On arrive tout naturellement à l'élément incontournable dans l'octroi d'un crédit immobilier, l'apport personnel. Il prouve votre capacité d'épargne et donc votre capacité à rembourser un emprunt. Finis les projets financés à 100% par un prêt bancaire, même en cas d'investissement locatif. Aujourd'hui les banques demandent un apport personnel minimum de 10% permettant de couvrir les différents frais (frais de notaire, de garanties, frais de dossier). Certaines banques exigent un minimum de 20% d'apport personnel pour continuer la démarche. Alors, puisez dans vos réserves, effectuez le déblocage anticipé de votre épargne salariale, soldez vos plans d'épargne et faites une sortie sur votre contrat d'assurance vie si vous n'avez pas d'autre alternative. Par extension, l'apport personnel peut aussi inclure les aides extérieures (prêts fonctionnaires, prêt 1% logement et autres prêts aidés, PTZ+,…). Un sophisme qui se vérifie aujourd'hui : plus l'apport personnel est important, plus la banque sera encline à vous accorder le prêt, et plus les conditions de prêt seront favorables. Tout ce que vous pouvez amener dans la corbeille vous permettra de réduire la durée du prêt, et de réduire ainsi les risques pour la banque.

La banque limitera votre capacité d'endettement à un tiers de vos revenus. Cette règle était plus souple auparavant ; un candidat avec des revenus importants pouvait espérer s'endetter à plus de 33% pour financer son projet immobilier. C'est désormais caduque, les hauts revenus se voient appliquer ce même ratio. Attention, toutes les charges et les dettes personnelles sont comptabilisées. On voit ici tout l'intérêt de solder les crédits en cours avant de déposer un dossier de prêt immobilier. On oublie la qualité du bien, alors qu'elle constitue un élément primordial pour la banque. Si le marché immobilier de la zone où vous comptez acheter est sinistrée, la banque risque d'être réticente à vous financer. En ligne de mire : la crainte d'avoir du mal à revendre votre bien, même si ce n'est pas votre objectif initial.