Alors que l'année 2019 vient tout juste de tirer sa révérence, les pronostics vont bon train au sujet des taux des crédits immobiliers pour le millésime en cours. Que nous réserve 2020 après douze mois d'activité exceptionnelle ?
2019, année de tous les records
Le mois de décembre aura-il clôturé l'année 2019 avec un nouveau bas historique ? En attendant la publication du dernier baromètre mensuel Crédit Logement/CSA, le taux d'intérêt moyen, toutes durées confondues, s'établissait en novembre à 1,12% (hors assurance), contre 1,44% un an auparavant. C'est l'ultime record. Et si les valeurs ont reculé plus doucement depuis la fin de l'été, ce sont 30 points de base qui ont été concédés depuis janvier 2019. Les taux d'intérêt ont été divisés par 5 depuis le début des années 2000 et surtout, ils se situent en dessous du niveau de l'inflation pour les 18 derniers mois consécutifs. Emprunter pour financer un achat immobilier n'a jamais été aussi bon marché. Grâce à une décote sur le taux, les plus chanceux, comprendre les dossiers les plus vertueux, peuvent presque s'enrichir en s'endettant, même en ajoutant les frais annexes incompressibles (garantie, assurance de prêt,...). Toujours selon Crédit Logement/CSA, quelle que soit la maturité, plus de la moitié des emprunteurs avait décroché un crédit immobilier à un taux inférieur à 1% en novembre dernier.
Cela fait désormais de nombreux mois que les banques se livrent une concurrence acharnée pour attirer le chaland et capter une nouvelle clientèle sur le long terme. Cette situation s'explique par l'abondance de liquidités disponibles pour financer l'économie dans la zone euro voulue par la Banque Centrale Européenne. Avec un taux de dépôt négatif, les établissements bancaires sont tout incités à prêter aux particuliers et aux entreprises ; à défaut, ils sont pénalisés. L'assouplissement des exigences en matière d'apport personnel, conjugué à l'allongement des durées d'endettement, a profité à la production de crédit. Les ménages ont concrétisé leur désir de devenir propriétaires grâce à des conditions d'emprunt inégalées. Aussi bien en volume qu'en nombre de prêts, l'activité s'est très nettement redressée dès le printemps 2019 : montant des nouveaux crédits en hausse de 20% et +6,2% de prêts bancaires accordés entre décembre 2018 et novembre 2019. La barre du million de transactions est allègrement franchie, et sans attendre les chiffres définitifs, c'est sans présomption que 2019 s'inscrit comme une année hors norme.
2020, dans la continuité de 2019
Au risque de jouer les mesdames Irma du crédit immobilier, les courtiers ne peuvent s'empêcher d'anticiper la suite. Ils s'appuient pour cela sur les fondamentaux du secteur : le crédit à l'habitat reste le meilleur moyen de capter de nouveaux clients et la politique monétaire de la Banque Centrale Européenne maintient le cap entamé il y a plus de 2 ans. Ajoutons un appétit gourmand des Français pour la pierre, renforcé par les incertitudes pour ne pas dire les craintes autour du sujet brûlant de la retraite, et 2020 devrait s'engager sur les rails de 2019. Les taux devraient rester à des niveaux historiquement bas, parole de courtiers ! L'attractivité des taux sera durable, ce qui permettra à de nouveaux candidats à l'emprunt de s'endetter à moindres coûts, et à ceux qui détiennent déjà un crédit immobilier de renégocier. Et oui, il reste encore un stock de prêts potentiellement négociables. Le phénomène est d'ailleurs reparti à la hausse ces dernières semaines. Pour l'année 2019, les rachats ou renégociations de prêts immobiliers ont représenté 20% de la production totale.
Durcissement des conditions d'octroi des prêts ?
Cet engouement sans précédent pour le crédit fait pourtant grincer des dents le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Il réclame de la part des banques une plus grande modération et un abandon de pratiques qu'il estime risquées : allongement des durées, augmentation des taux d'effort supérieurs à 35%, diminution du taux d'apport. Les prêts au-delà de 25 ans représentaient 40,3% de la production en novembre dernier contre 21,2% sur l'année 2016 (Crédit Logement/CSA). Plus de 70% des nouveaux prêts courent sur 20 ans et plus (53,5% en 2016), un phénomène encouragé par la faiblesse des taux. Les ménages modestes peuvent accéder à l'emprunt en s'endettant sur de longues durées avec une mensualité réduite. Le HCSF a d'ores et déjà annoncé qu'il présentera dans les mois prochains des modalités d'action pour contenir les risques d'endettement excessif des particuliers et de rentabilité dégradée qui pèse sur les établissements financiers. Deux mesures pourraient s'imposer aux banques :
• une application stricte du taux d'endettement à 33% des revenus ;
• une limitation des durées à 25 ans et plus.
Pourtant, si l'on observe le contexte actuel, la politique d'octroi des banques est totalement recevable. L'allongement de la durée initiale des crédits immobiliers est une réponse à la hausse des prix des logements plus qu'une manœuvre bancaire pour resolvabiliser les ménages jusque-là exclus du marché. Pour de nombreux foyers, le désir d'accession relève d'une nécessité face à la pénurie des offres locatives et à la tension sur les loyers.
Compte tenu du caractère exceptionnel de l'année 2019, on peut légitimement parier sur un léger ralentissement en 2020, les banques se montrant plus vigilantes sur les critères d'attribution, avec une attention accrue sur les risques liées à la valeur réelle des biens, surtout en cas de repli de l'activité.
Tous ces taux ne sont que des moyennes. Pour connaître le taux personnalisé auquel vous pouvez financer votre projet immobilier, utilisez un comparateur ou faites appel aux services d'un courtier en crédit qui sélectionnera la meilleure offre en fonction de votre profil.
Mis à jour le : 17/01/20
| Durée | Taux Min | Taux Max | Evolution |
| 10 ans | 0,50 % | 0,87 % |  |
| 15 ans | 0,71 % | 1,12 % | |
| 20 ans | 0,83 % | 1,29 % | |
| 25 ans | 0,95 % | 1,53 % | |
Taux fixes hors assurance et taux révisables capé +1 / -1 hors assurance selon profil et selon le projet. Taux constatés sur la période auprès des réseaux de courtiers en crédit immobilier partenaires. Réponses non contractuelles.
Source : Crédit Logement/CSA
Mis à jour le : 17/01/20
EURIBOR
L'Euribor est l'un des principaux taux d'intérêt de référence du marché monétaire en Europe avec l'Eonia. Cette valeur est utilisée par les banques pour indexer les taux de leurs crédits à la hausse ou à la baisse en fonction des mouvements du marché.
Alors que l’année 2015 devrait signer un record en terme de production de crédits et qu’à peu près 6 français sur 10 sont propriétaires de leur logement, soit 58 %, la France de propriétaires demeure une chimère. En effet, d’après l’INSEE, la part des ménages propriétaires de leur logement s’est stabilisée depuis 2010 et l’essor de la production de crédits au premier semestre 2015 a été vraisemblablement provoqué par les multiples renégociations des taux. Parmi ces propriétaires, la part de ceux qui ont fini de rembourser leur emprunt a progressé au fil des ans, en raison du vieillissement de la population. En 2014, 70 % d’entre eux n'avaient plus de crédit à rembourser. 
Le coût du crédit est exprimé par le taux effectif global (TEG). Celui-ci inclut, en plus du taux d’intérêt, tous les autres frais obligatoires pour obtenir le prêt : frais de dossier, frais d’assurance invalidité-décès, frais de garantie... dès lors que leur montant peut être fixé précisément avant la conclusion du crédit.
