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Observatoire des taux des courtiers en crédit immobilier

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Baromètre des taux juillet 2021 : Crédit immobilier : les taux stagnent sur fond d'usure en baisse

Les taux d'intérêts des crédits immobiliers demeurent stables, avec des mouvements à la hausse ou à la baisse marginaux qui n'affectent en rien les projets des profils les mieux dotés. Pour les autres, l'accès à l'emprunt reste compliqué, d'autant que les taux de l'usure en baisse au troisième trimestre risquent de les pénaliser davantage.





Stabilité des taux

Au mois de juin 2021, les taux ont à peine évolué. Ils restent globalement stables partout en France, à des niveaux historiquement bas qui sont toujours très propices pour engager un projet immobilier.

Selon les courtiers, on constate quelques ajustement minimes ça et là en fonction de la durée. Chez Empruntis, la tendance est à une très légère hausse sur les maturités de 15 et 20 ans. Le taux moyen constaté s'affiche respectivement à 0,95% et 1,10%. Le meilleur taux reste en-deçà de 1%, à 0,61% sur 15 ans et 0,75% sur 20 ans. Sur 25 ans, autre durée largement utilisée, le taux moyen titre 1,30% avec des décotes à 1,01% pour les dossiers les plus vertueux. Chez Meilleurtaux, les valeurs sont sensiblement les mêmes que celles du confrère. Cafpi observe quant à lui une franche stabilité des taux par rapport au mois précédent.

Un constat fait consensus : les taux ont terminé leur mouvement baissier. Nonobstant les quelques points de baisse ou de hausse chez certains partenaires bancaires, la stagnation du moment exclut pour l'heure une remontée généralisée, mais il faudra être attentif aux évolutions des barèmes dans les semaines à venir. Le taux de l'emprunt d'État obligataire (OAT 10 ans) est repassé en territoire positif courant juin, ce qui indique un changement de paradigme monétaire, auquel il faut ajouter la nette remontée de l'inflation sur un an (1,5% en juin sur douze mois). Ces facteurs vont sans doute, dans un avenir proche, pousser vers le haut le curseur des taux d'emprunt des crédits immobiliers.

Taux bas : pour qui ?

Si les taux moyens restent au plancher, ils cachent une réalité différente pour certains emprunteurs. Les portes du crédit ne s'ouvrent pas de la même ampleur selon le profil du candidat. La crise sanitaire et économique est passée par là. Ceux qui évoluent dans un secteur sinistré peinent à emprunter, et doivent souscrire une garantie perte d'emploi peu efficace et surtout très coûteuse qui place le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) au-delà du seuil de l'usure.

Les salariés qui touchent le chômage partiel sont désormais quasiment exclus de l'accès au crédit immobilier. L'indemnité est moins généreuse depuis le 1er juillet, à 60% du salaire brut au lieu de 70% depuis mars 2020.

N'oublions pas que les règles d'octroi édictées par le régulateur sont facteurs d'exclusion. Si, depuis janvier 2021, le taux d'endettement maximum autorisé est passé de 33% à 35% des revenus nets de l'emprunteur et que la durée de remboursement peut être poussée à 27 ans pour les achats dans le neuf, ces limitations imposées aux banques sont pénalisantes pour certains candidats à l'emprunt : les primo-accédants avec peu d'épargne qui doivent trouver un apport personnel à hauteur de 15% ou 20% de l'opération et les investisseurs locatifs déjà endettés par un crédit sur la résidence principale. Difficile de rester dans les clous de l'endettement maximum. Même solvables, ces profils voient leur TAEG outrepasser le seuil légal. La punition est la même pour les profils à risques en termes de santé (seniors et personnes malades ou anciennement malades) dont l'assurance pèse trop lourd dans le TAEG.

Dans certains cas, l'assurance est plus chère que les intérêts d'emprunt. La faiblesse des taux brut diminue le coût des intérêts mais accroît proportionnellement le poids de l'assurance. La seule solution pour agir sur le coût de l'assurance est de recourir à la délégation. À garanties équivalentes, les contrats alternatifs sont entre deux et quatre fois moins chers que les offres groupe des banques, toujours davantage et indûment souscrites car proposées d'emblée par le prêteur qui fait parfois obstruction à la concurrence. L'emprunteur ignore souvent qu'il peut choisir librement son contrat d'assurance et ne pas se laisser imposer la formule de sa banque.

Attention à la baisse des taux de l'usure

Une nouvelle donnée risque de creuser les disparités entre les porteurs de projet immobilier : la baisse des taux de l'usure pour le troisième trimestre 2021. Sur toutes les durées et pour toutes les catégories de prêts immobiliers, les taux maximum légaux reculent.

À compter du 1er juillet 2021, les banques ne peuvent distribuer des crédits à des taux supérieurs aux valeurs suivantes :

- 2,47% pour les prêts d'une durée inférieure à 10 ans
- 2,44% pour les prêts d'une durée comprise entre 10 et moins de 20 ans
- 2,48% pour les prêts d'une durée de 20 ans et plus
- 2,43% pour les prêts à taux variable
- 2,93% pour les prêts-relais.

Rappelons que les taux d'usure sont calculés chaque trimestre sur la base des TAEG moyens pratiqués par les établissements de crédit le trimestre précédent, augmentés d'un tiers. Le taux légal comprend non seulement le taux nominal qui représente les intérêts d'emprunt, mais aussi tous les frais facturés par la banque dès lors qu'elle les exige pour octroyer le financement (frais de dossier, garantie, frais d'expertise, frais de courtage, assurances).

Depuis janvier 2021, les taux d'usure reculent, ce qui constitue un frein pour les dossiers les plus modestes et les plus fragiles. En cas de remontée, même minime, des taux d'intérêts, certains ménages peuvent être pris en tenailles par l'effet ciseau. Un petit point au-dessus du seuil légal, et c'est l'exclusion.

Le mode de calcul des taux de l'usure est en cause. Le décalage temporel et la marge d'un tiers insuffisante entre les TAEG pratiqués et les nouveaux taux légaux sanctionnent les emprunteurs sur le fil de l'endettement maximum (35%) en raison d'un taux d'intérêts élevé et/ou du poids trop important de l'assurance.

Mis à jour le : 31/07/21

Durée Taux Min Taux Max Evolution
10 ans 0,39 % 0,56 % icon_diminution
15 ans 0,61 % 0,90 % icon_diminution
20 ans 0,75 % 1,07 % icon_diminution
25 ans 0,98 % 1,29 % icon_diminution

Taux fixes hors assurance et taux révisables capé +1 / -1 hors assurance selon profil et selon le projet. Taux constatés sur la période auprès des réseaux de courtiers en crédit immobilier partenaires. Réponses non contractuelles.

Evolution du taux de crédit

, ensemble des marchés en %

Source : Crédit Logement/CSA

Détails de l'évolution des taux sur la dernière année

Mis à jour le : 31/07/21

EURIBOR
L'Euribor est l'un des principaux taux d'intérêt de référence du marché monétaire en Europe avec l'Eonia. Cette valeur est utilisée par les banques pour indexer les taux de leurs crédits à la hausse ou à la baisse en fonction des mouvements du marché.

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Une France de propriétaires ?

Du rêve à la réalité, les étapes fastidieuses de l’obtention d’un prêt immobilier

Maison Alors que l’année 2015 devrait signer un record en terme de production de crédits et qu’à peu près 6 français sur 10 sont propriétaires de leur logement, soit 58 %, la France de propriétaires demeure une chimère. En effet, d’après l’INSEE, la part des ménages propriétaires de leur logement s’est stabilisée depuis 2010 et l’essor de la production de crédits au premier semestre 2015 a été vraisemblablement provoqué par les multiples renégociations des taux. Parmi ces propriétaires, la part de ceux qui ont fini de rembourser leur emprunt a progressé au fil des ans, en raison du vieillissement de la population. En 2014, 70 % d’entre eux n'avaient plus de crédit à rembourser.

Mais, ce n’est pas votre cas et vous avez trouvé l’habitat de vos rêves, il vous reste à trouver son financement. Vous allez devoir faire une simulation de crédit immobilier et vous lancer dans un projet d’acquisition immobilière est un travail de longue haleine et parfois semé d’embûches, il est important d’avoir toutes les clés en mains avant de se lancer.


Lire et comprendre un taux en crédit immobilier

Les banques disposent de plusieurs sortes de taux. Taux fixe ou taux variable avec ou sans capes. En fonction de l’évolution des taux directeurs vos mensualités peuvent évoluer et le coût total de votre crédit aussi si vous avez opté pour un taux variable.
Opter pour un taux fixe ou un taux variable ?
Avec un prêt à taux fixe, le taux d’intérêt reste inchangé pendant toute la durée du prêt. Celui-ci est fixé au départ dans l’offre de crédit, ainsi que la mensualité et le coût total du prêt. Le prêt à taux fixe a pour avantage la sécurité. En revanche, avec ce type de prêt, vous ne pouvez pas bénéficier d’une éventuelle baisse de taux.
Avec un prêt à taux variable (ou révisable), le taux peut évoluer à la hausse ou à la baisse, selon les variations d’un indice de référence défini dans l’offre de prêt. Ce qui rend quasiment impossible le calcul du coût total du crédit. La variation du taux est répercutée sur le montant de la mensualité, sur la durée du prêt et parfois sur les deux à la fois. La banque doit établir, à titre indicatif, des simulations sur les variations de taux (à la hausse et à la baisse) avec leur impact sur ces éléments du prêt et son coût total. Elle doit vous les communiquer lors de la demande de prêt et les joindre à l’offre de crédit.
Pour réduire le risque financier, il est préférable d’opter pour une formule de prêt capé qui correspond à un prêt à taux variable plafonné à la hausse. La variation du taux ne peut pas dépasser un pourcentage fixé dans le contrat (+1 ou +2 points le plus fréquemment).
Les banques proposent également des formules «mixtes» associant deux phases dans le prêt : une première période à taux fixe, et une seconde à taux variable. Cette formule est intéressante si vous pensez rembourser l’intégralité du prêt par anticipation, avant la période à taux variable. Mais risquée si finalement vous ne le faites pas !

Evaluer le coût du crédit

Financement Le coût du crédit est exprimé par le taux effectif global (TEG). Celui-ci inclut, en plus du taux d’intérêt, tous les autres frais obligatoires pour obtenir le prêt : frais de dossier, frais d’assurance invalidité-décès, frais de garantie... dès lors que leur montant peut être fixé précisément avant la conclusion du crédit.
Le TEG est le principal indicateur à prendre en compte pour comparer deux propositions entre elles à durée égale. Il ne doit jamais dépasser le taux de l’usure, qui correspond au taux maximum auquel un prêt peut être accordé. Quant au coût total du crédit, c’est le « prix » total du crédit, exprimé en euros. Il est calculé sur la durée totale du prêt, en tenant compte du montant des intérêts dus, des frais de dossier, d’assurance et de garantie.
Le coût du crédit augmente avec la durée du prêt. Plus la durée de remboursement est longue, plus le coût total augmente. Car les intérêts sont calculés, à chaque échéance, sur le capital restant dû.
Toutefois, ce coût est calculé en temps réel. En cas de forte inflation en cours de remboursement, le coût réel se réduira à proportion de la hausse des prix. En allongeant la durée du prêt, on réduit généralement la mensualité. Ce qui peut vous permettre d’obtenir le crédit qui vous serait refusé sur une durée plus courte, pour dépassement de votre taux d’endettement.

Pensez également lors de la demande de prêt immobilier à comparer les assurances de prêt.

En effet la loi vous autorise à choisir librement votre futur contrat, les assureurs spécialisés en assurance crédit proposent des contrats adaptés vous permettant d’économiser jusqu’à 15 000 € sur le coût total du crédit immobilier.
Pensez aussi à négocier les frais de remboursement anticipés. Ils sont en moyenne de 3 %, si demain vous souhaitez racheter votre prêt pour réaliser des économies ou pour augmenter la durée du financement, ils sont en général un frein à ces opérations puisqu’ils engendrent des frais supplémentaires.
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