Chaque emprunteur va chercher à réduire le coût global de son prêt immobilier. Voici une technique bancaire qui s'avère efficace. Plutôt qu'un montage classique, pensez au crédit gigogne à paliers, un financement qui consiste à associer deux prêts à durée et taux différents. 

Principe du prêt gigogne

Appelé aussi multi-prêt, prêt bi-taux ou encore prêt emboité, le prêt gigogne repose sur l'association de deux lignes de crédit immobilier, l'une de courte durée, l'autre sur une durée plus longue. La mise en place de deux prêts va permettre de réduire le coût global du financement. L'astuce consiste à tirer partie des taux d'intérêt, d'autant plus bas que la durée de remboursement diminue. Pour avoir le coût de financement le plus bas, il est en effet préférable d'écourter au maximum la durée de remboursement, avec, pour conséquence, une mensualité trop élevée, incompatible avec votre capacité d'endettement. 

En revanche, en répartissant le montant du financement sur deux prêts à durée et taux différents, vous respectez le taux d'endettement maximum tout en allégeant le coût global de votre crédit. Pour obtenir une mensualité identique sur toute la durée du prêt, il faut demander la mise en place d'un lissage du crédit, une technique qui permet d'avoir une mensualité constante sur la durée totale.

Exemple chiffré pour un dossier standard

montant de l'emprunt : 200 000€

durée du crédit : 20 ans

avec un seul prêt au taux actuel de 1,70% (hors assurance) :

mensualité : 983,60€

coût total (hors assurance) : 36 064€

avec un prêt à paliers :

• crédit court terme sur 7 ans

montant : 63 470€

mensualité : 783,66€

• crédit long terme sur 20 ans

montant : 136 530€

mensualité sur 7 ans : 193,42€

mensualité sur 13 ans : 976,08€

total des échéances lissées sur 20 ans : 976,08€

coût total du prêt à paliers : 34 259€ soit 5% d'économie.

Pour un montant optimisé, les durées ne sont pas un choix mais dépendent de l'échéance, assurance comprise, que vous pouvez payer en fonction de votre capacité de remboursement. A noter que le coût de l'assurance emprunteur sera moindre dans le cadre d'un prêt lissé grâce à la pondération réalisée entre les deux prêts. Cela ne peut s'appliquer aux assurances déléguées. Certaines banques n'acceptent pas les prêts gigognes, car le montage du dossier est plus complexe et l'affaire moins rémunératrice. Si elle est proposée, la technique s'accompagne d'éléments dissuasifs comme des frais de dossier plus élevés ou des taux d'intérêts moins compétitifs.