credit_logo

Observatoire des taux des courtiers en crédit immobilier

barometre_des_taux

Baromètre des taux : des taux toujours propices à l'achat immobilier malgré le maintien de conditions d'emprunt strictes

Après être remontés de manière significative en avril et mai derniers, les taux d'intérêts des crédits immobiliers ont légèrement cédé en juin. On s'endette toujours à moindres coûts mais les refus de prêt devraient perdurer avec le maintien strict des consignes d'octroi édictées par le régulateur.

Stabilisation des taux de crédit

En hausse depuis avril dernier, alors que le confinement était déjà en place, les taux des crédits à l'habitat se sont stabilisés au cours du mois de juin. Selon les grilles des courtiers, le taux moyen sur 20 ans se situe autour de 1,30% (hors assurance et coûts des sûretés). Les profils premium peuvent obtenir une décote et faire chuter le taux sur cette maturité à 1%, mais ils ne peuvent plus descendre sous ce seuil, alors qu'il était fréquent d'emprunter à moins de 1% en 2019. Entre avril et fin juin, les taux ont progressé de 20 à 30 points sur toutes les durées, la hausse étant concentrée en avril et en mai.

Sur les durées les plus longues, les valeurs restent sous la barre des 2% et demeurent favorables à l'achat immobilier. Si l'on prend comme référence les données de l'Observatoire Crédit Logement, qui se base sur les taux octroyés le mois concerné, le plus bas historique n'est plus qu'un lointain souvenir. En octobre 2019, le taux brut moyen toutes durées confondues titrait 1,12%. Depuis, il n'a cessé de grignoter des points mois après mois, pour faire un bond de 7 points en mai dernier : le taux est alors passé en un mois de 1,18% à 1,25%, valeur qui demeure néanmoins plus performante que celle observée en mai 2019 (1,29%) ! Le coût moyen d'un prêt immobilier est donc moins cher qu'il y a un an.

Les refus de prêt augmentent depuis janvier 2020

Rappelons-nous, en décembre 2019, le Haut Conseil de Stabilité Financière recommandait aux banques de resserrer les conditions d'octroi des crédits immobiliers pour éviter un endettement excessif des ménages et préserver l'équilibre des banques. Ces dernières avaient distribué des financements de manière trop laxiste selon le régulateur, et permis sans doute de poser 2019 comme un millésime exceptionnel en termes de ventes immobilières : plus d'un million de transactions ont été conclues et 258 milliards d'euros distribués pour les financer.
Le HCSF leur demande dorénavant une plus grande rigueur, en imposant une double limite, applicable dès janvier 2020 :

1 - le taux d'endettement maximum à 33%,
2 - la durée d'emprunt maximum à 25 ans.

La crainte des professionnels de l'immobilier s'est alors confirmée. Conséquence de cette application drastique des nouvelles règles d'emprunt, les refus de prêt ont augmenté, et concernent en premier lieu les ménages primo-accédants, dotés d'un faible apport personnel, voire une absence d'apport, et obligés de s'endetter sur de longues durées, également les investisseurs locatifs, déjà détenteurs d'un crédit à rembourser sur la résidence principale, qui pouvaient auparavant emprunter au-delà du seuil des 33% en raison des revenus issus des loyers. Ceux-là sont pénalisés par les consignes du HCSF. À la mi-juin, le courtier Vousfinancer comptabilisait 10% de refus de prêt immobilier contre 5,4% à la même période en 2019.

Pas d'assouplissement des règles d'octroi

Les banques recalent aujourd'hui des dossiers qu'elles acceptaient encore l'an passé et cela ne devrait guère s'améliorer après la confirmation par le HCSF que les règles édictées en décembre 2019 seraient maintenues. Les professionnels attendaient et réclamaient à haute voix un assouplissement des conditions d'emprunt pour aider à la relance du marché. En vain ! Le régulateur se veut optimiste, déclarant le 18 juin dernier que "le marché immobilier et la production de crédit immobilier ont connu une diminution d'activité pendant la période de confinement" mais qu'"il anticipe une reprise d'activité sur ce segment".
Nul besoin donc de faciliter l'accès au crédit, l'instance présidée par le ministre de l'Économie et des Finances table sans doute sur les quelque 60 milliards d'euros d'épargne forcée que les ménages français ont constituée durant le confinement.

L'appel des courtiers qui plaidaient et plaident toujours pour une détente des règles d'octroi n'a pas été entendu.
Les professionnels de courtage réclament la prise en compte du reste à vivre, paramètre aussi important que le taux d'endettement, puisqu'il se base sur le quotidien du ménage emprunteur. Si les Français n'ont pas abandonné leur projet immobilier, et que d'autres se lancent dans l'aventure après l'épreuve du confinement, ils se heurtent aujourd'hui à un contexte dégradé, doublé de conditions d'emprunt drastiques. Quelques banques, même si elles s'en défendent, ostracisent les profils qui évoluent dans des secteurs d'activité sinistrés, comme le tourisme, l'hôtellerie-restauration et l'aérien, trois domaines économiques durement touchés par la crise économique consécutive à la crise sanitaire.

Toujours vigilantes quant à l'emploi et au secteur d'activité, les banques sont désormais plus regardantes vis-à-vis des dossiers de candidats au chômage partiel. Heureusement, si l'emprunteur retrouve un temps plein, les établissements de crédit se basent sur la rémunération perçue avant pour évaluer la capacité d'emprunt, tout en faisant une offre moins performante que s'il avait touché l'intégralité de son salaire sur toute la période.

Une faible lueur d'espoir pourtant, avec le relèvement du taux de l'usure pour les crédits immobiliers d'une durée de 20 ans et plus. À compter du 1er juillet et pour le trimestre en cours, le seuil légal sur ce type de prêts s'établit à 2,57% au lieu de 2,51%, soit 6 points supplémentaires qui peuvent permettre au Taux Annuel Effectif Global (TAEG) d'une demande de financement refusée récemment de ne pas outrepasser le taux maximum autorisé, et d'éviter l'effet ciseau entre la remontée de taux d'intérêts et le niveau trop bas de taux de l'usure.

Mis à jour le : 14/07/20

Durée Taux Min Taux Max Evolution
10 ans 0,71 % 1,00 % icon_diminution
15 ans 0,85 % 1,25 % icon_diminution
20 ans 1,00 % 1,40 % icon_diminution
25 ans 1,15 % 1,65 % icon_diminution

Taux fixes hors assurance et taux révisables capé +1 / -1 hors assurance selon profil et selon le projet. Taux constatés sur la période auprès des réseaux de courtiers en crédit immobilier partenaires. Réponses non contractuelles.

Evolution du taux de crédit

, ensemble des marchés en %

Source : Crédit Logement/CSA

Détails de l'évolution des taux sur la dernière année

Mis à jour le : 14/07/20

EURIBOR
L'Euribor est l'un des principaux taux d'intérêt de référence du marché monétaire en Europe avec l'Eonia. Cette valeur est utilisée par les banques pour indexer les taux de leurs crédits à la hausse ou à la baisse en fonction des mouvements du marché.

Nos calculatrices

Calculette

Une France de propriétaires ?

Du rêve à la réalité, les étapes fastidieuses de l’obtention d’un prêt immobilier

Maison Alors que l’année 2015 devrait signer un record en terme de production de crédits et qu’à peu près 6 français sur 10 sont propriétaires de leur logement, soit 58 %, la France de propriétaires demeure une chimère. En effet, d’après l’INSEE, la part des ménages propriétaires de leur logement s’est stabilisée depuis 2010 et l’essor de la production de crédits au premier semestre 2015 a été vraisemblablement provoqué par les multiples renégociations des taux. Parmi ces propriétaires, la part de ceux qui ont fini de rembourser leur emprunt a progressé au fil des ans, en raison du vieillissement de la population. En 2014, 70 % d’entre eux n'avaient plus de crédit à rembourser.

Mais, ce n’est pas votre cas et vous avez trouvé l’habitat de vos rêves, il vous reste à trouver son financement. Vous allez devoir faire une simulation de crédit immobilier et vous lancer dans un projet d’acquisition immobilière est un travail de longue haleine et parfois semé d’embûches, il est important d’avoir toutes les clés en mains avant de se lancer.


Lire et comprendre un taux en crédit immobilier

Les banques disposent de plusieurs sortes de taux. Taux fixe ou taux variable avec ou sans capes. En fonction de l’évolution des taux directeurs vos mensualités peuvent évoluer et le coût total de votre crédit aussi si vous avez opté pour un taux variable.
Opter pour un taux fixe ou un taux variable ?
Avec un prêt à taux fixe, le taux d’intérêt reste inchangé pendant toute la durée du prêt. Celui-ci est fixé au départ dans l’offre de crédit, ainsi que la mensualité et le coût total du prêt. Le prêt à taux fixe a pour avantage la sécurité. En revanche, avec ce type de prêt, vous ne pouvez pas bénéficier d’une éventuelle baisse de taux.
Avec un prêt à taux variable (ou révisable), le taux peut évoluer à la hausse ou à la baisse, selon les variations d’un indice de référence défini dans l’offre de prêt. Ce qui rend quasiment impossible le calcul du coût total du crédit. La variation du taux est répercutée sur le montant de la mensualité, sur la durée du prêt et parfois sur les deux à la fois. La banque doit établir, à titre indicatif, des simulations sur les variations de taux (à la hausse et à la baisse) avec leur impact sur ces éléments du prêt et son coût total. Elle doit vous les communiquer lors de la demande de prêt et les joindre à l’offre de crédit.
Pour réduire le risque financier, il est préférable d’opter pour une formule de prêt capé qui correspond à un prêt à taux variable plafonné à la hausse. La variation du taux ne peut pas dépasser un pourcentage fixé dans le contrat (+1 ou +2 points le plus fréquemment).
Les banques proposent également des formules «mixtes» associant deux phases dans le prêt : une première période à taux fixe, et une seconde à taux variable. Cette formule est intéressante si vous pensez rembourser l’intégralité du prêt par anticipation, avant la période à taux variable. Mais risquée si finalement vous ne le faites pas !

Evaluer le coût du crédit

Financement Le coût du crédit est exprimé par le taux effectif global (TEG). Celui-ci inclut, en plus du taux d’intérêt, tous les autres frais obligatoires pour obtenir le prêt : frais de dossier, frais d’assurance invalidité-décès, frais de garantie... dès lors que leur montant peut être fixé précisément avant la conclusion du crédit.
Le TEG est le principal indicateur à prendre en compte pour comparer deux propositions entre elles à durée égale. Il ne doit jamais dépasser le taux de l’usure, qui correspond au taux maximum auquel un prêt peut être accordé. Quant au coût total du crédit, c’est le « prix » total du crédit, exprimé en euros. Il est calculé sur la durée totale du prêt, en tenant compte du montant des intérêts dus, des frais de dossier, d’assurance et de garantie.
Le coût du crédit augmente avec la durée du prêt. Plus la durée de remboursement est longue, plus le coût total augmente. Car les intérêts sont calculés, à chaque échéance, sur le capital restant dû.
Toutefois, ce coût est calculé en temps réel. En cas de forte inflation en cours de remboursement, le coût réel se réduira à proportion de la hausse des prix. En allongeant la durée du prêt, on réduit généralement la mensualité. Ce qui peut vous permettre d’obtenir le crédit qui vous serait refusé sur une durée plus courte, pour dépassement de votre taux d’endettement.

Pensez également lors de la demande de prêt immobilier à comparer les assurances de prêt.

En effet la loi vous autorise à choisir librement votre futur contrat, les assureurs spécialisés en assurance crédit proposent des contrats adaptés vous permettant d’économiser jusqu’à 15 000 € sur le coût total du crédit immobilier.
Pensez aussi à négocier les frais de remboursement anticipés. Ils sont en moyenne de 3 %, si demain vous souhaitez racheter votre prêt pour réaliser des économies ou pour augmenter la durée du financement, ils sont en général un frein à ces opérations puisqu’ils engendrent des frais supplémentaires.
Je profite du meilleur taux