Quand on s'apprête à acheter un bien immobilier, le futur acquéreur passe d'abord par l'étape du compromis ou de la promesse de vente qui sont deux documents distincts. Ces deux avant-contrats sont juridiquement très différents bien qu'ayant des objectifs communs, à savoir la réalisation de la vente d'un bien immobilier. Dans toute transaction immobilière, la parole ne suffit pas, il faut "arrêter" l'affaire avec le vendeur pour aller plus loin et réaliser la vente au moyen d'écrits.

La promesse de vente

La promesse unilatérale de vente concerne avant tout le vendeur qui s'engage à vendre le bien à l'acheteur candidat. Ce dernier peut décider ou non dans un délai défini d'acheter le bien, il accepte les conditions de l'offre en décidant d'acquérir le bien. Ce document comporte toutes les informations utiles à la réalisation de la vente : informations sur le vendeur, origine du bien, description du bien, diagnostics, régime fiscal de la vente et les modalités de paiement. La non-production d'un événement stipulé dans les conditions suspensives (non-obtention du prêt immobilier ou diagnostics obligatoires absents par exemple) peut rendre caduque la promesse. S'il y a accord du candidat acheteur, ce dernier lève alors l'option , la vente est conclue devant notaire, et le vendeur ne peut se rétracter. Si le candidat décide de ne pas acheter, il est redevable de l'indemnité d'immobilisation signifiée dans la promesse de vente, qui est généralement à hauteur de 10% du prix de vente. La promesse de vente est soumise à enregistrement par un notaire qui doit constituer un dossier qui servira à la vente définitive. La recherche de renseignements et de documents auprès des administrations a un coût que le notaire facturera. La promesse de vente doit être enregistrée sous 10 jours après sa signature et les frais d'enregistrement s'élèvent à environ 150€.

Le compromis de vente

Le compromis de vente est considéré comme un contrat préparatoire à une vente finale qui engage et l'acheteur et le vendeur de manière ferme et définitive dès la signature. Il ne nécessite pas de frais d'enregistrement et précède l'acte authentique de vente établi par le notaire. Le vendeur comme l'acheteur sont liés par ce compromis qui doit aboutir à la vente, sauf si une condition ou clause suspensive prévue dans le contrat a lieu.

Pour chaque document des frais de rédaction seront réclamés par ceux qui rédigent : l'agent immobilier s'il intervient dans la négociation, le notaire qui imputera ses honoraires fixes sur la facture globale au moment de la signature de l'acte définitif. C'est toujours l'acquéreur qui supporte les frais et en cas de non-réalisation de la vente, les sommes versées restent acquises.

La différence entre la promesse et le compromis de vente tient dans la réciprocité de l'engagement qui lie le vendeur et l'acheteur dans le cadre du compromis. Le dicton dit que "compromis vaut vente". On constate que le compromis est plus avantageux en termes économiques, et si dans la promesse de vente, le vendeur ne tient pas son engagement, le candidat à l'achat ne peut le contraindre à vendre. Il peut seulement réclamer dommages et intérêts s'il apporte la preuve du préjudice.

Pour ces deux types de documents, le notaire est l'intermédiaire qui reste le spécialiste du patrimoine et de la famille. C'est lui qui choisira le document adapté et surtout les conditions appropriées à la situation.