Les biens immobiliers déjà occupés se vendent moins cher que les logements vides. Si la bonne affaire se profile, attendez-vous à quelques contraintes, l'une d'elles et non des moindres étant de faire preuve de patience pour disposer du bien.

Evaluer le bien vide

Une des stratégies pour devenir propriétaire à "moindre coût" est d'investir dans un bien immobilier occupé. Comme vous ne pouvez en disposer immédiatement après l'achat, le logement est vendu entre 10% et 30% moins cher par rapport à un bien vide de mêmes caractéristiques. La décote dépend de la durée du bail en cours, et peut monter à 35% pour un bien dont le loyer est très inférieur aux prix pratiqués du marché. 

A priori, l'achat d'un logement habité est un bon plan, car il témoigne d'une demande locative. Le locataire étant en place, la rentabilité est déjà connue d'avance, et la localisation adéquate pour le relouer, éventuellement le revendre et en tirer une plus-value. Les banques accordent plus facilement un financement pour un logement dont les loyers sont déjà garantis.

Avant de signer le compromis, il est toutefois indispensable de déterminer la valeur du bien libre pour évaluer si vous bénéficiez réellement d'une décote. Consultez un notaire pour connaître le prix du mètre carré dans le quartier. Attention, les biens occupés sont plutôt rares : il s'en est vendu seulement 50 000 en 2017, année où le nombre de transactions a frôlé le chiffre record de 1 million d'unités.

Vérifier la situation du locataire

Miser sur un bien occupé nécessite de prendre quelques précautions avant d'acheter. Assurez-vous que le locataire est bon payeur. Son historique pourra en effet guider votre négociation. En cas d'incident de paiement des loyers, voire de procédure d'expulsion en cours, vous pourrez exiger une décote supplémentaire. Comment se renseigner ? Si la location du logement est gérée par un gestionnaire, demandez-lui une attestation. En cas de location en direct par le propriétaire vendeur, réclamez l'historique des quittances : s'il en manque, des loyers n'ont pas été perçus.

Un locataire bon payeur jusqu'à la vente du logement peut très bien être indélicat par la suite. Ce peut être le cas si vous n'engagez pas les réfections ou mises aux normes promises par l'ancien propriétaire. 

Attendre avant de disposer du bien ou de l'occuper

L'achat d'un logement occupé vous lie contractuellement avec le locataire qui l'habite. Vous ne pouvez l'obliger à quitter le logement. Vous devez vérifier le contrat de bail en cours, ainsi que la situation du locataire. Le contrat de bail se poursuit naturellement aux mêmes conditions après la vente du logement. Les documents relatifs à la location sont annexés à la promesse de vente.

On l'a vu, la décote est d'autant plus importante que la possibilité de récupérer le bien est éloignée. Dans une location meublée, le durée du bail n'est que d'un an, il y aura peu de décote à espérer puisque le bien sera récupéré rapidement. Pour une location nue (non meublée), la durée du bail est de 3 ans pour une personne physique et de 6 pour une personne morale (Société Civile Immobilière par exemple). Dans le pire cas de figure, il vous faudra attendre 5 ans pour disposer du logement.

Protection des locataires seniors 

Les droits du locataire âgé sont renforcés. La loi oblige les bailleurs qui veulent donner congé à un locataire modeste qui a plus de 65 ans ou les aura à la fin du bail à lui proposer un logement correspondant à ses besoins et à ses capacités financières. Les ressources du locataire doivent être inférieures au plafond applicable pour l'attribution d'un logement conventionné (23 146€/an pour une personne seule en Ile-de-France, 20 123€ dans les autres régions ; 34 593€ pour un couple en Ile- de-France et 26 872€ dans une autre région). Il suffit qu'un seul des occupants remplisse les deux conditions (âge et niveau de ressources). La proposition de relogement doit se faire en même temps que la notification de congé ou pendant le préavis. A défaut le bail en cours est renouvelé automatiquement. Cela vaut pour les locations vides comme pour les locations meublées louées à titre de résidence principale. Cette mesure a été étendue aux locataires ayant la charge d'une personne de plus de 65 ans.