Ecrire sur l'immobilier et les prix, c'est se contredire en permanence. Le manque de fiabilité impose une certaine prudence face aux chiffres avancés par les uns et les autres. Dans la nébuleuse des prix de l'immobilier, qui croire ? D'où sont tirées les données diffusées par les professionnels ? Réseaux d'agences et notaires n'ont pas les mêmes méthodes de calcul et les variations laissent fort dubitatif. Une chose paraît claire, le besoin de doter le secteur d'outils de calcul fiables et cohérents pour tous se fait désormais irrépressible.

Le réseau Century 21 a annoncé la semaine dernière une hausse des prix de l'immobilier de 8,5% sur une année, une augmentation conséquente qui inquiète son président et fixe le point de rupture avec les acheteurs. Quelques jours après, la Fnaim sort sa dernière étude sur les prix de l'immobilier ancien et le moins que l'on puisse constater est que le consensus n'existe pas entre les deux. Sur la même période, soit entre le premier semestre 2009 et le premier semestre 2010, les prix n'auraient quasiment pas bougé (+0,1%). La comparaison sur le premier semestre 2010 entre les deux réseau rend le doute insidieux : quand Century 21 établit la hausse des prix à 4,9% de moyenne, la Fnaim annonce une baisse de 0,9%. En parallèle, le réseau Particulier à Particulier constate une hausse des prix de maisons de +7,6% et des appartements de 6,7%. Qui est dans la vrai ? Vit-on une période de stagnation ou au contraire une envolée des valeurs des biens immobiliers ? Pour un particulier avec un projet d'achat, quelles références faut-il suivre et comment savoir si les prix diffusés sont en accord avec le marché réel ?

Les divergences sont nettes et jettent quelque peu le discrédit sur la fiabilité des réseaux immobiliers, attendue par les clients et les pouvoirs publics. D'un côté, les calculs de la Fnaim avec ses 6 000 références mensuelles, de l'autre Century 21 et ses chiffres semestriels (23 000 données) avec, pour chacun, aucune clarté ni vérification possible et un inconvénient majeur : une vision très restreinte du marché, voire une occultation des variations régionales pour la Fnaim qui ne doit ses chiffres qu'au volontariat des agences. Les sites de vente en ligne (Entreparticuliers.com, PAP, SeLoger.com,…) ont l'énorme défaut de présenter des indices basés sur les prix de présentation et non sur les prix de vente réels : or on sait que les marges de transactions ont été et continuent d'être notables (entre 6 et 10% selon les régions et les biens) et qu'un bien surévalué peut stagner sous forme d'annonce fort longtemps et fausser les données du marché. Le seul micro-marché qui met tout le monde d'accord est Paris et sa région : la hausse est forte, entre +6,8% pour la Fnaim sur les 6 premiers mois de 2010 et +10,4% pour Century 21, envolée des prix accélérée par la pénurie du nombre de biens disponibles et la nature des acquéreurs (étrangers, ou à fort pouvoir d'achat).

Les seuls chiffres tant soit peu en adéquation avec la réalité du marché sont ceux des notaires, avec un délai de latence néanmoins qui déplace cette réalité. Basés sur les transactions avec compromis de vente, les chiffres des notaires ont la fâcheuse habitude d'être publiés tardivement, au moins trois mois après, d'où le décalage entre le moment où ils sont diffusés et la période de la transaction. Les notaires prévoient pour la fin de l'année de mettre en place un indice en temps réel qui sera d'abord testé en Ile-de-France, une disposition plus qu'attendue.