L'hiver arrive et les banques sont frileuses.

Conséquence de la crise financière, elles durcissent les conditions d'accès au crédit immobilier. Le crédit chute au troisième trimestre 2011, et les légères baisses constatées sur les taux de crédit à l'habitat ces dernières semaines cachent en fait une cause perverse : en prêtant aux clients les plus solvables, on limite le facteur risques et on peut retirer quelques points aux taux affichés.

Depuis l'automne dernier, les taux de crédit immobilier suivent une courbe ascendante, très marquée les 5 premiers mois, plus stagnante depuis l'été. Le taux moyen sur 20 ans a pris 0,60% en 6 mois en passant de 3,65% en novembre 2010 à 4,25% aujourd'hui. La stagnation estivale suivie d'un léger repli en septembre n'est pas le reflet d'une politique concurrentielle voulue par les banques, mais le signe d'un changement profond dans leurs critères d'octroi.

Les contraintes liées à la réforme Bâle III obligent les banques à resserrer les conditions d'accès au crédit, afin de consolider leurs fonds propres.

Elles doivent pour ce faire garantir leurs marges et limiter les prises de risques. En clair, ouvrir le robinet du crédit aux bons clients, ceux dont le doute sur la solvabilité n'est pas permis : les ménages les plus aisés qui n'ont pas besoin de s'endetter longtemps et qui présentent un apport personnel conséquent. Ceci exclut de fait les personnes modestes, les jeunes primo-accédants en particulier, qui s'endettent sur 25 voire 30 ans et dont l'apport personnel est réduit à la portion congrue. Les banques limitent leur choix aux profils les plus rassurants, ce qui leur permet éventuellement de faire quelques efforts sur les taux. Le recul des taux de crédit est donc lié mécaniquement à un repli des durées de crédit.

Le constat est sans appel : la production de crédits dans l'ancien se contracte de 16% au troisième trimestre en variation annuelle.

Le plan de rigueur va creuser plus encore le phénomène : en recentrant le PTZ+ sur l'immobilier neuf, le gouvernement va accélérer la baisse des transactions en 2012. Au cours du premier trimestre 2011, 75% des primo-accédants ont acheté dans l'ancien. Sans une baisse des taux de crédit, ce qui est totalement exclu, puisque les banques n'ont d'yeux que pour leurs marges, les primo-accédants n'auront pas les moyens d'accéder au marché du neuf, entre 15% et 20% plus onéreux que l'ancien.