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Peut-on faire un crédit immobilier après un rachat de crédits ?

Peut-on faire un crédit immobilier après un rachat de crédits ?

Le rachat de crédits est une solution financière qui permet de réduire le taux d'endettement en regroupant plusieurs prêts en cours et autorise, si la situation est saine, d'agréger un nouveau crédit pour financer un projet immobilier.

Abaisser votre taux d'endettement

L'objectif d'un rachat de crédits est de diminuer votre taux d'endettement pour rétablir l'équilibre de votre budget et envisager les fins de mois plus sereinement. Le seuil maximum de l'endettement mensuel ne doit pas excéder 33%, c'est-à-dire que vos remboursements de crédits ne doivent pas dépasser un tiers de vos revenus. Cette limite communément admise par les banques et les organismes de crédit peut être ajustée à la marge en fonction de vos ressources. C'est ici qu'entre en jeu le reste à vivre, un paramètre analysé par le prêteur pour évaluer votre capacité à vivre décemment une fois les mensualités acquittées. À taux d'endettement équivalent et une situation familiale similaire, deux personnes avec des revenus différents ne bénéficient pas du même reste à vivre : un taux d'endettement à 33% pour un emprunteur au Smic sera trop élevé, tandis qu'un autre avec des revenus confortables pourra s'endetter quelques points au-delà de ce seuil. Si votre taux d'endettement actuel dépasse la limite des 33%, c'est le moment de restructurer vos dettes.

Le rachat de crédits va renforcer la capacité d'endettement par un mécanisme simple qui consiste à rassembler les prêts en cours en une seule ligne de crédit. L'abaissement de la mensualité se fait en contrepartie d'un allongement de la durée de remboursement, ce qui, au final, va augmenter le coût global. Le rachat de crédits s'avère salutaire voire indispensable dans certains cas. Ce rééchelonnement des dettes dans le temps permet en effet de diminuer les remboursements mensuels et d'augmenter le pouvoir d'achat à court terme. Pour les personnes malendettées ou pour celles qui souhaitent élever leur capacité d'emprunt, le rachat de crédits s'avère pertinent.

L'opération s'adresse à tout type d'emprunteur dès lors qu'il détient au moins deux crédits. L'organisme qui rachète les prêts solde les différents emprunts auprès des créanciers et ouvre une unique ligne de crédit composée de l'addition des capitaux restant dûs. Vous n'avez désormais qu'un seul interlocuteur et vous pouvez, si les conditions sont réunies, envisager de contracter un nouveau prêt pour financer le projet immobilier qui vous tient à cœur. Deux situations se présentent : vous accédez à la propriété ou vous êtes déjà propriétaire.

Rachat de crédits pour locataire

Votre projet est d'acquérir votre résidence principale, mais l'accès au crédit immobilier est conditionné à un taux d'endettement conforme aux normes. Les différents crédits à la consommation que vous devez assumer sont regroupés sous forme d'un seul prêt avec un taux et une durée de remboursement uniques, ce qui va réduire votre taux d'endettement. La contraction d'un prêt à l'habitat sera possible si votre taux d'endettement reste au plus de 33% une fois ajoutée cette nouvelle mensualité à celle du rachat. Faites des simulations en ligne pour envisager différents cas de figure en ajustant la mensualité de l'emprunt immobilier que vous êtes capable de rembourser en plus de la dette liée au rachat de crédits. En fonction du reste à vivre, le taux d'endettement pourra être rehaussé, ce qui élèvera d'autant votre capacité d'emprunt.

Rachat de crédits pour propriétaire

Vous êtes l'heureux propriétaire de votre logement, mais le crédit qui le finance n'est pas encore soldé. Vous remboursez en parallèle plusieurs prêts à la consommation qui ont contribué à financer les travaux de la maison et son équipement. Vous avez pour ambition de poursuivre votre projet patrimonial en investissant dans un logement locatif qui vous donne droit au passage à un avantage fiscal. Que vous envisagiez le dispositif Pinel ou le tout nouveau Denormandie dont on connaît désormais la liste des villes éligibles, vous bénéficiez d'une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 21% du montant de l'opération. Problème : votre taux d'endettement actuel ne permet pas d'accéder à un nouveau financement. Le rachat de vos crédits en cours va augmenter votre capacité d'emprunt en abaissant la mensualité, et vous autoriser à demander un prêt pour réaliser votre projet de défiscalisation. Là encore, la condition sine qua non est que votre taux d'endettement n'excède pas 33% toutes dettes confondues.

Si l'encours de crédit immobilier représente au moins 60% de l'encours global de votre restructuration de crédits, l'opération est régie par la réglementation relative aux prêts immobiliers. En cas contraire, le rachat relève des dispositions sur les crédits à la consommation, sous réserve que le montant regroupé soit inférieur à 75 000€.



Gerard Mihranyan

Par , le lundi 1 avril 2019

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