L'année 2009 se termine et force est de constater qu'elle a été une année difficile pour l'immobilier français. Difficile semble même être un euphémisme pour certains qui la qualifie d'année noire. La crise financière qui a secoué le secteur immobilier entre autres a certes perdu de sa vigueur, mais personne, aujourd'hui, ne peut dire que faibles signes de reprise vont perdurer et que 2010 sera l'année du redressement. Pour l'heure, 2009 et sa crise financière auront forcer le destin en obligeant les politiques à mettre en place des mesures de soutien du secteur. L'immobilier neuf a réussi à garder la tête hors de l'eau, tandis que l'immobilier ancien reste à la peine.

Comme première constatation pour 2009, on est tenté que mettre en avant la formidable baisse des taux d'intérêts des crédits immobiliers : à fin novembre un prêt sur 20 ans peut se négocier autour de 3,80%, un recul historique favorisé par le maintien du principal taux directeur de la BCE à 1%. C'est surtout l'OAT 10 ans, lui aussi en fourchette basse (moins de 3,70%), qui permet aux taux d'intérêts des crédits de rester si faibles, puisqu'il sert de référence pour les prêts immobiliers à long terme. D'après les analystes, cette conjoncture devrait perdurer encore jusqu'à mars 2010. Au-delà, difficile de se prononcer, mais il y a fort à parier que la BCE ne pourra plus longtemps adoucir les angles avec les établissements bancaires, et qu'elle augmentera son taux directeur pour éviter les risques de forte inflation. Si hausse il y a, elle restera modérée, la confirmation de la reprise se faisant encore attendre, l'économie française et européenne a encore et toujours besoin de taux bas pour se relancer.

Deuxième constatation : la baisse des prix. Elle semble plutôt contenue au grand dam des potentiels acquéreurs qui s'attendaient à un recul plus brutal compte tenu des paramètres économiques. La baisse est chiffrée en moyenne autour de 10% avec des disparités entre neuf et ancien, et selon les zones. Et l'on remarque même une légère reprise des prix ces dernières semaines, signe que l'offre est en-deçà de la demande.

L'immobilier neuf a réussi à contenir le recul des prix, puisque le baisse était limitée à 2,4% au 30 juin sur un an. Les ventes ont été soutenues essentiellement par la loi Scellier qui a permis un niveau de ventes plus élevé qu'escompté. Au premier trimestre, les ventes dans le neuf faisaient un bond de 69% et progressaient toujours de 10% au deuxième. Ce maintien du volume des ventes a contenu le recul des prix.

Dans l'ancien qui ne bénéficie pas de soutien gouvernemental spécifique, les ventes sont à la traîne et le recul des prix est légèrement plus marqué : -3,8% au premier trimestre, -2,7% au deuxième par rapport au premier, et une baisse qui semble enrayée au troisième trimestre avec même quelques hausses notables sur Paris. La baisse sur 12 mois atteint dans l'ancien 7%, alors qu'elle était de 9,1% à fin juin.

2010 ? Peu de changements sont attendus, le spectre du chômage plane toujours et la solvabilité des ménages est toujours en péril. Dans la loi de Finances pour 2010, le gouvernement prévoit en outre de durcir les avantages fiscaux pour les achats de logements neufs qui ne respecteraient pas les nouvelles normes BBC. Si les mesures incitatives s'allègent, la demande risque d'être ralentie, ce qui aura un impact baissier sur les prix des logements neufs comme anciens.