Immobilier : baisse des prix à l'horizon ?
La vigueur du marché immobilier français pourrait faire pâlir de jalousie les autres pays européens touchés eux aussi par la crise de l'automne 2008. Très vite, les mesures de soutien au secteur ont prouvé leur effet et vivement encouragé l'achat immobilier. Preuve s'il en est, la hausse des prix des biens enregistrée en 2010 qui frôle les 10% avec des records pour la capitale. La situation a depuis évolué et les conditions d'accès à l'immobilier et au crédit ont nettement changé pour pénaliser au final les potentiels acquéreurs. Une étude menée par la groupe bancaire HSBC prévoit une régression de l'activité et un ralentissement des valeurs dans la seconde moitié de l'année.
Le contexte était jusqu'à fin 2010 plutôt favorable aux acheteurs. Les aides gouvernementales d'accès à la propriété (PTZ et notamment) et le dispositif Scellier ont soutenu le marché de l'ancien et celui du neuf d'une manière très significative. Les ventes de logements neufs, majoritairement boostées par la loi de défiscalisation Scellier (70% des ventes en 2010), ont retrouvé des valeurs d'avant crise entre le premier trimestre 2009 et la fin de l'année 2010. L'immobilier ancien n'est pas en reste malgré un démarrage plus lent qui s'est amorcé en milieu d'année 2009. Au dernier trimestre 2010, le marché immobilier renouait avec les chiffres d'avant crise et des prix équivalents voire supérieurs à ceux de 2008. Avec une zone d'exception qu'est Paris dont la hausse moyenne sur un an avoisine les 20%. Même si le marché français se caractérise par une grande disparité, les grandes agglomérations et la zone francilienne enregistrent des hausses de prix à deux chiffres compte tenu du déséquilibre offre/demande.
Les aides n'expliquent pas tout. L'accès au crédit s'est trouvé facilité grâce aux taux particulièrement bas. Ceux-ci ont même atteint leur niveau plancher en octobre dernier. Le niveau d'endettement des ménages français étant le plus faible d'Europe, les candidats à l'achat immobilier ont concrétisé leur projet et conforté par la même occasion le statut de valeur refuge de la pierre. Entre août 2009 et février 2011, la production de crédits immobiliers a augmenté de +107% !
Depuis janvier dernier, la donne n'est plus la même. Les taux ont retrouvé leur niveau de début 2009, le gouvernement a durci les aides en supprimant le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt et mis en place une nouvelle mesure sensée faciliter l'accès à la propriété : le PTZ+ qui, s'il est accessible à tout acquéreur de sa résidence principale sans condition de ressources, n'en est pas moins subordonné à un grand nombre de paramètres (composition du foyer, zone géographique, classement énergétique du bien). Sans oublier le Scellier dont l'avantage fiscal dépend lui aussi de la performance énergétique du logement (23% de réduction d'impôt pour un logement BBC).
La progression des prix des biens a pu être compensée en 2009 et 2010 par la faiblesse des taux d'intérêt et par les aides de l'Etat. La forte augmentation des taux depuis octobre 2010 et la progression constante des valeurs pèsent aujourd'hui sur la solvabilité des ménages et influent sur le niveau de la demande. Depuis quelques semaines les prix progressent plus lentement ou même stagnent dans certaines régions. L'étude de HSBC envisage un recul des prix pour la seconde moitié de l'année, un recul qui devrait néanmoins être modéré dans l'hypothèse où la hausse des taux d'intérêt serait elle aussi peu significative.