Observatoire des taux des courtiers en crédit immobilier

Baromètre des taux : des taux toujours propices à l'achat immobilier malgré le maintien de conditions d'emprunt strictes

Après être remontés de manière significative en avril et mai derniers, les taux d'intérêts des crédits immobiliers ont légèrement cédé en juin. On s'endette toujours à moindres coûts mais les refus de prêt devraient perdurer avec le maintien strict des consignes d'octroi édictées par le régulateur.

Stabilisation des taux de crédit

En hausse depuis avril dernier, alors que le confinement était déjà en place, les taux des crédits à l'habitat se sont stabilisés au cours du mois de juin. Selon les grilles des courtiers, le taux moyen sur 20 ans se situe autour de 1,30% (hors assurance et coûts des sûretés). Les profils premium peuvent obtenir une décote et faire chuter le taux sur cette maturité à 1%, mais ils ne peuvent plus descendre sous ce seuil, alors qu'il était fréquent d'emprunter à moins de 1% en 2019. Entre avril et fin juin, les taux ont progressé de 20 à 30 points sur toutes les durées, la hausse étant concentrée en avril et en mai.

Sur les durées les plus longues, les valeurs restent sous la barre des 2% et demeurent favorables à l'achat immobilier. Si l'on prend comme référence les données de l'Observatoire Crédit Logement, qui se base sur les taux octroyés le mois concerné, le plus bas historique n'est plus qu'un lointain souvenir. En octobre 2019, le taux brut moyen toutes durées confondues titrait 1,12%. Depuis, il n'a cessé de grignoter des points mois après mois, pour faire un bond de 7 points en mai dernier : le taux est alors passé en un mois de 1,18% à 1,25%, valeur qui demeure néanmoins plus performante que celle observée en mai 2019 (1,29%) ! Le coût moyen d'un prêt immobilier est donc moins cher qu'il y a un an.

Les refus de prêt augmentent depuis janvier 2020

Rappelons-nous, en décembre 2019, le Haut Conseil de Stabilité Financière recommandait aux banques de resserrer les conditions d'octroi des crédits immobiliers pour éviter un endettement excessif des ménages et préserver l'équilibre des banques. Ces dernières avaient distribué des financements de manière trop laxiste selon le régulateur, et permis sans doute de poser 2019 comme un millésime exceptionnel en termes de ventes immobilières : plus d'un million de transactions ont été conclues et 258 milliards d'euros distribués pour les financer.
Le HCSF leur demande dorénavant une plus grande rigueur, en imposant une double limite, applicable dès janvier 2020 :

1 - le taux d'endettement maximum à 33%,
2 - la durée d'emprunt maximum à 25 ans.

La crainte des professionnels de l'immobilier s'est alors confirmée. Conséquence de cette application drastique des nouvelles règles d'emprunt, les refus de prêt ont augmenté, et concernent en premier lieu les ménages primo-accédants, dotés d'un faible apport personnel, voire une absence d'apport, et obligés de s'endetter sur de longues durées, également les investisseurs locatifs, déjà détenteurs d'un crédit à rembourser sur la résidence principale, qui pouvaient auparavant emprunter au-delà du seuil des 33% en raison des revenus issus des loyers. Ceux-là sont pénalisés par les consignes du HCSF. À la mi-juin, le courtier Vousfinancer comptabilisait 10% de refus de prêt immobilier contre 5,4% à la même période en 2019.

Pas d'assouplissement des règles d'octroi

Les banques recalent aujourd'hui des dossiers qu'elles acceptaient encore l'an passé et cela ne devrait guère s'améliorer après la confirmation par le HCSF que les règles édictées en décembre 2019 seraient maintenues. Les professionnels attendaient et réclamaient à haute voix un assouplissement des conditions d'emprunt pour aider à la relance du marché. En vain ! Le régulateur se veut optimiste, déclarant le 18 juin dernier que "le marché immobilier et la production de crédit immobilier ont connu une diminution d'activité pendant la période de confinement" mais qu'"il anticipe une reprise d'activité sur ce segment".
Nul besoin donc de faciliter l'accès au crédit, l'instance présidée par le ministre de l'Économie et des Finances table sans doute sur les quelque 60 milliards d'euros d'épargne forcée que les ménages français ont constituée durant le confinement.

L'appel des courtiers qui plaidaient et plaident toujours pour une détente des règles d'octroi n'a pas été entendu.
Les professionnels de courtage réclament la prise en compte du reste à vivre, paramètre aussi important que le taux d'endettement, puisqu'il se base sur le quotidien du ménage emprunteur. Si les Français n'ont pas abandonné leur projet immobilier, et que d'autres se lancent dans l'aventure après l'épreuve du confinement, ils se heurtent aujourd'hui à un contexte dégradé, doublé de conditions d'emprunt drastiques. Quelques banques, même si elles s'en défendent, ostracisent les profils qui évoluent dans des secteurs d'activité sinistrés, comme le tourisme, l'hôtellerie-restauration et l'aérien, trois domaines économiques durement touchés par la crise économique consécutive à la crise sanitaire.

Toujours vigilantes quant à l'emploi et au secteur d'activité, les banques sont désormais plus regardantes vis-à-vis des dossiers de candidats au chômage partiel. Heureusement, si l'emprunteur retrouve un temps plein, les établissements de crédit se basent sur la rémunération perçue avant pour évaluer la capacité d'emprunt, tout en faisant une offre moins performante que s'il avait touché l'intégralité de son salaire sur toute la période.

Une faible lueur d'espoir pourtant, avec le relèvement du taux de l'usure pour les crédits immobiliers d'une durée de 20 ans et plus. À compter du 1er juillet et pour le trimestre en cours, le seuil légal sur ce type de prêts s'établit à 2,57% au lieu de 2,51%, soit 6 points supplémentaires qui peuvent permettre au Taux Annuel Effectif Global (TAEG) d'une demande de financement refusée récemment de ne pas outrepasser le taux maximum autorisé, et d'éviter l'effet ciseau entre la remontée de taux d'intérêts et le niveau trop bas de taux de l'usure.