durées avec une mensualité réduite. Le HCSF a d'ores et déjà annoncé qu'il présentera dans les mois prochains des modalités d'action pour contenir les risques d'endettement excessif des particuliers et de rentabilité dégradée qui pèse sur les établissements financiers. Deux mesures pourraient s'imposer aux banques :

• une application stricte du taux d'endettement à 33% des revenus ;
• une limitation des durées à 25 ans et plus.

Pourtant, si l'on observe le contexte actuel, la politique d'octroi des banques est totalement recevable. L'allongement de la durée initiale des crédits immobiliers est une réponse à la hausse des prix des logements plus qu'une manœuvre bancaire pour resolvabiliser les ménages jusque-là exclus du marché. Pour de nombreux foyers, le désir d'accession relève d'une nécessité face à la pénurie des offres locatives et à la tension sur les loyers.

Compte tenu du caractère exceptionnel de l'année 2019, on peut légitimement parier sur un léger ralentissement en 2020, les banques se montrant plus vigilantes sur les critères d'attribution, avec une attention accrue sur les risques liées à la valeur réelle des biens, surtout en cas de repli de l'activité.

Tous ces taux ne sont que des moyennes. Pour connaître le taux personnalisé auquel vous pouvez financer votre projet immobilier, utilisez un comparateur ou faites appel aux services d'un courtier en crédit qui sélectionnera la meilleure offre en fonction de votre profil.

Mis à jour le : 17/01/20

Durée Taux Min Taux Max Evolution
10 ans 0,50 % 0,87 % icon_diminution
15 ans 0,71 % 1,12 % icon_diminution
20 ans 0,83 % 1,29 % icon_diminution
25 ans 0,95 % 1,53 % icon_diminution

Taux fixes hors assurance et taux révisables capé +1 / -1 hors assurance selon profil et selon le projet. Taux constatés sur la période auprès des réseaux de courtiers en crédit immobilier partenaires. Réponses non contractuelles.

Evolution du taux de crédit

, ensemble des marchés en %

Source : Crédit Logement/CSA

Détails de l'évolution des taux sur la dernière année

Mis à jour le : 17/01/20

EURIBOR
L'Euribor est l'un des principaux taux d'intérêt de référence du marché monétaire en Europe avec l'Eonia. Cette valeur est utilisée par les banques pour indexer les taux de leurs crédits à la hausse ou à la baisse en fonction des mouvements du marché.

Nos calculatrices

Calculette

Une France de propriétaires ?

Du rêve à la réalité, les étapes fastidieuses de l’obtention d’un prêt immobilier

Maison Alors que l’année 2015 devrait signer un record en terme de production de crédits et qu’à peu près 6 français sur 10 sont propriétaires de leur logement, soit 58 %, la France de propriétaires demeure une chimère. En effet, d’après l’INSEE, la part des ménages propriétaires de leur logement s’est stabilisée depuis 2010 et l’essor de la production de crédits au premier semestre 2015 a été vraisemblablement provoqué par les multiples renégociations des taux. Parmi ces propriétaires, la part de ceux qui ont fini de rembourser leur emprunt a progressé au fil des ans, en raison du vieillissement de la population. En 2014, 70 % d’entre eux n'avaient plus de crédit à rembourser.

Mais, ce n’est pas votre cas et vous avez trouvé l’habitat de vos rêves, il vous reste à trouver son financement. Vous allez devoir faire une simulation de crédit immobilier et vous lancer dans un projet d’acquisition immobilière est un travail de longue haleine et parfois semé d’embûches, il est important d’avoir toutes les clés en mains avant de se lancer.


Lire et comprendre un taux en crédit immobilier

Les banques disposent de plusieurs sortes de taux. Taux fixe ou taux variable avec ou sans capes. En fonction de l’évolution des taux directeurs vos mensualités peuvent évoluer et le coût total de votre crédit aussi si vous avez opté pour un taux variable.
Opter pour un taux fixe ou un taux variable ?
Avec un prêt à taux fixe, le taux d’intérêt reste inchangé pendant toute la durée du prêt. Celui-ci est fixé au départ dans l’offre de crédit, ainsi que la mensualité et le coût total du prêt. Le prêt à taux fixe a pour avantage la sécurité. En revanche, avec ce type de prêt, vous ne pouvez pas bénéficier d’une éventuelle baisse de taux.
Avec un prêt à taux variable (ou révisable), le taux peut évoluer à la hausse ou à la baisse, selon les variations d’un indice de référence défini dans l’offre de prêt. Ce qui rend quasiment impossible le calcul du coût total du crédit. La variation du taux est répercutée sur le montant de la mensualité, sur la durée du prêt et parfois sur les deux à la fois. La banque doit établir, à titre indicatif, des simulations sur les variations de taux (à la hausse et à la baisse) avec leur impact sur ces éléments du prêt et son coût total. Elle doit vous les communiquer lors de la demande de prêt et les joindre à l’offre de crédit.
Pour réduire le risque financier, il est préférable d’opter pour une formule de prêt capé qui correspond à un prêt à taux variable plafonné à la hausse. La variation du taux ne peut pas dépasser un pourcentage fixé dans le contrat (+1 ou +2 points le plus fréquemment).
Les banques proposent également des formules «mixtes» associant deux phases dans le prêt : une première période à taux fixe, et une seconde à taux variable. Cette formule est intéressante si vous pensez rembourser l’intégralité du prêt par anticipation, avant la période à taux variable. Mais risquée si finalement vous ne le faites pas !

Evaluer le coût du crédit

Financement Le coût du crédit est exprimé par le taux effectif global (TEG). Celui-ci inclut, en plus du taux d’intérêt, tous les autres frais obligatoires pour obtenir le prêt : frais de dossier, frais d’assurance invalidité-décès, frais de garantie... dès lors que leur montant peut être fixé précisément avant la conclusion du crédit.
Le TEG est le principal indicateur à prendre en compte pour comparer deux propositions entre elles à durée égale. Il ne doit jamais dépasser le taux de l’usure, qui correspond au taux maximum auquel un prêt peut être accordé. Quant au coût total du crédit, c’est le « prix » total du crédit, exprimé en euros. Il est calculé sur la durée totale du prêt, en tenant compte du montant des intérêts dus, des frais de dossier, d’assurance et de garantie.
Le coût du crédit augmente avec la durée du prêt. Plus la durée de remboursement est longue, plus le coût total augmente. Car les intérêts sont calculés, à chaque échéance, sur le capital restant dû.
Toutefois, ce coût est calculé en temps réel. En cas de forte inflation en cours de remboursement, le coût réel se réduira à proportion de la hausse des prix. En allongeant la durée du prêt, on réduit généralement la mensualité. Ce qui peut vous permettre d’obtenir le crédit qui vous serait refusé sur une durée plus courte, pour dépassement de votre taux d’endettement.

Pensez également lors de la demande de prêt immobilier à comparer les assurances de prêt.

En effet la loi vous autorise à choisir librement votre futur contrat, les assureurs spécialisés en assurance crédit proposent des contrats adaptés vous permettant d’économiser jusqu’à 15 000 € sur le coût total du crédit immobilier.
Pensez aussi à négocier les frais de remboursement anticipés. Ils sont en moyenne de 3 %, si demain vous souhaitez racheter votre prêt pour réaliser des économies ou pour augmenter la durée du financement, ils sont en général un frein à ces opérations puisqu’ils engendrent des frais supplémentaires.
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