Montré du doigt au moment de la crise financière pour avoir précipité la faillite de plusieurs foyers, le crédit immobilier à taux variable ou révisable est peu utilisé par les emprunteurs, car ses défauts masquent souvent ses qualités : peu de visibilité à long terme, manque de sécurisation et manque de lisibilité de la part les organismes prêteurs sur ce type de crédit. L'objectif en choisissant un crédit à taux variable est de diminuer le coût du crédit, avec une prise de risque patente qui décourage la plupart des emprunteurs. Or, bien compris et bien utilisé, le crédit à taux révisable est "la" formule idéale aujourd'hui pour emprunter à moindre coût.

Le taux d'intérêt révisable est calculé à partir de l'indice de référence à court terme (l'Euribor à 3 mois et à 12 mois) auquel la banque va ajouter sa marge fixe qui dépend du profil de l'emprunteur. Meilleur sera le dossier, plus faible sera la marge pour la banque, les risques étant limités pour elle. L'indice de référence évolue dans le temps et influe sur le taux du crédit qui sera modifié à la date d'anniversaire du contrat si nécessaire. La mensualité sera alors ajustée à la hausse ou à la baisse dans les limites fixées par le contrat : la variation globale du taux est alors capée, à -1%/+1% par exemple, c'est-à-dire que le taux pourra le cas échéant évolué de +1% ou baissé de -1% au maximum. Un taux variable de 3% capé à -1%/+1% ne pourra jamais dépasser 4%. Ce mécanisme de limitation est primordial et doit toujours être exigé lors d'un emprunt à taux révisable.

Aujourd'hui les taux fixes sont très bas, quasiment à leur niveau plancher d'octobre 2005. Les conditions d'emprunt sont donc très favorables. Le coût d'un prêt immobilier en est diminué et vient augmenter le pouvoir d'achat immobilier. Un très bon dossier peut décrocher un crédit au taux exceptionnel de 3,50% sur 20 ans. Alors pourquoi devrait-on regarder les taux variables de plus près ?

Le contexte économique actuel toujours fragilisé oblige la Banque Centrale Européenne à maintenir ses taux directeurs au plus bas. En clair, elle prête de l'argent aux banques de la zone européenne aux plus bas taux, afin de faciliter la relance économique et surtout de la pérenniser. Les banques répercutent automatiquement cette politique des taux sur leurs offres de crédit pour le plus grand bénéfice des emprunteurs. Rappelez-vous que les intérêts sont remboursés durant les premières années d'un prêt et que les mensualités sont composées à 60% d'intérêts en début de prêt. Opter pour un taux révisable vous permet ainsi de diminuer le coût de votre emprunt, la différence entre le taux fixe et le taux variable (environ 0,70%) autorise à penser que l'économie vaut réflexion.

Sachez que les banques ont pris des engagements vis-à-vis des pouvoirs publics pour offrir toute transparence à leurs clients en matière de taux variables. Les taux fixes aujourd'hui au plus bas sont inéluctablement amenés à remonter, en fin d'année ou en début 2011. En optant pour un taux variable durant les deux premières années de votre emprunt, vous réduisez vos mensualités. Vous convertissez ensuite votre prêt à taux variable en prêt à taux fixe, et vous évitez ainsi que le taux variable capé n'atteigne son maximum et ne dépasse le taux fixe. Pensez à négocier avec votre banque les frais de dossier et les éventuelles pénalités qui pourraient réduire la rentabilité d'une telle opération.