Crédit immobilier : est-il avantageux d'anticiper le remboursement ?
La durée d'un prêt immobilier est définie dans le contrat. Le taux effectif global, le montant emprunté et la durée vont déterminer les mensualités à payer. Il peut être avantageux de rembourser votre crédit par anticipation pour ne plus en supporter le coût sur la totalité de la durée initialement prévue. L'anticipation peut aussi bien se considérer sur une partie seulement de la durée restante, parce que les conditions sont réunies pour déclencher la démarche (rentrée d'argent ou vente du bien). Plusieurs critères sont à considérer pour que le remboursement anticipé soit intéressant.
Pour qu'il soit possible, le remboursement anticipé doit être stipulé dans le contrat, une clause le prévoyant avec ou sans pénalité. La négociation initiale avec votre banquier aboutit quelques fois à l'absence de pénalités en cas de remboursement anticipé. Le plus souvent, la banque applique des indemnités de remboursement anticipé pour palier au manque à gagner sur les intérêts non perçus. Néanmoins la loi fixe le montant maximum de ces pénalités : l'indemnité légale que peut exiger le prêteur ne peut dépasser 3% du capital restant dû ou un semestre d'intérêts sur le capital déjà remboursé (calculé à partir du taux moyen du prêt). La plus petite des deux sommes sera toujours retenue. La loi n'impose pas ces indemnités, seul leur maximum a été fixé par le législateur. Certaines banques permettent des remboursements anticipés sans frais (montant limité) après 3 ans de crédit, quand d'autres suppriment les indemnités de remboursement anticipé après 8 ou 10 ans. La loi prévoit par ailleurs la suppression des pénalités en cas de vente du bien immobilier dans les circonstances suivantes : décès du prêteur ou de son conjoint, cessation d'activité professionnelle due à une faillite, mutation professionnelle. La loi interdit également les remboursements anticipés inférieurs ou égaux à 10% du montant initial du prêt, sauf s'il s'agit du solde.
Pour que le remboursement anticipé partiel ou total soit une opération rentable, vous devez prendre en compte les éléments suivants :
- le taux de l'inflation : dans un contexte d'inflation faible, le taux d'intérêt du prêt est supérieur au coût de la vie ; plus l'écart entre le taux de l'inflation et le taux du crédit est important, plus le remboursement anticipé est avantageux. A fin septembre, le taux de l'inflation se situait à 1,6% sur un an. Ceux qui ont emprunté au début des années 2000 peuvent en effet faire un bonne opération en raccourcissant l'échéance de leur prêt.
- le taux d'intérêt : si vous avez emprunté avant la crise financière et avant la chute des taux, il est intéressant soit de renégocier le taux à la baisse soit d'anticiper le remboursement, tout dépendra de la durée restante. Si vous êtes encore dans la première moitié de votre prêt (quand les intérêts constituent la majeure partie de la mensualité et qu'il vous reste au minimum encore 50 000€ à rembourser), il sera plus avantageux de renégocier les conditions de votre crédit avec votre banquier.
N'hésitez pas à réaliser des simulations en ligne pour calculer les indemnités de remboursement anticipé : vous pourrez ainsi déterminer précisément le montant du capital restant dû, ainsi que la nouvelle échéance dans le cas d'un remboursement partiel.