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Observatoire des taux des courtiers en crédit immobilier

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Baromètre des taux : un léger sursaut en toute fin d'année

Sur la dernière ligne droite, 2019 nous offre un début de changement. Si les taux demeurent favorables à tous ceux qui portent un projet immobilier, décembre marque l'amorce d'une très légère tendance à la hausse. La fin des taux au plancher ? Pas d'inquiétude, les valeurs devraient rester à des niveaux exceptionnellement bas durant les prochaines semaines, voire sur une bonne partie de l'année 2020.


Une hausse hivernale anecdotique

Les barèmes communiqués par les banques aux courtiers en crédit immobilier pour le mois de décembre 2019 laissent peu de place au doute : les taux fixes affichent toujours des niveaux historiquement bas en dépit de quelques points à la hausse sur toutes les maturités. Depuis janvier 2019, les taux n'ont cessé de se contracter, inscrivant une période inédite, jusque-là jamais observée : non seulement les records à la baisse tombent de mois en mois, mais cette constance sur une si longue durée ne s'est jamais produite en 70 ans. Les ajustements de ce début décembre sont anecdotiques, mais suffisamment rares cette année pour être remarqués.

  Chez Empruntis, seule la durée de 10 ans reste stable avec un taux moyen de 0,75% (hors assurance et coûts des sûretés). Les autres durées gagnent quant à elles entre 5 et 10 points supplémentaires. Sur 20 ans, le taux moyen s'établit à 1,15% contre 1,10% le mois précédent, et sur 25 ans, le taux passe de 1,35% à 1,45%, soit les niveaux du mois d'octobre. Les écarts entre les taux minimum et maximum sont toujours très marqués. Les meilleurs dossiers peuvent décrocher sur 20 ans un exceptionnel 0,74% contre 2,63% pour les profils les moins vertueux. À noter que les taux maximum n'ont pas bougé sur un mois, à l'inverse du taux moyen et du taux le plus performant (0,66% en novembre).

Même écho chez le courtier Le Partenaire qui fait état d'augmentations minimes oscillant entre 0,05% et 0,15% selon les durées. Il fait en outre le distinguo entre les emprunteurs primo-accédants et les autres. Considérés comme des profils plus risqués par les établissements bancaires, les emprunteurs qui deviennent propriétaires d'un bien immobilier pour la première fois écopent de conditions légèrement moins avantageuses. Chez ce courtier, un primo-accédant décroche un taux fixe moyen de 1,18% s'il s'endette sur 20 ans, les autres profils se voient accorder 1,05% sur cette même durée. Selon ce professionnel, les banques maîtrisent ce mouvement haussier, car elles souhaitent conserver la dynamique du crédit en cette fin d'année, même si certaines d'entre elles avaient informé les courtiers en novembre vouloir ralentir la cadence en relevant modestement leurs barèmes. La chasse au client ne faiblit jamais au pays des établissements financiers, ils restent agressifs en proposant des taux d'emprunt encore très attractifs, préférant augmenter leurs frais de dossiers pour éviter une hausse de taux trop rapide. Une manœuvre trompe-l'oeil si l'on se veut ironique ! Car la performance d'une offre de crédit se juge à l'aune du Taux Annuel Effectif Global (TAEG) et non sur le taux nominal qui reflète uniquement les intérêts.

Le TAEG intègre tous les frais nécessaires à l'obtention du crédit immobilier, à savoir :

• les intérêts d'emprunt
• les frais de dossier
• les éventuels frais de courtage
• la garantie (hypothèque, PPD ou caution)
• l'estimation du bien
• et l'indispensable assurance emprunteur, qui peut représenter jusqu'à 30% du coût global d'un prêt immobilier.  

Toujours plus !

Selon la Banque de France, les taux accordés par les établissements de crédit au troisième trimestre 2019 ont atteint en moyenne 1,19% contre un peu plus de 1,15% il y a un an. Ces taux très bas permettent d'emprunter davantage et d'augmenter son pouvoir d'achat. Un constat confirmé par Meilleurtaux dans son profil de l'emprunteur 2019. Cette année, les acheteurs ont emprunté en moyenne 223 000€ contre un peu moins de 217 000€ en 2018. Cet écart correspond peu ou prou à la diminution de l'apport personnel. Les banques ont donc prêté à certains dépourvus de mise de départ ou incité ceux qui avaient de l'épargne à la placer. Autre fait remarquable, pour la première fois, la durée moyenne d'emprunt dépasse les 20 ans pour s'établir à 21 ans et 6 mois. Les banques n'ont pas hésité à accorder un plus grand nombre de prêts sur des durées longues : plus de 40% des crédits immobiliers courent sur 25 ans, alors que la durée moyenne ces dernières années variait entre 18 et 20 ans. La faiblesse des taux permet d'augmenter son reste à vivre en réduisant la mensualité.

2019 : un grand millésime pour les emprunteurs, les banques et les courtiers

L'année 2019 rentrera dans les annales de l'immobilier pour la palanquée de records qu'elle aura établis, au premier rang desquels le volume des ventes : 2019 totalisera plus d'un million de transactions, soit le record absolu. Chacun aura trouvé son compte en 2019 : les emprunteurs, accédants à la propriété comme investisseurs, premiers gagnants des conditions d'emprunt inégalées ; les courtiers dont l'influence sur le marché du crédit ne cesse de s'affirmer (40% de parts de marché) et les banques qui voient toujours le crédit immobilier comme le premier produit d'appel pour capter le client sur le long terme. La faiblesse des taux d'intérêts aura pourtant eu pour conséquence de rehausser les prix des logements.

À l'échelle nationale, les prix de l'immobilier ancien ont gagné en moyenne 1,8% (indice MeilleursAgents Les Échos). Dans les 10 plus grandes villes de France, l'inflation immobilière atteint 4,7%, tandis que la hausse est contenue à 1,3% en zones rurales. Paris confirme son caractère unique avec un mètre carré à plus de 10 000€ et une envolée de 8% depuis le 1er janvier 2019. En une décennie, la capitale enregistre un bond phénoménal de plus de 55% ! Ceux qui ont acheté il y a 10 ans et qui vendent aujourd'hui se frottent les mains.

En 2020, les taux des crédits à l'habitat devraient rester bas, en lien avec la politique de la Banque Centrale Européenne, ce qui devrait continuer à porter la dynamique du marché de l'immobilier.

Tous ces taux ne sont que des moyennes. Pour connaître le taux personnalisé auquel vous pouvez financer votre projet immobilier, utilisez un comparateur ou faites appel aux services d'un courtier en crédit qui sélectionnera la meilleure offre en fonction de votre profil.

Mis à jour le : 06/12/19

Durée Taux Min Taux Max Evolution
10 ans 0,35 % 0,90 % icon_diminution
15 ans 0,62 % 1,15 % icon_diminution
20 ans 0,7 % 1,3 % icon_diminution
25 ans 0,85 % 1,53 % icon_diminution

Taux fixes hors assurance et taux révisables capé +1 / -1 hors assurance selon profil et selon le projet. Taux constatés sur la période auprès des réseaux de courtiers en crédit immobilier partenaires. Réponses non contractuelles.

Evolution du taux de crédit

, ensemble des marchés en %

Source : Crédit Logement/CSA

Détails de l'évolution des taux sur la dernière année

Mis à jour le : 06/12/19

EURIBOR
L'Euribor est l'un des principaux taux d'intérêt de référence du marché monétaire en Europe avec l'Eonia. Cette valeur est utilisée par les banques pour indexer les taux de leurs crédits à la hausse ou à la baisse en fonction des mouvements du marché.

Nos calculatrices

Calculette

Une France de propriétaires ?

Du rêve à la réalité, les étapes fastidieuses de l’obtention d’un prêt immobilier

Maison Alors que l’année 2015 devrait signer un record en terme de production de crédits et qu’à peu près 6 français sur 10 sont propriétaires de leur logement, soit 58 %, la France de propriétaires demeure une chimère. En effet, d’après l’INSEE, la part des ménages propriétaires de leur logement s’est stabilisée depuis 2010 et l’essor de la production de crédits au premier semestre 2015 a été vraisemblablement provoqué par les multiples renégociations des taux. Parmi ces propriétaires, la part de ceux qui ont fini de rembourser leur emprunt a progressé au fil des ans, en raison du vieillissement de la population. En 2014, 70 % d’entre eux n'avaient plus de crédit à rembourser.

Mais, ce n’est pas votre cas et vous avez trouvé l’habitat de vos rêves, il vous reste à trouver son financement. Vous allez devoir faire une simulation de crédit immobilier et vous lancer dans un projet d’acquisition immobilière est un travail de longue haleine et parfois semé d’embûches, il est important d’avoir toutes les clés en mains avant de se lancer.


Lire et comprendre un taux en crédit immobilier

Les banques disposent de plusieurs sortes de taux. Taux fixe ou taux variable avec ou sans capes. En fonction de l’évolution des taux directeurs vos mensualités peuvent évoluer et le coût total de votre crédit aussi si vous avez opté pour un taux variable.
Opter pour un taux fixe ou un taux variable ?
Avec un prêt à taux fixe, le taux d’intérêt reste inchangé pendant toute la durée du prêt. Celui-ci est fixé au départ dans l’offre de crédit, ainsi que la mensualité et le coût total du prêt. Le prêt à taux fixe a pour avantage la sécurité. En revanche, avec ce type de prêt, vous ne pouvez pas bénéficier d’une éventuelle baisse de taux.
Avec un prêt à taux variable (ou révisable), le taux peut évoluer à la hausse ou à la baisse, selon les variations d’un indice de référence défini dans l’offre de prêt. Ce qui rend quasiment impossible le calcul du coût total du crédit. La variation du taux est répercutée sur le montant de la mensualité, sur la durée du prêt et parfois sur les deux à la fois. La banque doit établir, à titre indicatif, des simulations sur les variations de taux (à la hausse et à la baisse) avec leur impact sur ces éléments du prêt et son coût total. Elle doit vous les communiquer lors de la demande de prêt et les joindre à l’offre de crédit.
Pour réduire le risque financier, il est préférable d’opter pour une formule de prêt capé qui correspond à un prêt à taux variable plafonné à la hausse. La variation du taux ne peut pas dépasser un pourcentage fixé dans le contrat (+1 ou +2 points le plus fréquemment).
Les banques proposent également des formules «mixtes» associant deux phases dans le prêt : une première période à taux fixe, et une seconde à taux variable. Cette formule est intéressante si vous pensez rembourser l’intégralité du prêt par anticipation, avant la période à taux variable. Mais risquée si finalement vous ne le faites pas !

Evaluer le coût du crédit

Financement Le coût du crédit est exprimé par le taux effectif global (TEG). Celui-ci inclut, en plus du taux d’intérêt, tous les autres frais obligatoires pour obtenir le prêt : frais de dossier, frais d’assurance invalidité-décès, frais de garantie... dès lors que leur montant peut être fixé précisément avant la conclusion du crédit.
Le TEG est le principal indicateur à prendre en compte pour comparer deux propositions entre elles à durée égale. Il ne doit jamais dépasser le taux de l’usure, qui correspond au taux maximum auquel un prêt peut être accordé. Quant au coût total du crédit, c’est le « prix » total du crédit, exprimé en euros. Il est calculé sur la durée totale du prêt, en tenant compte du montant des intérêts dus, des frais de dossier, d’assurance et de garantie.
Le coût du crédit augmente avec la durée du prêt. Plus la durée de remboursement est longue, plus le coût total augmente. Car les intérêts sont calculés, à chaque échéance, sur le capital restant dû.
Toutefois, ce coût est calculé en temps réel. En cas de forte inflation en cours de remboursement, le coût réel se réduira à proportion de la hausse des prix. En allongeant la durée du prêt, on réduit généralement la mensualité. Ce qui peut vous permettre d’obtenir le crédit qui vous serait refusé sur une durée plus courte, pour dépassement de votre taux d’endettement.

Pensez également lors de la demande de prêt immobilier à comparer les assurances de prêt.

En effet la loi vous autorise à choisir librement votre futur contrat, les assureurs spécialisés en assurance crédit proposent des contrats adaptés vous permettant d’économiser jusqu’à 15 000 € sur le coût total du crédit immobilier.
Pensez aussi à négocier les frais de remboursement anticipés. Ils sont en moyenne de 3 %, si demain vous souhaitez racheter votre prêt pour réaliser des économies ou pour augmenter la durée du financement, ils sont en général un frein à ces opérations puisqu’ils engendrent des frais supplémentaires.
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