Immobilier : l'embellie jusqu'à la fin de l'année ?

Assommé par la crise financière de l'automne 2008, l'immobilier français retrouve de la vigueur depuis le début de l'année. Hausse des prix, augmentation du nombre de transactions, taux de crédit historiquement bas, raccourcissement des délais de transactions, un certain nombre de paramètres témoigne du ressaisissement du secteur. Mais toute chose n'étant pas égale par ailleurs, l'immobilier français se caractérise par une très forte hétérogénéité, les disparités régionales sont criantes et l'exemple parisien, s'il fait des adeptes dans certaines grandes agglomérations, fait néanmoins figure d'exception.

Avec plus de 7 000€ le prix moyen du mètre carré début septembre, Paris bât à nouveau un record. La baisse des prix courant 2009 a rapidement été oubliée, et c'est une remarquable hausse de +15% (10% sur les six derniers mois) à laquelle sont confrontés aujourd'hui les candidats à l'achat immobilier sur Paris. Les vendeurs ont la main, encouragés par la cruelle pénurie de logements qui non seulement favorise l'inflation des prix, mais réduit la marge de manoeuvre pour les acheteurs : un bien s'arrache en un mois et demi en moyenne, deux à trois fois plus vite que dans le reste du pays. La zone francilienne ne suit pas les folies parisienne, mais la tendance haussière est cependant bien réelle avec une progression moyenne des prix de +5% en six mois.

Sur le reste de l'hexagone, les contrastes sont plus marqués. Les grandes agglomérations sont elles aussi touchées par la pénurie de logements dans une moindre mesure. A fin août, l'indice PAP (calculé sur les prix des transactions enregistrées le mois précédents dans les 8 plus grandes agglomérations françaises) fait état d'une augmentation constante des prix depuis 11 mois pour les appartements et depuis 10 mois pour les maisons. Les appartements ont gagné +5% depuis le début 2010 et les maisons en moyenne +9,13%. En variation annuelle, la hausse s'établit à +7,89% et +11,59% respectivement. Les taux de négociation reculent pour se fixer en moyenne à 5 semaines pour un appartement et 7 pour une maison.

Le constat est plus nuancé avec Entreparticuliers.com qui recense les biens mis en vente par leurs propriétaires sur le site d'annonces sur l'ensemble du territoire. La hausse moyenne des prix est plus modérée et s'établit à +3,8% pour les appartement sur un an et +4,2% pour les maisons. Les prix n'auraient pas retrouvé leur niveau du printemps 2008 et restent en-deçà de 6%. Certaines régions affichent toujours des valeurs négatives, tel le Nord avec -0,8% sur un an, tandis que d'autres progressent légèrement (+4% en Rhône-Alpes, +0,8% dans l'Est, +3,7% dans le Sud-Ouest, +1,1% dans l'Ouest). Les valeurs montent en province mais à vitesse réduite, à l'inverse de l'emballement parisien.

Le niveau des taux de crédit rassure en effet les acheteurs et permet de solvabiliser les ménages plus modestes. Un excellent dossier peut arriver à décrocher un prêt au taux de 3,40% (hors assurances) sur 15 ans. Cette reprise pourrait néanmoins s'affaisser si les taux devaient remonter. Une hausse de 0,40% pourrait gravement pénaliser les acheteurs potentiels et faire reculer toute velléité d'achat. Il est probable que la vigueur du marché se confirme jusqu'à la fin de l'année, avant la mise en application des nouvelles mesures d'aide à l'accession à la propriété, en premier lieu le nouveau PTZ dont les variables de calcul requièrent un niveau de compréhension mathématique digne d'un étudiant de MathSup.