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Observatoire des taux des courtiers en crédit immobilier

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La hausse des taux resserre l'accès au crédit immobilier

Entamée en janvier 2022, la remontée des taux d'emprunt immobilier poursuit le mouvement, avec des progressions pouvant aller jusqu'à 50 points de base. Un phénomène en grande partie due au contexte géopolitique qui rend l'accès au crédit désormais plus difficile, sur fond de normes d'octroi restrictives et de taux d'usure toujours trop faibles.

Hausse des taux et production en baisse
Les barèmes bancaires reçus par les courtiers pour avril affichent un taux moyen de 1,35% sur la durée classique de 20 ans, soit environ 35 points de base additionnels par rapport à fin décembre 2021. On est loin des valeurs records de l'an dernier où il était courant de s'endetter sous la barre symbolique de 1% sur cette maturité (hors assurance et coût des sûretés). Certaines banques n'ont pas hésité à ajuster leurs taux à la hausse de 50 points sur toutes les durées, une remontée attendue mais d'une brutalité que personne n'avait entrevue.

Le loyer de l'argent se renchérit sous la pression d'un environnement monétaire dégradé. De 2,9% en janvier 2022, l'inflation a bondi à 4,5% en mars, une situation qui oblige les banques à raccourcir la durée de validité des offres de prêt de 30 à 5 jours pour faire face à l'évolution galopante des indices. Les taux d'intérêts progressent toutefois nettement moins rapidement que l'inflation, ce qui témoigne de la volonté des banques de préserver la dynamique d'un marché immobilier pourtant en perte de vigueur.

Déjà pénalisée par le resserrement des conditions d'octroi, la production de crédit à l'habitat subit les conséquences de la guerre en Ukraine débutée le 24 février dernier. Dans le contexte de stricte application des normes du Haut Conseil de Stabilité Financière, qui limitent le taux d'endettement à 35% des revenus nets (avant impôt, assurance de prêt incluse) et la durée de remboursement à 25 ans (voire 27 ans pour un achat dans le neuf), le nombre de prêts se contracte depuis le début de l'année, alors que le pouvoir d'achat des ménages se détériore face à la dérive inflationniste.

Selon les chiffres de l'Observatoire Crédit Logement, le nombre de prêts accordés au cours du premier trimestre 2022 recule de 5,5% par rapport au premier trimestre 2021. Le volume de l'encours progresse néanmoins de 2,1% en raison de montants empruntés plus élevés, consécutifs à l'augmentation constante des prix des logements et de recentrage vers les clientèles les plus aisées. Le mois de mars creuse l'écart avec un repli du nombre de prêts de près de 18% et d'une production en retrait de 14,1%.

La guerre en Ukraine et ses conséquences provoquent un choc sur le marché immobilier d'une ampleur, certes, plus faible que celui ressenti lors du premier confinement du printemps 2020, mais suffisamment significatif pour inquiéter les professionnels. Et personne n'a de visibilité sur l'avenir, l'économie en général et le marché immobilier en particulier dépendront de l'évolution du conflit russo-ukrainien.

L'usure toujours au plancher
Pour contrer la hausse des taux et l'exigence accrue d'apport personnel, les emprunteurs doivent s'endetter sur de plus longues durées. Déjà en progression depuis septembre 2021, la durée moyenne des crédits s'est encore allongée en mars, atteignant des niveaux jamais observés. Il faut désormais en moyenne 242 mois, soit 20,2 ans, pour financer un achat immobilier, contre 13,6 ans en 2001. Au cours du premier trimestre 2022, 63,3% des emprunts destinés au financement de la résidence principale ont été octroyés sur une durée supérieure à 20 ans.

La dégradation des conditions d'emprunt est d'autant plus inquiétante que l'usure reste au plancher. Le taux maximum légal a même perdu 1 point sur les durées de 20 ans et plus : 2,40% contre 2,41% le premier trimestre 2022. Le taux d'usure est calculé sur la base des Taux Annuel Effectif Globaux moyens octroyés par les établissements de crédit le trimestre précédent sur la durée concernée, augmentés d'un tiers. Cette méthode obsolète qui induit un décalage de trois mois génère un effet ciseau en cas de remontée des taux, ce que se produit actuellement. Un tout petit point peut paraître anecdotique mais l'octroi du crédit ne se joue pas à l'épaisseur du trait : au-delà du seuil de l'usure, à un point près, le crédit est refusé.

Les candidats à l'emprunt qui écopent des taux d'intérêt les plus élevés parce que mal dotés en termes de revenus et d'apport personnel, et ceux qui paient leur assurance emprunteur au prix fort compte tenu des risques qu'ils incarnent (santé, âge), sont les victimes de ce système de l'usure que beaucoup souhaitent voir réformé. Censés protéger les consommateurs d'éventuelles pratiques abusives des prêteurs, les taux de l'usure se révèlent contre-productifs en excluant des ménages portant solvables.

Mis à jour le : 21/05/22

Durée Taux Min Taux Max Evolution
10 ans 0,50 % 0,67 % icon_diminution
15 ans 0,60 % 0,89 % icon_diminution
20 ans 0,70 % 1,05 % icon_diminution
25 ans 0,95 % 1,18 % icon_diminution

Taux fixes hors assurance et taux révisables capé +1 / -1 hors assurance selon profil et selon le projet. Taux constatés sur la période auprès des réseaux de courtiers en crédit immobilier partenaires. Réponses non contractuelles.

Evolution du taux de crédit

, ensemble des marchés en %

Source : Crédit Logement/CSA

Détails de l'évolution des taux sur la dernière année

Mis à jour le : 21/05/22

EURIBOR
L'Euribor est l'un des principaux taux d'intérêt de référence du marché monétaire en Europe avec l'Eonia. Cette valeur est utilisée par les banques pour indexer les taux de leurs crédits à la hausse ou à la baisse en fonction des mouvements du marché.

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Calculette

Une France de propriétaires ?

Du rêve à la réalité, les étapes fastidieuses de l’obtention d’un prêt immobilier

Maison Alors que l’année 2015 devrait signer un record en terme de production de crédits et qu’à peu près 6 français sur 10 sont propriétaires de leur logement, soit 58 %, la France de propriétaires demeure une chimère. En effet, d’après l’INSEE, la part des ménages propriétaires de leur logement s’est stabilisée depuis 2010 et l’essor de la production de crédits au premier semestre 2015 a été vraisemblablement provoqué par les multiples renégociations des taux. Parmi ces propriétaires, la part de ceux qui ont fini de rembourser leur emprunt a progressé au fil des ans, en raison du vieillissement de la population. En 2014, 70 % d’entre eux n'avaient plus de crédit à rembourser.

Mais, ce n’est pas votre cas et vous avez trouvé l’habitat de vos rêves, il vous reste à trouver son financement. Vous allez devoir faire une simulation de crédit immobilier et vous lancer dans un projet d’acquisition immobilière est un travail de longue haleine et parfois semé d’embûches, il est important d’avoir toutes les clés en mains avant de se lancer.


Lire et comprendre un taux en crédit immobilier

Les banques disposent de plusieurs sortes de taux. Taux fixe ou taux variable avec ou sans capes. En fonction de l’évolution des taux directeurs vos mensualités peuvent évoluer et le coût total de votre crédit aussi si vous avez opté pour un taux variable.
Opter pour un taux fixe ou un taux variable ?
Avec un prêt à taux fixe, le taux d’intérêt reste inchangé pendant toute la durée du prêt. Celui-ci est fixé au départ dans l’offre de crédit, ainsi que la mensualité et le coût total du prêt. Le prêt à taux fixe a pour avantage la sécurité. En revanche, avec ce type de prêt, vous ne pouvez pas bénéficier d’une éventuelle baisse de taux.
Avec un prêt à taux variable (ou révisable), le taux peut évoluer à la hausse ou à la baisse, selon les variations d’un indice de référence défini dans l’offre de prêt. Ce qui rend quasiment impossible le calcul du coût total du crédit. La variation du taux est répercutée sur le montant de la mensualité, sur la durée du prêt et parfois sur les deux à la fois. La banque doit établir, à titre indicatif, des simulations sur les variations de taux (à la hausse et à la baisse) avec leur impact sur ces éléments du prêt et son coût total. Elle doit vous les communiquer lors de la demande de prêt et les joindre à l’offre de crédit.
Pour réduire le risque financier, il est préférable d’opter pour une formule de prêt capé qui correspond à un prêt à taux variable plafonné à la hausse. La variation du taux ne peut pas dépasser un pourcentage fixé dans le contrat (+1 ou +2 points le plus fréquemment).
Les banques proposent également des formules «mixtes» associant deux phases dans le prêt : une première période à taux fixe, et une seconde à taux variable. Cette formule est intéressante si vous pensez rembourser l’intégralité du prêt par anticipation, avant la période à taux variable. Mais risquée si finalement vous ne le faites pas !

Evaluer le coût du crédit

Financement Le coût du crédit est exprimé par le taux effectif global (TEG). Celui-ci inclut, en plus du taux d’intérêt, tous les autres frais obligatoires pour obtenir le prêt : frais de dossier, frais d’assurance invalidité-décès, frais de garantie... dès lors que leur montant peut être fixé précisément avant la conclusion du crédit.
Le TEG est le principal indicateur à prendre en compte pour comparer deux propositions entre elles à durée égale. Il ne doit jamais dépasser le taux de l’usure, qui correspond au taux maximum auquel un prêt peut être accordé. Quant au coût total du crédit, c’est le « prix » total du crédit, exprimé en euros. Il est calculé sur la durée totale du prêt, en tenant compte du montant des intérêts dus, des frais de dossier, d’assurance et de garantie.
Le coût du crédit augmente avec la durée du prêt. Plus la durée de remboursement est longue, plus le coût total augmente. Car les intérêts sont calculés, à chaque échéance, sur le capital restant dû.
Toutefois, ce coût est calculé en temps réel. En cas de forte inflation en cours de remboursement, le coût réel se réduira à proportion de la hausse des prix. En allongeant la durée du prêt, on réduit généralement la mensualité. Ce qui peut vous permettre d’obtenir le crédit qui vous serait refusé sur une durée plus courte, pour dépassement de votre taux d’endettement.

Pensez également lors de la demande de prêt immobilier à comparer les assurances de prêt.

En effet la loi vous autorise à choisir librement votre futur contrat, les assureurs spécialisés en assurance crédit proposent des contrats adaptés vous permettant d’économiser jusqu’à 15 000 € sur le coût total du crédit immobilier.
Pensez aussi à négocier les frais de remboursement anticipés. Ils sont en moyenne de 3 %, si demain vous souhaitez racheter votre prêt pour réaliser des économies ou pour augmenter la durée du financement, ils sont en général un frein à ces opérations puisqu’ils engendrent des frais supplémentaires.
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